西部国际总部基地一期项目产品策略分析报告重庆恒德国际投资集团内部资料项项目一期目一期产产品品概概述述项目一期产品价格分析项目一期产品推盘策略项目一期产品概述项目一期产品总平产品编号栋数V18V2C4V310H31R15R21H2B1单户产品面积对比面积区间产品编号区间面积和面积占比区间户数户数占比300-400R1、R2约2476526.5%7641.4%400-500H3、H2B约2291624.5%5127.7%500-600H2B约53905.8%126.5%600-700R2、V3约2082022.3%3317.9%1200V1960010.3%84.3%2465V2C986010.6%42.2%面积20030040050060080010001200150020002000以上占比4.17%16.67%10.42%27.08%4.17%4.17%12.5%2.08%12.5%2.08%6.24%2011年3月立信市场调研企业面积需求数据项目一期产品配比在300至500面积区间户数占比约高,可以在销售环节更加灵活的进行产品组合.在大面积产品上占比较低，在吸引招商主力企业进驻时，需要进行多产品组合，达到面积要求。一期产品面积及户数占比产品编号物业形态栋数单栋面积一期体量层数户数面积占比户数占比V1独栋8120096004810.04%4.37%V2C独栋4246598606410.31%2.19%V3叠拼1018811881063019.68%16.39%H3高层12208022080254823.10%26.23%H2B小高层18482848214158.87%7.65%R1多层537471873565819.60%31.69%R2综合体屋顶独栋1802680262+33+188.40%11.48%底部多层合计3095593184100%100%项目一期产品形态涉及大部分园区产品形态,可对客户进行产品试水,便于后期开发;高端纯独栋物业将可拉高园区售价(V1+V2C总计54栋,总建面100800平米)单户产品面积对比产品编号物业形态栋数户数单户面积备注V1独栋8812004层独栋V2C独栋4424656层独栋V3叠拼10306256196372层跃层H3高层148417469500平层,1梯2户H2B小高层1154185345441\2F为平层每户,3F以上为两层跃层R1多层558约320平层R2综合体屋顶独栋13约6702层独栋底部多层18约335平层合计30184一期预计入驻人数——中关村2010年写字楼市场调查报告按照企业舒适型办公需求，人均办公面积按照15平方米测算。产品编号物业形态户数单户面积预计入驻人数V1独栋81200640V2C独栋42465660V3叠拼306256196371250H3高层484174695001440H2B小高层15418534544530R1多层58约3201200R2综合屋顶独栋3约670135体底部多层18约335400合计1846255一期预计入驻人数按照一期物业全部企业入驻，且最大员工承载量来分析，共可入驻184家企业，最多容纳约6255人。根据对2011年二季度重庆写字楼市场的空置率为33.2%,项目前端商业地块成熟前,预计常规入驻企业将在50%—60%，约100家企业。另对一般企业员工日常在职率、到岗率分别按照80%，70%计算，一期项目日常员工人数约为1900人。项目一期产品概述项项目一期目一期产产品价格分析品价格分析项目一期产品推盘策略项目一期产品价格分析从市场回到市场，从前期市场调研中的客户心理价位及目前市场同类产品或类似产品的价格中，寻找项目一期各类产品的价格肌理。项目一期产品价格分析方法一：成本定价法（客户层面）客户决定档次、档次决定成本、成本决定价格·根据客户可接受价格，对项目总成本投入进行控制，不求最好，最求合适。前期迎合市场，赢得接受度和认可度，后期再加大投入，持续提升品质，拉高价格。方法二：市场定价法（市场层面）同类产品、类似产品、同区域住宅产品售价横向比较·根据同类产品（总部基地）、类似产品（写字楼、工业地产）及周边住宅的价格、品质、配套等要素进行综合打分，进行加权定价。成本定价法（客户层面）美联物业前期通过市场调研，大部分客户对项目的价位具有不好预判。普遍认为可接受价格偏低，在5000元以内比较合适(2010年)。成本定价法（客户层面）立信研究前期通过市场调研，对客户通过价格测试，得出联排别墅（中等物业）的可接受价格在9000-10000。但需注意当时的测评价格客户对工业地产属性价格了解较少。成本定价法（客户层面）前期两家重庆本地代理公司对本项目进行价格预估计，项目中等物业价格在7000-8000。