2012—赢在中国经典双城营销计划伟业我爱我家云南公司2012年1月2012——固本&开源2012年全年的工作目标一个中心三个基本点全国范住宅部分D区的销售围营销A/C/D商业部分的销售推广的实现商业&住宅纽带价开展值带动目录一、政策环境趋势分析二、2012年昆明市场的供应分析三、2012年全年的工作计划上篇：让客户信任推广方向和营销主张下篇：让销售兑现推售计划和细化执行政策环境趋势2011年，全年的政策严控，整个房地产市场表现冷淡，第四季度市场答卷更是严重的动力不足，政策和市场直接作用于客户需求，供大于求的现状加剧，价格的空间不足和客户的购买意愿降低都成为房地产人的无奈。2012年，政策的巩固严控周期在短期仍很难解除，过冬的信号在市场蔓延，买方市场的格局完全呈现，预判至少四季度前市场仍将持续低位运行。2012年昆明市场的供应情今年政策况调控不松动昆明新开楼盘昆明2011年逆势高走，为2012提供将降10%充沛供应量经过去年的调控后，虽然昆明的楼价跟前年销售决定着房地产企业的资金链比还是呈上升态势，但昆明楼市上涨的势头受到条和整个行业的未来发展。从2011年遏制。虽然下降的大势还未形成，但是随着国家的昆明市场的销售情况来看，仍备旧处于对房地产调控的不松动，以及限购令继续执行，稳步上升的阶段，其”，关键储在于对价格的今年的楼市依然不被看好。其变预“期静并未回落，观购买力也没有形成向为???云南大学经济学院副院长郭树华表开发商限购城市的实质性转移。直到2011年9示，2012年是昆明楼市更加艰难松的一年，是一动，个月昆明市场才开始出现较为显著的回落季节的转身与另一个季未节的出启现幕。他预计昆明二量增加，11月才出现价格下滑。考虑到2012环内，今年新政策开楼盘将会尚降价，降幅在10%左右年春节较早的因素，我们认为年初房地；二环之外就更不好说了，也许降幅更大。产市场会进一步趋冷，在二季度进入预???有业内人士称，到今年，除非政府放松调热阶段，最快销售会在第三季度出现回控，否则开发商很快就会陷入弹尽粮绝的境地。升。记者也从多家开发商处获悉，他们对今年货币政投资层面，2011年昆明的房地产策会继续紧缩而担忧。开发投资预计仍将达到40%以上，保持???有报道显示，在省外，2011年出现零星的了良好的发展势头，也为2012年及后开发商资金链困局，业内人士担心，这只不过是期的昆明房地产市场发展打下了基础。2012年大戏的冰山一角。万科企业董事长王石在结合土地市场来看，昆明2011年其微博中表示，现阶段楼市调控成效初显，如此逆势高走，实现了供应面积、成交面积局面能连续控制3年，中国房地产将软着陆。和成交总额的大幅上扬，其中住宅用地???然而，中欧国际工商学院教授许小年却不就可能形成3232万平方米的建筑面积这样认为，他担忧房价短暂下跌后将迎来报复性，形成32万套的供应量，对未来市场反弹。也有人担心，2012年，房地产行业很可能形成了充沛的供应体量。迎来一次比2008年更大规模的洗牌事件。???虽然楼市的大环境如此，但是昆明地产界人士认为昆明楼市波动不会太大。2012年昆明市场的供应情况2012年周边竞品供应情况销售价格（预计均供应货量（套项目名称开盘日期供应货值预估价）数）预计2012年38500元（精装改毛金尚俊园824约8个亿月坯）红星国际二预计2012年29700元—10000元1580约17.24亿期月滨江俊园后预计2012年211200元（精装）625约7.8个亿湾月启鸿假日城预计2012年春8300元750约9.5个亿市节后以上项目预计2011年底开盘，受市场影响，均推迟开盘时间，且价格出现松动迹象。1上篇：让客户信任需要解决的核心问题是：获知&认可怎么说：我们的推广的方向怎么做：我们营销和客户维系的动作在过去的2011年，我们以全新的形象将经典双城面市，将经典双城的综合体价值和未来潜力进行了系统的宣传，新闻发布会、媒体的形象硬广……在昆明市场的发声中，我们的市场知名度在全城建2012年立，面了影对楼响。市整体环境的严控周期，客户对楼市整体的热情萎缩，各种住房和投资需求被环境抑制，在这样的市场环境下，针对我们2012年的销售任务指标，怎样在逆势实现突围，成为现阶段思考的关键。我们在这半年多的合作中，一路携手，大家共识的是：经典双城和别的项目不一样，我们不是单纯的居住属性为唯一的住宅项目也不是简单的商业综合体，我们是拥有规模性、地标性、品牌资源性的都市综合区，励志打造的目标是突破和引领。所以，在大环境低位运行的今天，我们的战略是：不跟随，必挑战2012年让全国市。以场记积极住主”动经的营销态典双度面城”对的市场名字的变换，以真诚和尽心的服务态度面对客户的选择，将经典双城推向良性的运行轨道。