中交丽景2012年营销战略思考二零一一年十月二级市场专员事业二部目录1发现问题2逆市畅销项目解析3中交丽景项目战略思考4项目价值提升建议PART1发现问题Part1Codeofthisreport|3中交丽景项目目前已销售一年半，期间不可避免的出现了一些弊端！为了使项目更快、更好的销售，并形成中交地产的形象代言项目，我们有必要去发现前期所出现的弊端，从而进行有效提升！发现问题将问题大致归为案场道具、示范区展示、配套价值呈现、产品品质以及设计及施工等五大类；案场道具类物料使用较长，形象老化?户型单页；?纸杯；?名片；?折页项目物料设计调性的方向已使用近两年了，形象有一定老化，我们需要根据项目新的主题形象，设计出更具生态感和品质感的物料；案场道具类案场道具较平实?户型模型；?项目沙盘模型；?区域模型；?接待台；?洽谈区；?吧台；我们利用的大多为常规普通类案场道具，高科技含量案场道具较少；发现问题将问题大致归为案场道具、示范区展示、配套价值呈现、产品品质以及设计及施工等五大类；示范区展示类采取异地样板间，打动客户的效果越来越低前期考虑到工程进度以及与园林景观结合度等问题，之前主要考虑以异地样板间为主；随着项目成熟度的不断提高，以及客户购房知识的不断普及，异地样板间打动客户的效果越来越低。示范区展示类爱情公园呈现效果较差?项目爱情公园已呈现，但客户普遍表示效果较差；?爱情公园整体乔木较少；?运动公园迟迟未能呈现。示范区展示类小区园林景观呈现度较差目前距项目交房约两个月时间，而目前小区内部景观迟迟未能呈现，且呈现效果较差；示范区展示类入口广场景观未能提前打造，对客户吸引力度有所降低广场?11、12号楼广场及6、7号楼主入口广场是现场展示的重要部分，而前期由于工程进度以及施工条件等因素影响，使得两个广场均未能呈现；?导致项目现场展示效果有一定打折。广场发现问题将问题大致归为案场道具、示范区展示、配套价值呈现、产品品质以及设计及施工等五大类；配套价值类商业已部分销售，而还未能进行整体包装，商业配套呈现度较差712、8本项目商业已部分销售，而商业高差、商、业包装均未能及时呈现：11?、其对客户购买信心有一定影响；?对项目形象有一定影响。保利可爱岛商业已大部分呈现配套价值类小学教育配套迟迟未能解决配套价值类小学教育配套迟迟未能解决不满意原因分析：1、买房前都说有小学，现在迟迟未解决，小孩即将入读小典型案例分析：学；2、外墙颜色和之前变化太大；胡先生职业：企业中层管理人员家庭结构：结婚5年，三口之家改善居住条件购买原因分析：1、两口子在九龙园区上班；2、这里价格相对其他地方更便宜；3、是个大盘，环境也比较好，将来配套也不错配套价值类小学教育配套迟迟未能解决楼盘名称合作学校优惠方式华润二十四谢家湾小学免赞助费城?品牌大模均引育源优先入读且规楼盘会进教资鲁能星城巴蜀本部赞助费减半；金科10年巴蜀本部、优先入读且?采取自建学校或购买指标的方式；城金科校区赞助费减半?学校对项目销售具有较大的支撑作景瑞树人小蓝溪谷地免赞助费用。学人民（融侨）小学优先入读且金辉融侨城、南开（融侨）中赞助费减半学南坪中学、110万友七季城免赞助费中学、珊瑚小学奥林匹克花北大附中免赞助费园发现问题将问题大致归为案场道具、示范区展示、配套价值呈现、产品品质以及设计及施工等五大类；产品品质产品用材还处于中下水平项目用材外立面外墙涂料?本项目外立面、地面以及门窗、消防通道的用材均还处于目前重庆市房地产市场的中下水平；地面水泥砂浆面层?项目作为西区品质大盘，其对项目形象有较大的影响。窗双层中空玻璃消防通道水泥砂浆面层产品品质产品用材还处于中下水平电梯前室消防通道?牺牲一套小户型打造6米挑高五星级大堂；?精装电梯前室；?精装消防通道；?洋房示范区已呈现。入户大堂售房部本项目在现场展示较弱的情况下，价格还高于主要竞争对手，处于竞争弱势。发现问题将问题大致归为案场道具、示范区展示、配套价值呈现、产品品质以及设计及施工等五大类；设计及施工设计及施工细节还存在一定的问题目录1发现问题2逆市畅销项目解析3中交丽景项目战略思考4项目价值提升建议One华润二十四城Part1Codeofthisreport|24华润二十四城属城市核心区大规模旧城改造项目?位于重庆市九龙坡区谢家湾，原建设厂厂址，处于城市核心区域；?总占地面积为1051.3亩，规划建筑面积近200万平方米，其中住宅建筑面积160万平方米华润二十四城推出365套，完成95%销售率，仅剩少量大三房1716?10月15日推出365套房源，当天完成95%去化；?户型面积以三房为主；户型面积比例两房6333.3%三房9933.3%11333.3%华润二十四城价值一，开盘成交均价较之前便宜1500-1800元/平米?10月15日推出16#、17#约365套房源，成交价格7700元/平米；?