苏苏州市木州市木渎镇苏渎镇苏福路地福路地块营销总块营销总案案方圆江苏昆山营销客服部方圆江苏昆山营销客服部二〇一一年元月二〇一一年元月1区域分析市第2土地市场分析场一部分3整体市场分析分析4竞争项目分析5市场总结及预测1、区域分析1、区域分析（1）苏州市吴中区木渎镇简介：a)木渎镇地处苏州城西5公里，太湖之滨，灵岩山麓。全镇面积62.28平方公里。b)常住人口7.2万，外来登记人口近19万。c)经济增长速度快，2009年木渎实现GDP70.5亿元，同比增长10.5%；人均GDP12055美元，同比增长5.3%；d)毗邻高新区。园区发展空间趋于饱和，高新区成为苏州新的增长极。毗邻高新区——苏州新的增长极page41、区域分析（2）轨道1号线：a)全长26公里。起点位于木渎站，终点为工业园区，横跨苏州6个区。b)自西向东经高新区、古城区、中心城区和苏州工业园区。c)预计于2012年6月竣工通车。轻轨通车，木渎加快融入苏州市区1、区域分析轻轨1号线停靠站点及换乘线路一览表1号线站点换乘站点及线路备注1号线站点换乘站点及线路备注木渎站　吴中区东环路站　金枫路站　中央公园站　汾湖路站　星海街站　玉山路站　高新区金鸡湖西站　苏州乐园站3号线虎丘区科文中心站　工业园区塔园路站　时代广场站　滨河路站　星湖街站　西环路站　南施街站3号线桐泾北路站2号线金阊区星塘街站　广济南路站　钟南街站　养育巷站4号线乐桥站　沧浪区（古城区、临顿路站　商业中心）相门站　轻轨效应，木渎转型升级的主要推手。引爆木渎腾飞契机1、区域分析高新区区聚集业产流物汽车城贸木渎镇商中心项目位置（3）产业分布：a)高新区：国家级开发区。b)金桥工业园：木渎镇工业区。金桥工业园c)汽车城：汽车交易量占苏州半壁江山。d)商贸物流产业集聚区1、区域分析购房客户构成情况产业区域概况人口主要客户来源：木渎镇中商业、生活中心6万人心区，旅游景区a)木渎镇区居民。92年批准为国家b)专业市场、汽车城、木渎高新区70万人级开发区，镇私营业主。金桥工业木渎镇开发区，c)高新区企业中高层管理人5万人园企业约400家。员。占地2700d)金桥工业园中高层管理人亩，30多家4S员。汽车城店，年成交额403万人e)木渎镇及高新区公务员及亿元，占苏州市50%以上。事业单位中高层。f)苏州市区及其他地区投资20余家大型建材商贸物流装饰广场及物流客。产业集聚10万人企业,辐射苏州全区市。合计94万人雄厚的产业基础是购房需求增长的保障2、土地市场分析2、土地市场分析?土地成交情土地成交情况况表2-1：2006-2010年木渎镇土地成交情况年度成交面积(㎡)成交总价(万元)成交均价(元/㎡)楼面单价元/㎡2010194863.6192970990334572009312645.12425107757351220084275.1660154419302007344411.7250856728434002006233944.35980125562232数据来源：苏州国土局a)土地成交价上升较快，楼面价增幅较大。b)随轻轨通车临近，区域土地市场热度升高：合景泰富、朗诗地产、吴中地产、永新置地（苏州工业园区）进驻；土拍会屡见国内大开发商。c)2011年元月土拍，木渎推出5幅商住用地，其中住宅用地1幅，新城、金科、旭辉、中新置地等实力房企参拍，我司木渎地块6.4亿元，成交溢价80%，楼面地价5565元/㎡，创造区域地价新高。实力地产商纷纷进驻、抢地，拉升区域地价3、整体市场分析3、整体市场分析说明：由于木渎镇属吴中区辖管区域，市场数据均以区域为统计，目前苏州房管系统查询不到木渎的整体数据。为使得报告具有一定的参考价值，本报告的研究方法主要以吴中区整体数据，结合木渎的重点个案数据就行分析。3、整体市场分析1~12月吴中区共成交住宅类房源10848套，较去年同期减少了4312套，降幅达28.44%；成交面积1383781.52平方米，较去年同期减少了645591.11平方米，降幅31.81%；成交均价9283.23元/平方米，较去年同期增加2466.81元/平方米，增幅达36.19%。吴中区多个板块均有较突出楼盘，大体可分成各板块的普通住宅项目及环湖板块的别墅项目。太湖纯水岸、新城金郡、越湖家天下、招商小石城成交量名列区域前茅。除了邵昂路板块、金枫路板块等也是成交的热点区域，普通住宅市场与低密度别墅项目共同撑起成交量，其中尤以太湖纯水岸过千套的成交量最为引人注目。吴中区：量跌价升，普通住宅与低密度别墅共撑成交量3吴中区、整体市场分析吴中区市场简析吴中区在1月、2月、3月、4月、5月、8月、10月、12月求大于供，说明该区域内的房源需求量很大。供应、成交最大的月份都在9月份，分别达到33.23万方、25.53万方。