2012年昆明房地产市场研究2012.04.27目录宏宏观观分析分析房地房地产产市市场场分析分析高新高新区项区项目分析目分析嘉嘉丽泽区丽泽区域分析域分析马马金金铺区铺区域分析域分析2云南省概况中国西南旅游大省云南省概况：?云南省位于中国西南边陲,总面积约39万平方千米，占全国面积4.11%。?云南省地理位置特殊，地形地貌复杂，景观、动植物资源丰富。云南省拥有3个世界自然遗产以及12个国家级风景名胜区。3?全省总人口：4596万（2010年）云南省经济情况?全省生产总值增长13.7%；?全社会固定资产投资增长27.4%；全省经济稳定发展?社会消费品零售总额增长20%；运行态势良好?地方财政一般预算收入增长27.5%；?城镇居民人均可支配收入增长10.3%；?农民人均纯收入增长13.9%；?外贸进出口总额增长19.6%；?居民消费价格总水平上涨4.9%?2011年全省生产总值实现8750.95亿元，是30年来最好水平，整体国民经济实现较快发展。?全社会固定资产投资完成7109.7亿元，增长27.4%，社会消费品零售总额3000.1亿元，增长20%，旅游业总收入1300.29亿元，增长29.7%，扩大内需成效显著。4昆明市概况省会城市，是中国面向东南亚、南亚开放的门户枢纽，国家级历史文化名城，我国重要的旅游、商贸城市，西部地区重要的中心城市之一。?昆明为云南省会，是国家级历史文化名城。?是云南省唯一的特大城市和西部地区第四大城市（仅次于成都、重庆、西安）。?是中国面向东南亚、南亚开放的门户枢纽。?面积：昆明东西最大横距140千米，南北最大纵距220千米，全市面积21473平方公里，市区面积330平方公里。?人口：全市人口721万，常住人口688万，市区常住人口320万。5昆明市城市定位“核心—网络、两轴、两带”的城市结构多中心发散发展格局引领城市新格局?核心—网络：由主城、呈贡新区、空港经济区组成的中心，依托绕城公路系统和快速铁路系统构成的交通网络，连接中心城与海口、昆阳和晋宁新城等城市组团。?两轴：依托昆曲高速公路、昆玉高速公路、昆洛公路、泛亚铁路等南北向发展主轴：依托昆安公路、昆石高速公路形成的东西向发展次轴。?两带：与城市建设用地平行的西部生态控制带和东部生态景观控制带。6昆明市城市定位昆明城市板块划分清晰，其中高新开发区位于西市区板块范围关键词包括一环路及二环路，处于城市核心，是昆明相对建成区、中市区传统的商业、成熟区经济、政治中心包括教场区、高新区、教育区，发展西市区西山区等三个区域潜力区包括东南板块、东市板未来城市发展东市区块及世博板块主方向文脉资源和自包括滇池板块和官南板南市区然资源丰富区块域包括北市板块和教场板北市区价格洼地区块7昆明市经济概况相比较内地其他省会城市，昆明经济指标相对落后，但消费品零售总额明显偏高，旅游城市特点鲜明。职工人均消费品GDP常住人口城市人均GDP平均工资可支配收入零售总额(亿元)(万人)(元)(元)(亿元)石家庄340110163346231460182901409.9合肥2702.5570473913848319051839.02昆明2120.376293355034404188761060.19以上数据石家庄、合肥为2010年度数据；昆明为2011年数据。8宏宏观观分析分析房地房地产产市市场场分析分析高新高新区项区项目分析目分析嘉嘉丽泽区丽泽区域分析域分析马马金金铺区铺区域分析域分析9昆明房地产市场-土地土地市场在2011年出现了历史的新高峰，供应和成交创出天量，出让土地楼面价出现一定程度的下滑。?2011年，昆明市土地市场共供应土地约54833亩，可规划建设面积约8796万平米。成交土地38954亩，成交土地可规划建面6616万平米；较2010年全年增长了约2.4倍。?2011年，昆明市土地市场成交楼面均价约1402元/平米，较2010年全年下跌了约26%。10昆明房地产市场-土地2011年，西市区土地出现了较大放量。共成交158宗土地，成交面积8677亩，可规划建设面积1510万平米，成交价格约150.42万/亩。预计，市场未来竞争态势相当激烈。11房地产市场-商品房2011年，该年度受调控等影响，开发商放慢供应节奏，商品房市场呈现供略小于求格局，价格仍处于上涨通道中，整体处于价稳量跌态势。?2011年，昆明市商品房共批准入市512.87万平米，共成交600.84万平米。?在严厉的宏观政策打压下，开发商放慢供应节奏，年度整体市场仍呈现供不应求格局。12房地产市场-商品房供需态势：2004-2011年，共批准入市4997.99万平米，共成交5165.94万平米。市场供略小于需，8年内平均年成交量约645.74万平米。价格走势：2004-2011年，昆明市房价整体维持增长态势。