较之前成交价格降低1500-1800元/平米。华润二十四城价值二，现场高品质呈现?3000万售房部装修；?售房部大面积石材运用；?高园林密度；?大面积水景运用；华润二十四城价值三，稀缺景观资源?紧邻长江；江景图?具有稀缺的景观资源。华润二十四城价值四，处于城市核心商圈处?项目处于谢家湾，与杨家坪商圈距离不到500米；?杨家坪商圈该项目稀缺的区位优势，是重要的价值之一。华润二十四城小学教育配套提前介入?采取免费建设小学，并与谢家湾小学合作的模式将学校引入小区内；?学校造价3000万以上；?并于2010年开学入读；?有50%的业主购买该项目是基于的学校的考虑。华润二十四城近25平米万象城，2013年底面市?项目拥有近25万平米大型商业；?未来生活及购物配套丰富。华润二十四城9000元的价值，7700元的房价two融创御景Part1Codeofthisreport|34融创御景属城市热点开发区域，区域潜力大?项目位于两江新区金童路南侧，重庆最著名的金开富人区核心；?属于目前重庆热点区域，房地产开发如火如荼。融创御景目前月均去化100套以上?目前在售89-136㎡舒适型两房及三房产品；?该项目从9月开始，月均去化100套以上。融创御景价值二，目前成交均价较之前便宜2000元/平米?前期推出5、6、15、16号楼，均价为9500元/平米；?目前销售价格仅7350元/平米，较之前便宜2000余元/平米。融创御景价值二，处于城市热点区域，接受度高?项目处于两江新区核心区域，区位优势明显；?区域房地产开发强度大，且配套日益丰富。融创御景价值三，5000平米人工湖景资源?项目人工打造了约5000平米湖景资源，使得项目内部具有丰富的景观资源；?同时配置ART-DECO异域建筑风格，使得项目内部景观及建筑品质较高。融创御景价值四，产品品质高外立面1-5楼局部采用干挂名贵石材和高级仿石漆大堂米的挑空设计，五星级酒店精装修窗户断桥铝合金其他每栋建筑都配有酒店式带雨棚停车落客区?项目在产品用材用料上均采用相对较高档次材料；?楼体整体品质感较强。融创御景价值五，5000平米临湖会所，极具品质感?小区内打造5000平米临湖会所；?会所内包括恒温游泳池、健身房、养生SPA、体操房、瑜伽等配套设施。融创御景9500元的价值，7300元的房价低于项目价值进行销售典型项目分析我们发现：11、、畅销项畅销项目均具有目均具有较较高的品高的品质质；；22、其、其产产品市品市场场价价值值均高于均高于产产品价格；品价格；33、采取高价、采取高价值值低价格吸引市低价格吸引市场关场关注注，，并并一致一致获获得市得市场认场认可。可。目录1发现问题2逆市畅销项目解析3中交丽景项目战略思考4项目价值提升建议战略思考企业处于战略规划的初级阶段，企业及项目形象提升极为重要中长期战略目标规划5-10年中期战略目标规划3-5年近期战略目标规划1-3年企业战略思考企业处于战略规划的初级阶段，企业及项目形象提升极为重要以中交丽景项目为重庆拓展的坚实基础和实验田，积累开发经验。建立高效的内部管理系统中交丽景作为一个大盘，未来还有漫长的道路要走。通过项目开发为平台，不断完善和改进已经初步建立的房地产体系的管理系统。建立合理的具有市场竞争力的员工薪酬系统，不断完善激励机制以及沟通渠道。为每个员工建立个人职业长期发展规划，并由集团人力资源部负责监督执行，加强全国性的人才引进，培养后备力量。在现有基础之上，巩固中交集团在大渡口区域的实力及形象，现在区域内做强，再在全市范围内做大。中交丽景经过近2年的开发，已经初步的积累了一定的开发经验，同时在该区域内已建立了良好的客户口碑以及市场认知度，在近期战略发展中，以大渡口区域为企业发展的原点，在该区域做强多大，然后再考虑区域性拓展。战略思考实现高利润率、高资产周转率的盈利模式通过销售物业溢价与持有商业物业的租赁利润和价值提升实现公司整体利润上升中交将来通过项目快速开发和资中交金回笼提升资金周转率项目战略思考重形象，轻利润率是中交丽景项目在企业战略中的定位基于企业开发战略、开发经验以及中交丽景项目的自身情况，中交丽景项目之于企业的定位为——提升企业形象及项目价值并形成良好口碑目录1发现问题2逆市畅销项目解析3中交丽景项目战略思考4项目价值提升建议PART1营销策略Part1Codeofthisreport|50营销策略低于低于项项目价目价值值的价格的价格进进行行销销售售?目前房地产市场正处于调控期，大部分项目均降价销售，以便资金回笼；?借鉴典型项目畅销核心因素，本项目应采取低于项目价值的价格进行销售；?同时，提升中交丽景项目价值有利于中交地产未来战略规划。PART2价值提升建议Part1Codeofthisreport|52on