谨呈：富盈地产恩平·阳光新城洋房产品定位报告版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归世联地产顾问（中国）有限公司所有，未经世联地产顾问（中国）有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。14／9／27本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。报告结构Ⅰ项目本体及属性Ⅱ市场背景解构Ⅲ客户需求分析Ⅳ产品定位V规划及产品创新本报告是严格保密的。项目地处恩平市未来发展的城市新中心，目前仍属房地1、项目区位1、项目区位产开发陌生区域，周边配套严重缺乏?项目位置：位于恩平市新平北路以北，京湖大酒店东侧，属于未来恩平城市发展的锦江大新中心开阳高速道恩平地理区位：本案恩平市位于珠江三角洲西南部边缘，东城城新新连开平、台山，南邻阳江，西接阳春，江江北达新兴，距广州180公里。锦锦粤西走廊（325国道）纵贯全市，境内新平北公路四通八达。公路总长800多公里，旧旧城城恩恩平平路平均每100平方公里的公路密慢达50多区区公里。城市规模及人口：国道325全市总面积1689平方公里，2007年总人口50万人。另有港澳台同胞12万人，海外华侨42万多人（分布全球50多个国家和地区，是全国著名侨乡）。本报告是严格保密的。资料来源：惠东县城市总体规划修编（2007-2020年）3项目地处城市发展区域，距旧城区仅10分钟，远期将22、、区区位前景位前景发展成为恩平市的中央行政区、中央商务区、中央文教区和中央高尚居住区锦江新城——将建设成为恩平市的中央行政区、中央商务区、中央文教区和中央高尚居住区，主要发展金融、商贸、房地产等产业，不接纳工业，规划高标准建设卫生、消防、道路、绿化、休闲等公共设施，是恩平市侨乡文化浓郁的国际化新城区。本报告是严格保密的。数据来源：恩平市资料规划来源：惠局、恩平市东县统计城市局、恩平市政府信息总体规划修编（2007-2020网年）4新城中心内近千亩规模的大型别墅社区，具备优越的山33、、项项目目概况概况景和小区自身绿化资源?占地面积：首期建设总用地183172.32㎡，总建筑面积248523.89㎡?用地现状：一、二期主要发展成为纯独栋别墅，三、四、五期为沿街商铺及高层住宅。现已有近半单位在施工，其中沿湖一排产品已基本完工，可作为项目展示区域对外开放。三期开发三期开发四、五期开发四、五期开发?另：楼盘南面为贯穿恩平城新平北路区的主干道——新平北路。本报告是严格保密的。5地块四至:外部可利用资源有限，除北侧有山景资源外，整体昭示面较广，有利于打造新城大型高端楼盘地块四至情况?地块北靠禾寮山,南临新平北路，西侧临京湖大西侧临京湖大酒店北靠禾寮山酒店，东侧为村民自建房。?目前地块可通过地块南侧的新平北路（恩平主干道）进入本项目.交通便利,有一定的噪音影响.?北侧部分山景景观,资源一般.东侧为村民自建房?周边现有建筑多为居民用房.本报告是严格保密的。南临主干道新平北路地块周边现状交通体系尚不成熟，但未来规划市政44、交通体系、交通体系路网及轻轨交通，大交通环境向好。?地块外部交通：地块距市中心区仅1.5公里，距距离开阳高速恩平出入口仅6公里，10分钟车程即可到达。速高?地块南临恩平主干道：湛广交通较为便利，经开阳高速1小时可到达阳江、开平市区，一小时可到达江门369省道，两小时可到达广州、佛山、湛江等地325国道。。本案?远期2015年建成道路：?轨道交通：367省道《珠三角城际轨道交通同城化规划初步方案构想》中将有城际轻轨经过江门恩平市区，具体建成时间预计在2015年后。?未来将有西部沿海铁路恩平段、台恩高276省道速、北云高速、恩平环城快速干线动工建设本报告是严格保密的。地块位于未来新城中心，目前公共配套缺乏，远期市政55、配套分析、配套分析配套未有明显增加趋势编号性质配套1医院平石医院2平富岗小学学校63平石中心小学案2本4美怡超市商业55京湖大酒店公共46禾寮山绿化13本项目本报告是严格保密的。8地块综合评价??项项目目区区域房地域房地产开发产开发欠欠缺，缺，区区域域价价值值未未被被认认可，可，区区域域发发展展空空间间有有待提待提高高；；??项项目目规规模模较较大，是未大，是未来来新城重新城重点点项项目，目，价价值值可期可期；；??目前目前项项目周目周边边配套配套资资源源相相当匮当匮乏，乏，远远期配套未期配套未见见明明显显完完善；善；??项项目目优势资优势资源源较较少少，，仅仅有北有北侧侧禾寮山及小禾寮山及小区内区内部部绿绿化湖景化湖景资资源。源。地块分析启示：项目位于未来新城中心，但目前客户对区域价值认知不足，资源缺乏，如何提高客户对区域价值认可，结合项目现有资源，打造客户需求的项目产品。