成本定价法（客户层面）根据对客户调研及专业代理公司对我公司项目的预估，项目一期的中等物业价格取中间值：7500元/平米市场定价法（市场层面）目前总部基地（园区）项目：康田国际企业港、两江山顶总部基地、协信渝中区总部经济园目前主要工业用地商务项目：华雄总部时代、天海星工业社区目前典型商务项目：国汇中心、龙湖时代中心、威斯汀、贝蒙盘古目前茶园片区代表项目：同景国际城、中铁山水一舍、银翔翡翠谷、鲁能领秀城市场定价法（市场层面）——价格制定参考项目区位华雄总部时代两江山顶总部基地贝蒙盘古康田国际企业港威斯汀协信渝中总部经济园龙湖时代中心天海星工业社区国汇时代同景国际城中铁山水一舍银翔翡翠谷鲁能领秀城市场定价法（市场层面）通过市场竞争对比设定项目基准均价【权重排序】同产品类型同用地属性典型商务物业同区域住宅【打分标准】共9类比准指标，包括地段、交通、品牌、景观、物管、产品、用地属性、规模、配套【打分顺序】选取可比楼盘——确定权重——项目打分——形成基准均价用地项目名称地段交通品牌景观物管产品规模配套设施合计比值成交均价参价比重加权价属性康田国际企业港0.880.90.90.880.870.920.850.880.97.981.01920092920.191765两江山顶总部基地0.920.880.930.930.90.940.90.940.98.240.9724500237650.04950华雄总部时代0.80.840.850.850.850.80.90.830.87.521.07450048150.1481天海星工业社区0.820.830.850.860.850.80.90.830.827.561.06350037100.18667国汇中心0.950.940.940.880.940.930.950.90.938.370.9619500187200.03561龙湖时代中心0.930.940.940.90.950.930.950.90.938.360.9616000153600.03460威斯汀0.930.940.940.880.940.930.950.90.958.370.9623000220800.03662同景国际城0.840.880.870.90.870.830.930.930.97.951.01800080800.1808中铁山水一舍0.840.880.880.90.870.840.930.90.97.941.01820082820.1828银翔翡翠谷0.840.880.890.90.90.840.930.90.887.961.01800080800.1808鲁能领秀城0.840.880.920.910.90.860.930.930.888.051.0010000100000.11000本项目0.830.860.90.950.930.90.870.950.858.04　　　18990经测算项目一期市场均价=∑（权重*参价）=约9000元/㎡（建面）产品价格分析方法一:成本定价法(客户层面)7500元/M?方法二:市场定价法(市场层面)9000元/M?经过成本定价（60%）与市场定价（40%）的综合评判，7500×60%+9000×40%则项目一期均价建面售价约为8100元/㎡。传统定价法目前重庆本地媒体预测项目价格作为重庆地区新兴工业属性的商务地产物业，我们试图通过类似的区域案例项目定价的比较，寻找及印证我们项目的销售价格。案例比较康田国际企业港联东U谷（北京）东北总部基地案例比较项目项目物业用地销售周边物业用地销售物业当地典型销售物业名称地址形态属性价格项目形态属性价格价比写字楼价格价比康田独栋国际重庆工业8800-融城联排英利国际（多住宅100000.91280000.32企业9500华府金融中心西永层）用地别墅港东北沈阳工业九如联排新华国际总部沈北独栋7600住宅81000.93170000.45用地溪谷别墅金融中心基地新区北京通州珠江联东工业联排世贸·工中关独栋8500萨尔住宅180000.47600000.14U谷三村科用地斯郡别墅技园▼全国各地总部基地或类总部基地项目的独栋物业销售价格相对稳定，控制在8000-8500区间；▼该类物业的销售价格与周边同业态住宅价格关联度较低；▼该类物业的销售价格与该城市写字楼物业的价格成正比；通过对全国总部基地或类总部基地物业的销售价格调研，接合通过传统定价策略得出的销售价格。进一步印证一期物业中独栋物业的目前参价在8000-8500。但目前的价格推算是基于目前的市场现状得出，而我们的项目将预计在2012年年中推出。在未来一年的时间中，茶园会发生什么、房地产市场会发生什么。将对我们的项目起到直接或间接的影响。因此，对市场的预测将显得尤其重要。2011年7月—2012年7月▼房地产宏观市场预测▼总部基地概念在重庆的发展▼茶园区