2011年，仍基本处于上涨通道中。13房地产市场-商品住宅2011年昆明市商品住宅成交走势为：价稳量跌?2011年成交面积为281万平方米。?2011年，昆明市商品住宅成交均价约7256元/平米，市场价格仍维持一定增幅摆动。14房地产市场-商业2011年昆明市商业市场成交持续波动，价格维持基本平稳?2011年成交面积为87万平方米。?2011年，昆明市商业成交均价约15108元/平米，市场价格仍维持波动。15房地产市场-办公2011年昆明市办公市场成交持续上涨，价格小幅攀升?2011年成交面积为52万平方米。?2011年，昆明市办公成交均价约14649元/平米，市场价格小幅攀升。16房地产市场-客群昆明市居民消费支出情况2011年前三季度，云南省城镇居民人均消费支出5840.69元，同比增长6%，城镇居民八大类消费支出呈现五增三降态势，吃、穿、住支出成为消费支出的主动力。消费项人均支出（元）同比增长家庭设备用品及服务——-16.90%居住支出459.1310.70%食品支出2589.0912.50%衣着支出627.2916.60%教育文化娱乐服务——　-2.80%其他商品和服务142.381.80%医疗保健支出472.886.70%交通和通信——-7.30%17以上数据截止为2011年前三季度宏宏观观分析分析房地房地产产市市场场分析分析高新高新区项区项目分析目分析嘉嘉丽泽区丽泽区域分析域分析马马金金铺区铺区域分析域分析18高新区概况昆明主城房地产五大板块：王家桥板块高新区北市区西板块人二环北路民西二二市环环路路路西西区中市区东市区马街板块南市区高新区板块位于昆明市西市区，地处人民西路以北、二环西路以西的区域，为目前房地产市场开发较为集中的区域。19高新区发展规划方向昆明国家高新技术产业开发区是1992年经国务院批准的国家级高新区之一，是云南省唯一的国家级高新区。目前已成为昆明市乃至云南省高新技术产业发展的基地、投资的热土、创业者的摇篮、对外开放的窗口和新的经济增长点。发展大事件：?截止2010年底，高新区成功引进了一批世界500强和国内500强企业投资项目。?创办了高新技术创业服务中心、大学科技园、软件园、高新技术产品出口基地、高新保税库、国家生物产业基地等13个国家级创新基地以及5个国家级工程技术中心。?配套建设了人才公寓、中小学校、海关、保税仓库、医院、体育活动中心等服务机构和配套设施。?自2008年4月起，全面参与现代新昆明新城高新技术产业基地的开发建设，已20有投资150多亿元的近50个项目在新城基地开工建设，部分已建成投产。高新区经济情况高新区经济稳定增长，未来潜力十足。?截止2010年底，进区企业已达5353家，其中，年销售收入上100亿元的企业1家，上10亿元的企业12家，上亿元的企业48家。招商引资连续5年位居昆明市前茅，连续3年居全省之首。?2010年，昆明高新区实现总收入906亿元，同比增长29.04％，收储土地面积3731亩。2010年列入市委、市政府考核的各项主要经济指标均全面超额完成任务21。高新区板块现状普吉路?高新区板块是西市区现阶段房地产市场最火爆的板块，楼盘物业以小高层高新区板、高层为主。人民二块西环路路西?区域内拥有众多高新技术企业，并且还会有新的企业进驻，现正大规模进行城中村的改造以及一些污染企业的外迁。?区域内路网发达，随着新规划的道路陆续竣工通车，区域内交通变得愈加畅通。?区域内房地产市场近年来发展势头强劲。?拥有高新一小、师大附中、津桥学院等初高中、大学名校。22项目地块概况项目地块项目地块地块位于高新区海源北路和科新路交叉路口，处于高新区建成区的中心位置，项目占地49亩（32777.86㎡），后期将规划为高新区的商业中心。23项目地块概况指标宗地编号?KCG2011-31宗地面积?32777.86平方米宗地坐落?高新主城地区区M1-10-6块地块3出让年限?40年容积率?小于或等于4建筑密(%)?小于或等于35绿化率(%)?大于或等于30土地用途?商务金融用地保证金?7820万元起始价?26058.4万元24项目地块现状25地块SWOT分析S（优势）?高新区房地产市场发展势头迅猛，客户对高新区的认知度将逐渐提高。?道路、教育等的市政配套完善。?高新区政府和密集的高新企业分布在这里，为房地产消费提供了有力保障。W（劣势）?短期内区域还不能完全成熟。?曾经区域内污染企业较多，昆明客户对高新区的认识普遍都还停留在以前的阶段，影响购房消费。?城中村的改造和大量楼盘的建设，噪音、空气污染严重。26地块SWOT分析O（机会）?越来越多的技术企业入驻高新区，这些单位的员工将会拉动项目区域房地产市场的购房需求，并带动区域消费力。?道路建设以及城中村的改造，加上商业等配套的完善，有利于该板块价值的提升，房地