为超越而来城南优品道广场推广定位策略联合-至联传播-2012.07a.我们不是第一家提案b.相信前面其他优秀的同行以及商业咨询机构c.已经就城市、区域、地段、人口各种数据进行了各种分析d.我们不想把各位已经很清楚的e.各种数据再罗列一遍f.再耽误各位领导10分钟的时间g.而是直接进入主题a.在此之前，优品道广场完成了什么？b.先是有优品系列的住宅品牌撼动社会目光c.紧接其后第一座优品道广场为成都创作另一个d.消费、娱乐、商务与居住的新中心e.优品道系列最重要的商业品牌由此发端2012年第二座优品道广场问世之时我们要继续完成什么？a.优品道广场品牌的进一步深入市场b.快速实现19万平米商业招商的全面成功c.实现商业租金收益利益的最大化d.实现商业后期的成功运营与物业持续升值除此之外，还有吗？有！我们有一个“野心”相信这个野心也在同样存在于在座的诸位优品道人心中2012年我们要成为成都城市综合体中的一面旗帜成为旗帜的关键词Changea.大至一个国家一个民族，b.小至一个公司一个个人，c.在符合自己的特色和形势下，d.合理突破历史，e.创造新的价值体系，f.是创造飞越的先决条件。a.大品牌有大信心b.提出上述目标的前提c.绝非凭空可捏造d.而是来自对项目深度解读后e.所获得的信心f.它同样将是我们给到本案利润关键点g.广大中小商家的集体信心信心从何而来?a.第一：区域b.政策的倾斜——天府新区整体规划；生态、运动、健康的宜居新城c.人口的聚集——至2020年，45万常住人口将聚集于此d.天府新城规划带来的庞大产业人群e.商业的空白——本案是区域唯一的大型商业综合体a.第二：品牌b.博瑞于地产行业的影响力c.第一座优品道广场已产生的品牌号召力a.第三：主力店示范效应b.欧尚、Imax等世界级大型商家已经抢注c.苏宁等超大型商业品牌正在陆续洽谈中d.主力店的示范效应将为广大商家提供另一粒定心丸a.第四：产品b.在得出产品给予商家什么样的信心之前c.我们必须先回答一个问题d.本案是什么？e.概而论之，本案将是区域内第一个f.也将是长时期内唯一的g.大而丰富、一站式的全方位高端休闲娱乐消费中心a.不管是之前提到的超级商业公园也好b.一站式家庭时尚购物中心也好c.放眼成都众多的城市综合体d.又有多少不能勘此定位呢a.相比全成都96个几乎同质化存在的综合体项目b.都在比高端，比高度的大势之下c.我们的优势何在d.核心竞争力何在，至少在目前e.还没有给出一个确切的答案a.在我们看来，本案至少存在两大优势b.将构成优品道广场核心的竞争力所在a.一大产品亮点b.12000平米独栋式商业c.以日本六本木HILLS前瞻规划为蓝本d.打造成都不可多得的艺术化商业形式a.但，不可多得，却非唯一b.香港太古大慈寺商业项目c.城南铁像寺水街等项目同样存在与本案独栋类似的产品形态d.所以，独栋化建筑可以成为本案的一大特色e.却不足以成为本案的差异化核心关键所在：一大模式升级a.原点：22000平米银滩广场—人与人休闲与交流的巨大平台b.她诞生于居住人口密集区，除了成为一座区域的中心c.提供精彩纷呈的一站式消费娱乐生活方式之外d.更为人情冷漠的当代居住环境提供了e.一个足够庞大的情感沟通平台f.让家人与家人、家庭与家庭、个人与个人的情感与关系g.有了一个可以促进更加深入发展的栖息之地a.原点：22000平米银滩广场—人与人休闲与交流的巨大平台b.功能价值：c.她诞生于居住人口密集区，除了成为一座区域的中心d.提供精彩纷呈的一站式消费娱乐生活方式之外e.更提供了可容纳数以万计的居民每日娱乐与休闲之所a.社会价值：b.更为人情冷漠的当代居住环境提供了c.一个足够庞大的情感沟通平台d.让家人与家人、家庭与家庭、个人与个人的情感与关系e.有了一个可以促进更加深入发展的栖息之地f.增进人与人的情感沟通，家庭与家庭、社区与社区的交流共融g.推动社会更加和谐发展a.商业价值：b.众所周知，人流量是所有商业项目之王道c.一个庞大交流沟通平台的诞生d.让越来越多的人再此聚集e.他们或许并不以消费的目的来到这里f.却都以消费的结果离开a.或许万达有类似的公共广场b.但面积远不及优品道巨大，人流聚集能力远不及优品道强大c.另一方面，封闭式商业与开放式广场并无很好的联接d.商业价值并未被最大化利用唯一性的所在a.在寸土寸金的市区之中b.这样奢侈的土地被用于非商业利益的运营已再无可能c.若放置于郊区地段，没有庞大的常住人口为支撑d.再大的广场也是空置e.不在市区之中，身处人口密集之地f.是本案诞生的先决条件恰到好处的时机a.待到区域完全成熟b.开发商面对的土地成本以及商家所面临的租金成本c.都将成倍增大d.出现得太早e.又将面临漫长的市场培育阶段a.而本案选择在区域急速发展之时b.