绿都·四季华庭营销定位报告2011、06、12翰博机构—翰思广告Part1营销定位第一部分：项目定位“成熟产品”对位“市场客群”即“区域市场中的产品力差异化”与“目标客群的情感认同”差异化的产品定位区位解读区位解读杭州三大副城之一—江南城（高新科技产业导入型）“一核、三组团、四轴”核：江南城，萧山主城区，人口经济双高密度区域杭州三副城离主城区距离：江南城：约15公里下沙城：约20公里临平副城：约22公里本案位于江南城核心区，城南片区，未来高端住宅区区位解读居住用地规划：六片、五点“六片”北至南：钱江世纪城居住片萧山经济开发区居住片17000-20000元/㎡新街居住片萧山新区居住片7000-8000元/㎡城厢居住片(旧城区)城南居住片18000元/㎡五点北至南：钱江居住点房地产发展格局成桥南居住点竖向轴，价格梯队新塘居住点12000元/㎡15000元/㎡化明显，城南板块闻堰居住点所前居住点发展潜力巨大8000元/㎡区位解读四季华庭项目地块：位于萧山南城核心，西靠育才南路，南临南二路（规划待建）北至南一路（规划待建），东至通惠路南，西面及北面被南浜河及前姚河环绕周边交通路线：北（道源路）南（南三路，新园路）西（萧然东路，高桥路）东（新园路，大通路）周边路网组织构架完善，未来交通与中心城区通达性极佳区位解读项目周边：水系环绕，周边目前多为待拆迁农居点附近成熟大型楼盘：广悦小区、御景水岸、广和小区、得力名门世家教育配套：高桥初中、萧山十一中、汇宇小学大型商业配套：世纪联华、汇德隆、江南商业中心等目前周边多为拆迁农居点，但共享老城区成熟生活配套，周边自然资源佳，未来居住氛围浓厚目前农居点较多，但交通便利共享老市区成熟配套，未来居住氛围浓厚“南部卧城”是否已经足以支持项目区域定位？区域市场解读区域市场解读年均去化约86万㎡，供应主要集中于萧山组团镇与老城区，项目所在老城区城南板块供需两旺，成交均价在14000元/㎡区域市场解读70-90㎡为市场成交主力，90-120㎡、120-140㎡为次主力，180㎡以上面积段产品经济溢价最高，其次为70-90㎡，90-120㎡面积段产品区域市场解读开发区钱江世纪城板块大江东板块新区板块湘湖新城板块老城区板块区域市场解读开发区钱江世纪城板块界定范围：北塘路以北，包括萧山经济开发区与钱江世纪城代表楼盘：众安景海湾、顺发·和美家、博奥城板块特征：萧山对接杭州主城的桥头堡，杭州城市南岸新中心，随着庆春路过江隧道的建成，地铁二号线的规划，奥体中心等大型公建项目的逐高端商业办公中心，商住步落成，区域投资升值潜力巨大，板块价值逐步兑现混合、综合体项目众多，产品线较长，价格高地，17000-20000元/㎡地域跨度较大，杭州主城区客群比例逐渐增加区域市场解读新区板块界定范围：萧绍路以北，北塘路以南区域，萧山区区政府与杭州火车南站代表楼盘：蓝爵国际、顺发·旺角城、顺发·堤香板块特征：萧山新城市中心，以萧山区区政府和杭州火车南站为区域发展核心驱动力，形成政务、交通枢纽中心，逐渐取代传统老城区成为萧山政务、交通枢纽区域，存新城市中心量较少，产品主要以130㎡大户型为主，项目档次18000元/㎡较高区域市场解读湘湖新城板块界定范围：以湘湖为中心的周边区域，包括闻堰、义桥（部分）代表楼盘：湘湖美地、宋城·地中海别墅、绿都·金域兰庭、众安·启航社板块特征：萧山唯一以旅游为主题的国际化休闲新城，同时拥有江、湖景观，优质自然资源，环境优雅但生活配套仍需完善大盘开发，品牌开发商大量进驻，客群多元化，近8000-12000元/㎡年板块价格上涨迅速区域市场解读大江东板块界定范围：绕城高速以东的钱塘江南岸区域，包括义蓬、瓜沥、南阳等多个乡镇代表楼盘：蓝色港湾、德意·空港新城、帝景园板块特征：萧山唯一绕城外开阔新城，政府规划尚不明确，乡镇各自为镇，板块凝聚力缺乏多层、小高层普通公寓为主，客群多为周边乡镇地缘型客群，产品力7000-8000元/㎡较低，产品主要集中在80-130㎡两房、三房产品绿都·四季华庭项目位于城南板块项目在定位时需考虑与同区域内项目定位错位区域市场解读老城区板块界定范围：萧绍路以南区域，包括城厢、蜀山、新塘3个街道代表楼盘：晶典公寓、得力名门世家、御景湾、憬天国际板块特征：萧山老市中心，生活配套完善，交通便捷，水系资源丰富，受政府北迁板块价值略受影响，老城区南拓大势所趋，城南板块凭借成熟城市资源和优质景观资源，未来势必成为萧山高端住区房源存量较少，但潜在供应量较大，产品集中在90㎡两房与120㎡15000-18000元/㎡三房，户型打造大量运用偷面积、LOFT创新手法区域市场解读项目名称总体量存量潜在供应均价恒晟御景湾13865651533约30套14200元/㎡紫爵公寓934534160约20000元/㎡学林尚苑1000