成交价格最高的月份在2月份，达到11519元/平米。3、整体市场分析吴中区市场简析截至12月底，吴中区住宅房源存量94.32万平方米，较上月减少1.79万平方米，同比在连续14个月呈负增长状态后首次为正。其中公寓房源存量47.26万平方米，别墅房源存量48.85万平方米，别墅存量有所下降。3、整体市场分析2011年吴中区区域市场推货情况?据搜房网数据监控中心统计，截止统计日（12.13），2011年全市共有近260个项目进入（包括商业类房地产）在售及待售楼盘有房源推出，其中住宅类项目占49%，别墅项目占22%，商业项目占29%，共计近6万套房源进入房地产市场角逐2011年房地产市场。其中住宅4万余套，别墅4000套左右，商业新上市量近1.6万套。?吴中区作为地域广阔的区域上市房源涵盖了不同类型以25%的占有量排名第二，住宅约1万套，别墅占48%，约1920套。?2011年1月7日土地拍卖成交的吴中区住宅地块约77万平方米的体量，在未来1-2年内会加入市场。?2011年依然是政策年，各大开发商对供应量有所保留，预计在下半年会出现集中推货期。3、整体市场分析3、整体市场分析苏州1月7日土地拍卖成交汇总（吴中区商住统计）地块位置面积性质容积率预计供应量竞得单位吴中经济开发区枫津路3057687.3商住≤2.2126912朗诗科技　号吴中经济开发区郭巷街道环湖路西、通达路东112310住宅≤1.5168465众朗投资侧吴中经济开发区郭巷街道郭新东路北、尹山湖63944.1商住≤2.5159860凯威房产路北延伸东吴中区木渎镇苏福路南侧46001.6住宅≤2.5115004昆山方圆房产、珠江路西侧吴中区甪直镇合兴路北侧27034.5住宅≤1.027035屈林旺个人、育才南路西侧吴中区金庭镇金庭路东侧34132.7住宅≤1.137546凌荣华个人吴中区胥口镇胥市路东侧72462.3住宅≤1.6115940江苏亿城地产、顾巷路南侧　　　　777455　数据来源：苏州国土房产交易中心3、整体市场分析木渎重点项目2011年推货情况预计价格楼盘名称推盘时间物业类型面积范围推盘量（元/㎡）朗诗绿色街区在售高层88-190均价14000200多套高层和小高86-140平浙建枫华紫园待定均价11000396套层米山景天下在售多层89~128均价7800255套88㎡-200姑苏世家2011.5月份多层、高层均价8500700套㎡永新金枫路地2011年下半高层未定未定未定块年合景领峰未定城市综合体99-170M未定未定木渎市场处于发展期，2011年由于永新金枫路地块的加入，及姑苏世家大推量，整个市场的竞争会在年中掀开，下半年由于在售项目的加推，会将整个区域竞争带入白热化。4、竞争项目分析4、竞争项目分析合景领峰项目概况?占地17万㎡?建筑面积50万㎡在售?开发商：合景泰富在售?产品：高层、办公、商业、休闲娱乐、会所为一体。?主要配套：地铁上盖物业、15万?㎡商业、喜来登五星级酒店等。?一期毛胚交房时间2012年6月30日，精装交房2012年12月30日。项目点评：?项目位于轻轨1号线出口上盖，商业地下有地铁出口，地段优势明显。?由于其城市综合体定位，配套齐全，商业优势巨大，投资价值较高。?属于合景地产旗下品牌项目，合景在苏州有较高的品牌效应，市场关注度高。?项目设计以性价比做文章，结合品质精装修，市场竞争力强。?产品结构丰富，领先区域市场，属于市场领跑角色。4、竞争项目分析合景领峰销售及户型户型配比推货情况：户型面积户型结构套数楼栋占比?目前共推出2栋共366套105㎡2+119252.46%住宅。14#113㎡2+19626.23%?10月23日首次开盘，推101㎡2+1267.10%出14#楼，288套；成交价111㎡2+12612#7.10%1.3万元/㎡。140㎡3+1267.10%?12月18日，推出12#楼合计　366　100.00%78套；均价1.55万元/㎡。销售分析：a)10月23日开盘当日成交115套，成交额1.6亿元。b)12月份成交100套。c)截止元月12日，75天累计成交293套，去化率达80%。d)热销户型：100-105㎡2+1房，110㎡2+1房。e)主要客户来源：木渎镇区换房客户、高新区高收入白领、投资客户。4、竞争项目分析合景领峰热销户型赠送面积2室2厅2卫1厨99.00㎡2室2厅2卫1厨110.00㎡点评：?利用6米挑空空中花园（不算面积）偷面积。?精装修后把偷面积部分做成卧室，使用面积在10㎡左右。4、竞争项目分析朗诗绿色街区项目概况?占地7万㎡?总建筑面积：20万㎡。?产品构成：11幢高层、6幢联排别墅?户型面积：住宅94㎡到230㎡，共1151户。联排别墅32户。住宅采用现代建筑风格，联排别墅新中式建筑风格。绿能科技住宅。十