谨呈：俊发地产俊发城营销定位报告二○一三年四月报告思路本体条件及目标区域研究定位推导物业功能建议市场分析营销策略(一期)Part1本体条件及目标区位条件?项目本体条件?开发目标及解读项目位于昆明北市区，位于城市主要发展方向上，属于山区位条件水新城区域，距离城市中心约10公里，车行时间约25分钟缺乏区域认知。项目位于昆明北部山水新城区域，行政区本项目划属于龙泉镇，属于城市主要发展带，北18公里靠盘龙区政府，属于城市近郊区域，客户机场感知度较低。里公0交通交通区区位位1??距离市中心距离市中心约约1010公里公里现现受于北京城及地受于北京城及地铁铁建建市区设设，受交通制，受交通制约约到到达达市市区约区约4040分分钟钟。。??地地块块距离距离长长水水国际国际机机场约场约1818公里，距北部公里，距北部客客运运站站约约11公里。公里。??距距盘龙区盘龙区政府政府为为一路一路之隔。之隔。现状地块对外交通联系主要依靠北京延长线与沣源路，通交通条件达性良好，未来主要依靠地铁2号线与北京路延长路形成与城市中心的主要联系通道。2号线现状现状交通交通??区区域通域通达达性性较较好，南北向主要依靠北京路延好，南北向主要依靠北京路延长线长线，，东东西向主要依靠西向主要依靠沣沣源路。源路。??现状现状地地块块道路交通道路交通为为村庄自然道路，村庄自然道路，较为较为混混乱乱，通，通达达性性较较差。差。??地地铁铁22号线与沣号线与沣源路把本源路把本项项目一分目一分为为二，影二，影响项响项目目资资源共享。源共享。北京路延长线沣源路内部交通项目区域市政配套有市政公园、盘龙江沿河景观带，周边城市配套商业配套较为落后，教育、医疗配套具有一定的优势，区域城市属性较好。市政配套市政配套商商业业配套配套教教育、育、医疗医疗配套配套紧靠项目北边有田溪公园项目周边现有商业配套较项目周边有昆明十中，昆，依次在向北有黑龙潭公为落后，为自然村基本商明第一人民医院羊肠片区园，东边有云南野生动物业，无大型集中型商业，在建。园，东南向有金殿公园往南至霖雨路，有沃尔玛。购物中心。项目区域城市属性较好沣源路与地铁2号线横越项目，将项目分为A、B两区，地块现状项目由6个自然村，9个居民小组组成，除局部为净地之外，其余均未拆迁。A区现状B区B区现状A区城市设计范围一期用地现状地块三面环山，近邻盘龙江，金汁河穿项目而过，有利于资源条件项目的打造丰富的景观节点。地块内有多处历史保护文物及名人故居，可丰富项目的文化内涵。金长家山、凤虫岭山山、闻一多朱自清故居金汁河歪严内部头家资源山山梁思成林徽因故居?西向主要依托长虫山的资源打造成长虫山公园；??片片区内区内共有共有历历史建筑史建筑2626处处，其中，其中44处处市市级级文物保文物保护单护单?北向资源非常丰富，主要资源有黑龙潭公园；位位66处区级处区级登登记记不可移不可移动动文物、文物、1616处处推荐推荐历历史建筑。史建筑。?东向有严家山，向东为云南野生动物园外部资源??盘龙盘龙江，昆明母江，昆明母亲亲河，目前政府重心河，目前政府重心打造江畔景打造江畔景观观，已初具，已初具规规模，是市民模，是市民休休闲闲、、锻炼锻炼身体的理想之地身体的理想之地地块A、B两区以沣源路为界，东向为自然村落，南向为地块四至成熟小区金领时代，西向紧靠北京路，北向为桃园村。西向北京路昭示性较强。地块四至地块A区B区东自然村北部汽车站南金领时代沣源路西北京路盘龙区政府金域堤香北沣源路天宇桃园龙头村地铁站项目总用地约2231亩，总建筑面积超过500万平米，其项目指标中住宅约占240万平米，是昆明为数不多的超级大盘之一。项目总用地约2231亩，建筑面积超过500万平米：——住宅：240万平方米；——商业：52万平方米；——办公：72万平方米；——一期酒店：经济14万平方米。指标总用地面积m2303,969总建筑面积m21,221,789地上总建筑面积m2876,244容积率4.31其中住宅m2630,160公寓m288,080商业m292,081医院m220,000项目规划规划重点：一中心、二十字、三轴、多点为空间布局一中心：一中心：以以北部商北部商业综业综合体合体为为核心的集商核心的集商业业、商、商务务、居住、休、居住、休闲闲、、娱乐娱乐等于一体的等于一体的商商业业中心。中心。两两十字：十字：以北京路延以北京路延长线与沣长线与沣源路交叉的源路交叉的交通十字交通十字及以及以贯贯穿南北的人文穿南北的人文轴线与贯轴线与贯穿穿东东西的景西的景观轴线为观轴线为主的主的人文自然十字人文自然十字。。三三轴轴：：以金汁河、以金汁河、东东大大沟沟、、马马溺河三溺河三条条河河道道为为基基础础，打造三，打造三条条自然景自然景观轴线观轴线。。