001266约400套21000元/㎡晶典公寓1000004169约7万㎡15000元/㎡同和公寓38515约3万㎡015000元/㎡地块名称土地面积容积率总建筑面积（万㎡）开发商萧储（2009）25号3041026.08杭州财和房产萧储（2009）27号1653562.5-438杭州开元集团萧储（2009）44号539301.2-1.68.63汇宇控股集团萧储（2009）29号2923851.5-430浙江新农都实业萧储（2009）47号1379262.534.48金地（集团）股份萧储（2010）02号1288711-1.519.33浙江鼎盛控股集团萧储（2010）34号563161.2-1.69.01绿都控股集团。。。。。。。。。。。。。。。合计总建筑面积约150万㎡区域市场解读学林尚苑地理位置萧山萧绍路(萧绍路与育才路交汇处东南角)占地/建筑面26000平米/100000平米积容积率/绿化2.5/30%率开发商杭州高运房地产开发有限公司高运学林尚苑二期6月11日开盘，推出1、5号楼，总共166套房源，成交均价在23000元/方左右。其中1号楼为板式高层，户型均为跃层设计，边套为115平方米左右，中间套为销售情况93.14平方米、122平方米，5号楼为132平方米。当天下单并在规定时间内签署购房合同的客户可享受按揭优惠1100元/平米、首付六成优惠1300元/平米、全款优惠1800元/平米90㎡二厅二室一厨二卫设计（改造后有二厅四室一厨二卫户型）厨房L型操作台设计南向主卧大开间套房设计，有独立卫浴功能客卫洗浴功能独立客厅与餐厅大开间连通设计，略显拥堵交通动线较长90㎡LOFT户型二厅三室一厨二卫设计（改造后有二厅五室一厨二卫户型）厨房L型操作台设计改造后，客厅大开间设计连接景观阳台改造后，一层北向卧室通过一扇小玻璃窗采光，采光通风条件欠佳改造后，二层有两间南向卧室，其中西边套卧室连接景观阳台改造后，二层有北向书房一间，通过两扇小玻璃窗采光110㎡LOFT户型二厅三室一厨二卫（改造后有二厅五室一厨二卫户型）厨房L型操作台设计客厅与餐厅大面积连通设计客厅与餐厅的采光通风条件欠佳改造后，一层有一间北向卧室和一间南向卧室，南向卧室连接景观阳台改造后，二层有一间南向卧室和一间北向卧室，南向卧室连接景观阳台改造后，二层有一间北向书房卫生间的采光通风条件均欠佳区域市场解读恒晟·御景湾萧山萧绍路(萧绍路与育才路交汇处东南地理位置角)占地/建筑面积26000平米/100000平米容积率/绿化率1.8/35%开发商浙江中新电力集团房地产有限公司中新御景湾5月22日加推4号楼，共82套90方的房源，起价13600元/方，均价销售情况14700元/平方米。按揭优惠200元/平米，一次性付款在优惠200元/方的基础上再享受97折优惠89㎡二厅二室一厨一卫户型南北通透客厅和餐厅大开间连通设计，采光通风条件好客厅连接景观阳台厨房U型操作台设计独立的步入式衣柜设计卧室均南向，次卧连接景观阳台主卧大开间设计，带飘窗动静分区厕所卫浴离卧室较远厨房离入户门较远89㎡二厅二室一厨一卫设计户型南北通透客厅南向大开间连通设计，连接景观阳台厨房U型操作台设计主卧次卧大开间设计，均带飘窗和大衣柜设计，主卧南向动静分区厕所卫浴离卧室较远餐厅需多次采光122㎡二厅三室一厨二卫设计户型南北通透客厅南向大开间设计，连接大面积景观阳台厨房U型操作台设计餐厅紧接厨房，连通北向景观阳台，通风采光条件好书房南向，可改造成卧室等其他功能而不影响整体户型主卧南向大开间套房设计，有独立的卫浴功能，带飘窗设计次卧北向，面积较小，带飘窗设计厨房进深与面宽比例欠佳客卫窗户面积较小，通风采光条件欠佳135㎡二厅三室一厨二卫设计户型南北通透客厅南向大开间设计，连接大面积景观阳台厨房U型操作台设计，窗户面积较小，采光通风条件欠佳餐厅紧接厨房，连通北向景观阳台，通风采光条件好边角储藏空间利用主卧南向大开间套房设计，有独立的卫浴功能，带飘窗设计南向次卧房门朝向客厅北向次卧，面积较小，带飘窗，房门朝向餐厅，可改造成书房等客卫洗浴功能独立设计150-160㎡二厅四室一厨二卫设计户型南北通透客厅大开间设计，连接景观阳台厨房U型操作台设计餐厅紧接厨房，连通北向景观阳台，通风采光条件好主卧南向大开间套房设计，有独立的卫浴功能和步入式衣柜功能，带飘窗设计两个次卧均南向，中间套南向次卧连接景观阳台北向书房套带飘窗设计，和客卫相连交通面积较大立足萧山整体板块格局，着眼于历史中萧山市的城市化变迁2001年，萧山撤市，杭州迈入钱塘江时代当钱江世纪城越来越现代化，湘湖越来越国际化，新区逐渐被杭州同化，大江东尚未成气候历史中的正统萧山今何在？唯有萧山城南，拥有深厚文脉，是萧山城市最早的发源地当城市向北推进，众多企业向新区和钱江世