引出思考：基于深挖价值的项目产品定位是什么？本报告是严格保密的。9报告结构Ⅰ项目本体及属性Ⅱ市场背景解构Ⅲ客户需求分析Ⅳ产品定位V规划及产品创新明明确确项项目本体目本体条条件件，基于，基于此此研研究究项项目目发发展背景，展背景，发现问发现问题题，，寻寻找找产产品品发发展机展机会会点点1.城市区位、人口1城市背景城市背景城市发展空间2.城市产业3.城市经济1.房地产总体市场2市场研究房地产市场发展前景市场研究2.目前市场竞争本报告是严格保密的。11恩平恩平概概述述——江——江门经济发门经济发展展最落最落后的后的区区域，著名的域，著名的侨侨恩平恩平概况概况乡乡，，户户籍籍人口人口仅仅5050万万左右左右，市，市场场容容量量较较小。小。?恩平市位于珠江三角洲西南部边缘，东连开平、台山，南邻阳江，西接阳春，北达新兴，距广州180公里。?属丘陵地区，地势西北偏高。属亚热带季风气候。??全市总面积1689平方公里，2007年总人口50全市设10个镇、3个街道办事处、4个场站万人。另有港澳台同胞12万人，海外华侨42，共有151个村委会、23个居委会。万多人（分布全球50多个国家和地区，是全?恩平市辖1个街道、10个镇：恩城街道、横国著名侨乡）。陂镇、圣堂镇、良西镇、沙湖镇、牛江镇、君?利用温泉资源优势开发的以锦江、帝都、金山堂镇、大田镇、那吉镇、大槐镇、东成镇。三大温泉为龙头的旅游业持续发展，被中国矿?恩城街道组成了主城区，人口近20万。业联合会授予“中国温泉之乡”美誉。使恩平温泉闻天下，天下温泉数恩平。?粤西走廊（325国道）纵贯全市，境内公路四通八达。公路总长800多公里，平均每100平?经济水平处于江门市尾部。方公里的公路密慢达50多公里。本报告是严格保密的。12恩平恩平概况概况恩平恩平概概述述——交通——交通较为较为便利，珠三角便利，珠三角22小小时经济时经济圈圈内内?公路网：“两横”：广湛高速公路恩平段、国道325线恩平段“三纵”：S276腰那线、S367冲恩速高线、S369圣贵线湛?水路网：广南临浩瀚的南海。恩平港是恩平对369省道外贸易进出口港口，是广东省9个325国道直出试点港之一，船舶可直航香港、澳门和内地港口地区。?轨道交通：《珠三角城际轨道交通同城化规划367省道初步方案构想》中将有城际轻轨经过江门恩平市区，具体建成时间预计在2015年后。?未来将有西部沿海铁路恩平段、台恩高速、北云高速、恩平环城快速276省道干线动工建设?至广州、深圳车程时间：距广州2.5H车程距深圳3H车程本报告是严格保密的。13恩平恩平概概述述恩平恩平概况概况————恩城恩城为为主城主城区区，，也也是目前房地是目前房地产产市市场场的主的主区区域域?恩平市下辖恩城街道办事处和东成、君堂、牛江、沙湖、大槐、圣堂、那吉、良西、横陂、大田11个镇?恩城办事处是恩平市政治、经济、文化中心，市政府所在地，是恩平市中心城区，是广东省技术创新试点之一的麦克风专业镇，位于江门中部锦江河畔,东邻东成镇、南接横陂镇和大槐镇、西与大田镇相连，北与良西镇和圣堂镇接壤。主城区?恩城办事处总面积162.5平方公里，常驻户籍人口58377户，184018人，流动人口近6万人。地理位置优越，海运、陆运四通八达，距5000吨级恩平深水港横板港23公里，可直航香港、澳门，分别为160海里和100海里；开阳高速公路设恩城出入口，距西部沿海高速35公里，325国道横贯南北。锦江河贯通办事处全境，直达潭江干流，可作内河运输。数据来源：恩平市政府网、公众信息网本报告是严格保密的。14旅游旅游资资源源丰丰富富恩平恩平概况概况————被被国国家家命命名名为为““中中国温国温泉之泉之乡乡””?　以温泉为主题的旅游产业基本形成，先后建成金山、帝都、锦江、乐园四大温泉旅游度假区和歇马举人村旅游区、石头村风景区、盛林漂流探险度假区、名人山庄、白马翠绿度假山庄、凤凰山庄、泉林度假乐园等主要旅游景区，集饮食、居住、休闲、度假于一体。?恩平温泉品牌饮誉中外，先后被国家命名为“中国温泉之乡”，“地热国家地质公园。”2009年，岑洞峡谷漂流旅游区还获评为“2009自驾游最受车友欢迎景区”。2011年1月16日，恩平荣获“中国最佳生态休闲旅游名市”称号。?2010年，旅游经济得到了平稳和较快发展，全年接待人数达302.2万人次，旅游产业链总收入达到11.9亿元，同比分别增长11.8%和12.9%。本报告是严格保密的。15特色特色工工业发业发展展迅迅速速恩平恩平概况概况————电声电声器材器材、、纺织纺织服装服装、建、建材材化工化工为为支柱支柱产业产业?　恩平市特色工业发展迅速，形成了以电声器材、纺织服装、建材化工为支柱、配套完善的产业体系。?恩平市电子电声器材行业生产企业300多家，麦克风年产量9000万支，占全国总产量70%以上，出口量占全国80%,被国家命名为“中国麦克风行业产业基地”和“中国麦克风出口基地”