泰州泰州··华润国际社区华润国际社区20122012年营销策略报告年营销策略报告目录contents◇住宅市场情况介绍整体市场分析-宏观政策时间政策概要政策详情2011-1-14一次：中国人民银行决定，从2011年1月20日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点2011-2-18二次：从2011年2月24日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点三次：中国人民银行18日晚间决定，从2011年3月25日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个2011-3-18百分点2011-4-17存款准备金率四次：将从4月21日起上调金融机构人民币存款准备金率（下称存准率）0.5个百分点。五次：12日宣布，从5月18日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。存款准备金率升至2011-5-1221%2011-6-14六次：从6月20日起，再度上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点2011-11-30中国人民银行决定，从2011年12月5日起，下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。一次：自2011年2月9日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存贷款基准利率分别上调2011-2-90.25个百分点二次：中国人民银行决定，自2011年4月6日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存贷款2011-4-5利率基准利率分别上调0.25个百分点。2011-7-6三次：央行昨晚宣布，自2011年7月7日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存贷款基准利率分别上调0.25个百分点。2011-2-26限贷国务院推新国八条二套房首付提至6成，利率1.1倍，停止发放第三套房贷款。2011-2-1上海、北京、南京、苏州、无锡等城市相继出台“限购令”。限购2011-8-17住房城乡建设部于8月17日公布对各地列入新增限购城市名单的5项建议标准2011-1-27房产税上海市和重庆市人民政府自1月28日起实行房产税国土资源部部长、国家土地总督察徐绍史日前表示，要把保障民生放在突出位置，加大保障性住房用地供应。国2011-7-18土资源部明确要求，保障性住房用地不得从事商业性房地产开发。保障房国务院办公厅发布《关于保障性安居工程建设和管理的指导意见》，要求健全退出机制，同时尽快明确2012年2011-9-28保障性安居工程建设任务、投资计划、用地计划以及资金来源渠道。2011年政策频出，三次上调利率、六次上调存款准备金率、限贷、限购、房产税等政策，从金融手段、行政手段对房地产进行了全面调控，使得各房地产公司资金链吃紧、销售业绩下滑，进入了房地产的“寒冬”，调控初见成效，一线城市降价潮已显现，二线城市后续跟进。2011年年底存款准备金率三年以来首次下调，2012年预计仍会有几次下调，明年中央将实行稳健的货币政策和积极的财政政策，稳定经济增长。2012年房产调控:坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归，促进房地产市场健康发展。明年的房地产又是一个寒冷的“冬天”。整体市场分析-商品住宅?从近三年来泰州市区商品住宅成交量价变化来看，成交量在09年达到最高点，当年成交总面积183.8万方，同比前一年上涨192%，预计2011年成交量在110-120万方，从2010年开始泰州市场成交量以20%的量缩减；?从价格上来看，市区成交均价保持稳定上扬，今年截止10月份，商品住宅成交价格达到5919元/平米，均价由3700元/平米上涨超过63%。?泰州市区商品住宅呈现量跌价升的趋势，成交量从09年开始逐年缩量，主要由于近两年的房地产市场调控持续，使得成交量缩水。整体市场分析-商品住宅成交额排名1-10月成交面积排名1-11月项目名称区域成交金额项目名称区域成交面积美好上郡城中区26856美好易居城城东60137泰州碧桂园东区23948泰州碧桂园东区51842同济家园南区23058龙锦华庭高港区38322景瑞·荣御蓝湾南区22605同济家园南区35008华润国际社区南区20897水岸帝景高港区29429龙锦华庭高港区18740华润国际社区南区29417世茂河滨花园南区13775美好上郡城中区27616凤城颐园东区13632景瑞·荣御蓝湾南区27157水岸帝景高港区13476凤城颐园东区26871城市之光西区9494世茂河滨花园南区24111项目排名数据：无万达项目排名，万达今年成交额5.5亿元?