【上篇】2012年让全国市场记住”经典双城”的名字全年的工作重点：以云南为大本营拓展全国资源锁定地州客户以定向为突破口，借助政府、企业的定位宣传逆势下做加法，提升自身品质和展示环境获得加分【上篇】2012年让全国市场记住”经典双城”的名字在宣传范围晋级标杆站位中上：外埠巡展，省国内外联动，多站式营销以昆明为中心，将宣传向全国范围扩散一线城市巡展树形象商贸城市巡展保销售【上篇】2012年让全国市场记住”经典双城”的名字搭建全国客户导入的大平台全国重点二、三线城市长期积累的优质客户资源拓展三大客户导入，在心北京、上海、广中城市州、深圳源最短的时间内逐一资及其他商贸城市市深挖客户资源城击破，为本案输送云贵川庞大的客户资源最大量的客群深挖云贵川体系主攻中心及商贸城商务政要中心市辐射全中国【上篇】2012年让全国市场记住”经典双城”的名字城市巡展多城联动北京、上海、广州：“昆明城市综合体发展进程”小型讨论会异地：“昆明城市综合体发展进全程”国商分贸享城市会巡展，利用其经商头脑，同时述说本案综利用当地知名媒合体的价值，招商体进行前期炒作引资，是本案的主利用媒体炒作，为，一线城市先行要发动机走出去做铺垫，同，树立项目综合时通过3月的大型体大盘形象主攻商贸城市商业活动进一步扩北上广城市大项目影响力昆明，品牌发巡展布会2月~3月4月~5月7月—9月全国网络密布，全面挖掘，整合资源【上篇】2012年让全国市场记住”经典双城”的名字城市巡展多城联动客户拓展、外地展会搜罗客户拓展名义：“昆明城市综合体发展进程”分享会以北上广为第一波巡展城市，在其他城市定期巡展；参加房展会、组织看房团；北、上、广主要城市推介会，树立项目综合体形象，直击目标客群。【上篇】2012年让全国市场记住”经典双城”的名字在宣传语境形象先行总分结合联上：合带动站位全国高度，宣传整盘价值，全都市生活体验，各综合针对全业态的组合力量盘拔升项目高住裙房商招商度宅业繁华之上成熟商业氛围重磅品牌入驻后保证销售与居住体验的升首批对小业主销公开宣传其他项目的级售带动综合价值教育、交通等前期入住占尽差异性卖点价值点状发散促进销售的动力【上篇】2012年让全国市场记住”经典双城”的名字在宣传节奏全年统一逐阶段解剖上：123456789101112月月月月月月月月月月月月主形象经典双城，未来世界的收藏家感恩回馈，70万特惠首付15万二政府鼎力支持抢占经典双城，住宅线百万大礼等房源环边婚房+学，秋交会火爆动赢世界你拿珍稀发售房一次搞定销售商业推广投资商业政府导向，品牌入驻，推动西山区商业线看前景，价值洼地抢占先机发展感性攻击客户防线，理性直击投资底线【上篇】2012年让全国市场记住”经典双城”的名字D区住宅的营销多重体验“魔鬼在细节主张：”大事件营销的节点性“sweet”小区活动的不间断性强调居住体验的升级在获知项目后到现场的细节服务感受，强调客户维系的培养客户对综合大盘里住宅产品的美誉度保养在全年始和认同终保持综合体大形象宣传的同时，单一的住宅卖点宣传长时间将表现疲软事件宣传和客户维护类型事件的宣传结合线下媒体和电视台的作用将是今年的重点多重体验标准的新生活高端强化购买信心，提高客户的建立满意度信心客户情绪变化管理认知怀疑相知区域线忠诚认知感受认识品牌品牌线追捧认识产相识认可品被服震撼务认识服务产品线被优待被尊重多重体验品牌体验多重维度事件贯穿区域认同产品体验多重体验多维度事件引发全城热营销议事件一：经典“维他命”计划倡导城市健康生活新主启动时间：2012年3月事件目的：经典“都会综合区”品牌落张地l一本好书：告别麻将时代，倡导每月读一本好书l一杯好茶：体验馆定期文化沙龙，分享读书心得，健康生活互动l一天素食：号召一周一天素食，健康生活，返璞归真l一天减排：提倡每天少开一天车，每月组织万人长跑多重体验多维度事件营销事件一：经典“维他命”计划锁定客户：以意向客户和老业主为媒体强势宣传核心，贯穿推广过程在推广过程中，向客户派送“我的维他命日记”内容包含—读书计划：经典推荐书单，定期致体验馆索取图书素食计划：每周一谱及完成情况日历。沙龙活动：每月末一次下午茶沙龙，文化交“辅助活动”流互动减排计划：定期举办万人长跑活动多重体验多维度事件营销事件二：经典“全面家居解决方案”以生活影响建筑启动时间：2012年5月一切为您量身度制事件目的：于体验馆内进行开盘前海量蓄客精装样板展示精细化物业服务体验设计师现场免费咨询建材标准工法展示多重体验多维度事件营销事件三：经典之旅启动时间：2012年8月媒体强势宣传事件目的：精准蓄客，品牌落地锁定客户：意向客户和重点媒体在经典会推广过程中，组织登记意向客户到深圳、上海等典型项目参观。借机推广经典双城未来的影响力，让客户了解经典发展的历史脉络，强化品牌概念，提升品牌附加值。联动开盘，盛大启动。多重体验月度小事件——可与电视