多点：多点：以以闻闻一多、朱自一多、朱自清旧清旧居，居，营营造造学学社社旧旧址，址，冯冯友友兰兰故居，梁思成、林徽因故居，梁思成、林徽因旧旧居居为为点点营营造人文景造人文景观节观节点。点。规划亮点一文化传承、文物保护、古镇建设龙泉宝云历史地段（含文物及历史建筑）保护区包括：4处文物保护单位、6处区级登记不可移动文物和龙头村/棕皮营村18处推荐历史建筑。分为“龙头村/棕皮营村历史地段保护区”和“麦地村历史地段保护区”，核心保护范围约20亩；建设控制地带约150亩；风貌协调区约190亩，共计建筑面积约17万㎡。龙头村/棕皮营村历史地段保护区麦地村历史地段保护区麦地村规划有大型购物中心、星级酒店、智能办公为一体的城市规划亮点二综合体?集大型购物中心、星级酒店、智能办公为一体的城市综合体?西南地区最大、业态最丰富的shoppingmall?跨区域餐饮中心?昆明市业态最丰富的儿童主题体验中心?集电影院、电影衍生业态为一体的综合影视中心?特色旅游观光、休闲娱乐街区?……项目依托金汁河及地块内众多人文历史保护单位为资源，规划亮点三打造河流景观带、学术文化轴线。利用规划空间打造城市生活轴线，完善项目各项生活居住配套。金汁河流域景观带：自然滨水风貌、田园风光风貌、现代城市风貌城市生活轴线：1、文明——秩序——宣教：科普、生活常识、文明礼仪、文化底蕴、理想与人生2、活力——流通——交流：个性空间、文娱空间、精神流通、商业流通近代学术文化轴线：名人故居、近代建筑文化古镇、名人广场、麦地村古村落（营造学社博物馆）、荷塘月色公园（朱自清、闻一多纪念公园）项目内部配套规划有酒店、幼儿园、小学、中学、医院、内部配套购物中心、博物院等。①写字楼清真寺酒店梁林博物馆②③公寓龙泉古镇龙头村地铁站9班幼儿园地铁/轻轨商业中心线9班幼儿园48班小学教育、医疗配置规模羊肠村地铁站①①规模用地面积建筑面积①①15班幼儿园项目30班幼儿园（班）（㎡）（㎡）②③③幼儿园993861029403①15班幼儿园②24班小学博物馆15班幼儿园小学10255080358026班幼儿园完全200床医院604800027000中学60班中学医院200床480002000030班小学项目外立面以传统中国龙的“龙型”设计外立面，体现出尊建筑风格贵、典雅，同时辉映龙头街“风水宝地”。预计采用此设计类型进行优化属性界定城市发展方向上、与区政府为邻居交通便捷、通达性好三面环山、坐拥二条河流内部人文历史资源丰富500万平米、功能配套齐全、昆明为数不多的超级大盘之一Part1本体条件及目标区位条件?项目本体条件?开发目标及解读开发目标战略目的：打造一个集商业、文化、旅游、休闲、居住为一体的以历史人文古镇为主题的综合项目。实现区域价值及企业品牌价值开发周期：项目预计8年开发完成，可兑现的附加值难以支撑前期物业销售销售目标：于2013年启动一期，并9月份面对市场，年终目标为10个亿目标解读对开发目标的市场解读一历史人文古镇如何打造?城市主要发展方向，但区域感知度较低项目本体；?通达性好，内部人文历史资源丰富；?500万平米，昆明为数不多的超级大盘之一；?昆明北市区，山水新城，北部客运站，地铁，区政府，丰富的山水资源，人文历史价值……区域价值是什么？项目的发展蓝图如何描绘？如何挖掘项目的可持续开发及合作的机会，如何利用自身的资源实现大盘的差异………对开发目标的市场解读二8年500万开发量，13年10个亿的目标?开发周期8年实现开发500万平米，市场高速度；?对照市场销售速度，需要达到商品住宅市场第一的销售速度销售目标?；可能面临的竞争量巨大；项目的定位是什么？项目的核心竟争力是什么？如何实现项目销售速度的支撑？客户如何选择？核心问题问题问题一：一：作作为为一一个个大大规规模模项项目，本目，本项项目的目的区区项目本体域域价价值值如何？承如何？承载载的城市功能是的城市功能是什什么么？？项项目目如何如何定位定位？？开发周期问题问题二：二：如何如何面面对对市市场场竟竟争争确立确立项项目核心目核心竟竟销售目标争争力力，保，保证证商商品品住宅市住宅市场场第一的第一的销销售速售速度。度。Part2区域研究为回答第一个问题，我们首先从区域价值研究入手山水新城位于沣源路以北、昆曲高速路以西、松华坝水库聚焦区域以南、盘龙江两岸，总规划面积13平方公里。随着盘龙区政府的挂牌，一个新的政治、经济、文化中心正在崛起。办公—盘龙行政中心将迁至“浮岛”作为特色项目之一的“盘龙江浮岛智核”，包括盘龙区政府及其主要职能部门、总部经济示范区。建筑—龙头古街、再现“一颗印”龙头街两侧的原有建筑布局，同时引入盘龙峡水源，激活古镇内的公共空间。这里被命名为“龙头古街文化创意产业园”。休闲—五大公园提升生活品质盘龙江沿岸的滨江休闲带“最昆明”，它将打造一条长约1公里的餐饮风貌街，汇集昆明特色餐饮、古宅客