庞大常住人口及产业人口即将入驻的前夜问世c.一方面获得成本的降低d.一方面提速区域的成熟a.这就是为什么数年前远大商业街业已成型b.却迟迟不见其火爆的原因c.也是为什么三年前城南已有大量住宅交付d.却迟迟不见居民入住的根本原因a.总而言之b.只有在一座新兴城市中心崛起之初的恰当时机c.才存在与本案类似物业诞生的可能这种超越传统综合体范畴，在更高层面的附加商业模式国际上最惯常的称谓是邻里中心邻里中心国际国内案例a.现代社会大众的生活压力不断增大b.个人休闲时间被繁忙的工作及社会事务所挤压c.人与人之间的互动与交流呈现着日趋减少的趋势d.在这种情况下，国际上新近兴起一种堪称最成功的全新商业理念e.SACIN（中文译名为“邻里中心”）a.被称为百货、超市、商业街、购物中心、商业街、购物中心之外的b.新型商业业态。c.以3-5公里半径内社区居民为服务对象d.以便民、利民，满足和促进居民综合消费为目标的领地型商业。a.真正的国际大都市,需要有多种形态的商业。b.繁华的商业街是一种；c.一站式的SHOPPINGMALL、品牌云集的大型综合体商业是一种；d.更应有能够为广大居民日常生活提供高质量商品e.和多样化服务的完善的家庭型区域商业中心。a.SACIN理念由如下要素构成：b.S：Square—广场，公共的活动空间c.A：Activity—充满活力的城市中心d.C：Commercial—丰富完备的商业、生活配套e.I：Interesting—有趣的、多彩的生活氛围f.N：Neighborhood—和谐共融邻里关系香港荃湾荃新天地邻里中心模式上海永新坊邻里中心模式苏州工业园邻里中心模式为超越时代而来第一代城市综合体金牛生态园板块1.0时代：以春熙路、王府井片熊猫大道板块区为主，商业+商务为主要模式第二代城市综合体2.0时代：以二环路多个大型商业为代表，万达、建设路，商业十陵板块+商务+居住模式为主第三代城市综合体3.0时代：以成都ICC为代表，大型商业+高端商务+高端居住+休闲娱乐全方位覆盖【成都城市综合体发展】a.第一代城市综合体1.0时代：b.以春熙路、王府井片区为主，商业+商务为主要模式c.第二代城市综合体2.0时代：d.以二环路多个大型商业为代表，商业+商务+居住模式为主e.第三代城市综合体3.0时代，以成都ICC为代表f.大型商业+高端商务+高端居住+休闲娱乐模式为主从3.0模式到3+2模式的跨越城南优品道广场城市综合体3+2模式商业公园+中央商务+休闲娱乐+生态居住+邻里中心而邻里中心功能，正是成都任何综合体项目所不具备的全新功能在当代以堪称先进的商业理念之下，继续拓展促进人类心灵沟通的新时代城市功能并以此转化为更为庞大的商业价值a.3+2模式，被国际公认的当下最成功的商业模式。b.起源于新加坡，风行于香港、上海等城市。c.一般3-5公里区域半径内建设一个HomebyHome3+2商业中心d.为城市居民提供包罗万象的日常生活服务城南优品道引领成都综合体进入真正的3+2时代创造四大城市价值a.之于区域及政府b.带动区域形象升级c.完善天府新区城市功能d.提速区域发展步伐e.提升区域土地价值a.之于行业b.引领成都商业地产创造区域中心时在产品、时机和模式c.的选择上跨步进入全新时代d.为商业地产模式升级提供成熟案例e.为商业价值提升拓展全新途径a.之于商家b.入驻时机：先入为主，占领城市中心商业价值先机c.入驻成本：中心崛起之初，以小投入获得大商机d.培育周期：大幅缩短市场培育时间，快速收获商业价值e.增值商机：随着人口的快速入住，也将以几乎零成本获f.得快速升值的商业价值g.额外价值：获得正常营业功能之外本案邻里中心功能每日提h.供的，可转化为商业价值的巨大人流a.之于居民b.消费：首次获得一站式购物方式，生活配套全面提升c.娱乐：获得休闲娱乐绝佳场所，满足家庭所有成员生活所需d.沟通：获得满足亲子交流、邻里交流、情感交流的全新平台e.相比于之前的每周逛春熙路，如今每天都可以逛优品道f.因为她距离更近、种类更全、品质更高，情感更浓g.并推动区域内居民生活方式的全面改变与全方位升级项目形象的建立VI——壹VI——贰平面——壹平面——贰平面——叁关于标识与导视的设计从参考案例开始成都案例（见附件）a.在调查范围内的成都商业项目中b.除万象城以统一的材质及色系c.仁恒置地广场以贵重材质及简约设计d.形成统一的高品质风格外e.其余项目参考价值并不太多因此，我们将参考范围继续放大a.又一城的问号与太古中心的感叹号b.走进香港又一城，就会看到一个引人注目的问号c.似乎预示着将带领人们走进一个未知的精彩世界d.走进香港太古城中心，又会看到一个力量无限的感叹号e.这些符号的应用，都是购物中心品牌内涵的外在精彩包装香港又一城香港太古城a.香港朗豪坊的停车之