从成交额、成交面积来看，城南、城东项目占了大部分，尤其是前十项目城南就占4个席位，可以看出城南项目竞争激烈。?我司项目在市场低迷的下半年入市成交金额占据第五、成交面积占据第六，尤其是成交金额与前面项目差距很小，预计明年我司项目能成为市场的标杆项目。整体市场分析-商品住宅?今年以来，受政策调控影响，市场需求明显缩水，商品住宅成交量较去年第四季度一直维持在比较低的水平，今年传统楼市的“金九银十”更是落了空，成交量在9月份跌至谷底，环比下跌23%，同比下降46.58%；成交均价为6124元/㎡，环比下降8.18%，同比上升18.09%；?成交均价在上半年基本平稳，围绕5500元/平米上下波动，继7月份均价明显上涨，8月份达到今年以来最高均价，为6669元/平米，环比上涨7.29%，下半年的整体均价保持在6400元/平米左右。整体市场分析-商品住宅泰州市区商品住宅月度供求走势图：今年以来，泰州市区商品住宅市场在7月和10月有2次集中供应，对应的，成交量在7月份也达到顶峰，7月份共去化99432.6平米，环比上涨255%，其后，8月、9月份成交量依然稳步下跌，10月份虽然有大量供应，但由于下半年市场整体低迷，未能扭转“金九银十”大势已去的局面，10、11月份供求比更是达到2.49、2.67，去化情况很不乐观，会导致明年库存压力大。整体市场分析-商品住宅?今年4-10月，泰州市区商品住宅成交结构比较集中，144平米以下产品为成交主力，其中120-144平米改善型产品居成交首位，去化115943.74平米，折合864套，占比30%，其次为100-120平米中户型产品，去化65423.22平米，占比17%，80-90平米刚需产品也去化较多，去化683套，占比21%，另200平米以上别墅产品也因单位面积较大，去化量占有一定比例。www.fdc01.com房地产智库区域市场分析区域成交面积成交套数城北9458.0385城东148474.31078城南136728.951188城西44712.43430城中42765.12396今年4-10月，海陵区城东居区域成交量首位，共去化148474.3平米，占比39%，其中，泰州碧桂园，凤城颐园和江南一品为城东成交主力，城南则为成交套数首位，成交1188套，占比37%，其中华润国际社区、同济家园、荣御蓝湾、世茂河滨花园占据城南成交主力。今年以来，城东和城南供应量普遍较高，且由于这两个区域地理位置优势明显，对顾客吸引较大，因此成交量普遍较高。www.fdc01.com房地产智库区域市场分析/城北、城西今年4-10月，城北成交结构比较集中，主要集中于80-90平米刚城西的成交结构也比较集中，且主要集中于常规面积段，80-90平米需产品和100-120平米中户型产品，100-120平米段去化3003.64刚需产品为区域成交主力，去化14471.74平米，168套，分别占比平米，折合27套，均占到区域总去化的32%，80-90平米段去化32%和39%，此外100-120平米中户型产品以及120-144平米改善型2388.42平米，占比25%，120-144平米段改善型产品也占据一定产品也去化较多，去化面积相当，其余面积段也有少量成交。市场份额。www.fdc01.com房地产智库区域市场分析/城东、城南、城中城东的成交结构分布也比较集中，120-144平米改善城中的成交结构也比较集中，120-144平米改善型产品和200平米以上别墅产品成交较多，其城南的成交结构也比较集中，120-144平米段居成交型产品为成交主力，去化11414.95平米，折合中，120-144平米段去化46627.78平米，折合349结构首位，去化45815.22平米，折合338套，分别83套，分别占比27%和21%，其次为90-100平套，分别占比31%和32%，200平米以上产品去化占比34%和28%，此外80-90及100-120平米段去化米产品，144-160平米产品也成交较多，主要来42797.97平米，占比29%。面积相当，但80-90平米产品去化套数较多。自于项目美好上郡在该面积段的成交，城中小面积产品也去化较多，主要来源于华辰尊园的供应。www.fdc01.com房地产智库竞品分析---竞品分布图万达广场美好上郡美好易居城住宅9000均价10500高层/5500美好上郡美好上郡万万达达广广场场同济家园/多层7500东润第一城/小高恒景国际6500多层8800同同济济家家园园东润东润第一城第一城景瑞荣御蓝湾世茂河滨花园荣御蓝湾恒景国际荣御蓝湾高层/7000报价6800恒景国际花花园园华润国际社区世茂世茂河河滨滨大华锦绣华城高层/5500大大华锦绣华华锦绣华城城www.fdc01.com房地产智库竞品分析——同济家园分面积段成交分析面积段成交量成交套数40-506241550-6018503580-90868697110-120524446120-130796162130-140825463140-150141010150-1607815项目成交数据时间段：2011-03-10至2011-10-30同济家园推出的房源主