古田二路项目市场可行性研究中国武汉2011年8月——Copyright?2011Dicityworldwide.AllRightsReserved——项目基础经济指标项目面积（平米）规划总用地17255规划净用地13214.19代征城市道路4041总建筑面积（计入容积率）63000其中商业建筑面积12600住宅建筑面积50400地下建筑面积（不计入容积率）6000建筑密度30%绿化率30%车位112其地面停车位20中地下停车位92?目前土地年限终止日期为2044年7月17日目录区位条件分析区域市场研判市场预期判断主要风险提示初步经济测算地块位置——衔接王家墩CBD和汉口中心城区的中心点?连接汉口重点商圈中心区域距天河机场约24公里?距交通要道均在1公里之内，天河机场距北湖、江汉路、汉正街约11公汉口火车距汉口火车站约5公站里，地理位置极为便利；里距北湖约8.4公里王家墩CBD里距轻轨距江汉路约11公里一号线距汉正街约11.2公里约1江汉路公商圈汉正街周边环境——旧城改造，具有升值空间早期商品房?地处汉正街都市工业园旁，居住环境宜居度低。?周边居民区大致分为三个层次：较早期早期商品房商品房、单位福利房、近两年升级产品。?环境印象不高、区域人口以长丰村原居民和工业都市园工作人员为主。近两年升级产品?大多居住社区定位中低端，缺乏高品质居住社区。市政配套—公交系统发达、道路建设完善?公共交通发达，548、568公交路线经过本案，并有轻轨1线规划站点经过。?路网交通发达，贯通古田区域、连接汉口中心城区。生活配套——生活便利性和教育资源较弱武汉三江酒店南尼湾大道古七十九中学步硚口区人名法院古行古街工业园古田四路中百超市田区古中田百辛路新申超家购世盛市地物纪大田解放大道小广超酒路四学场古田三路市店田线轻轨一号古武硚口区古田小学汉第田古四二十三一田中城三花武药小学路四方东麦德龙古四田路中文百康怡苑小区?周边缺乏大型高档商业中心武药医院超德小路市?学医疗和教育资源不完善路路中百超市?缺乏自然景观资源四至条件——东面临街、交通利弊各半星田公寓发展广场东：古田二路、双向6车道，连接解放大道与长丰大道古田二路南：富仕雅庭地块西：三江航天办公楼，属于都市工业园内办公大楼天宇万象国际富仕雅庭三江航天办公楼北：星田公寓?地块周边环境较弱，项目地块东面天宇万象国际85700㎡综合体项目动工。?四至无明显特点，东面发展广场是地块内唯一绿化资源。内部条件——较为平整、无拆迁风险地块大致呈正方形，内部地势平整地块内部仅存一栋楼，无拆迁风险北面东面西面南面整体评价——价值洼地，发展空间大整体价值在古田板块相对偏低，古田商圈规划带动区域发展潜力巨大。地块位置距轻轨站1公里，且交通优越，辐射范围较广，投资价值较大。周边无中高端项目,致使购买群体受到局限，难以体现产品价值。紧邻都市工业区，居住生活环境较弱。目录区位条件分析区域市场研判市场预期判断主要风险提示初步经济测算竞争区域界定——古田二路至古田四路之间汇丰企业天地?东至汉西路本案天宇万象国际?西至古田一路?南达沿河大道汇丰企业总部?北抵长丰大道鉴于长丰村无在售项目,周边多为待售或待建项目，竞争区域向西延展至古田一路外，向南延伸至沿河大道。万家广场所选取的在售项目在规模、产品、价格上同时存在一定竞争关系，对本案具有较好联发九督府的参考意义。广电江湾新城秦水名邸左岸美邻竞争项目实景联发九督府古古田田二四路路左岸美邻广电江湾新城秦水名邸沿河大道竞争总量——区域内竞争强度不高总建筑面积住宅建面当前推出量消化量未消化总量项目名称（万平米）（万平米）（万平米）（万平米）（万平米）广电江湾新6.66.64.53.150.85城三期左岸美邻5.5551.84秦水名邸3.83.43.41.51.9联发九督府12.59.54.181.52.6总计28.424.517.87.959.35?区域当前已知供应量约29万平米。?广电江湾新城、联发九督府两大盘亦为本案主要竞争对手。产品特征——板塔高层为主，产品类型同质化严重项目名称容积率物业类别建筑类别主力户型板式9层小高层广电江湾新板塔结合18层高层2.79普通住宅87-140㎡城三期板式28层高层板塔结合31层高层左岸美邻3.3普通住宅板塔结合17-28层58-128㎡秦水名邸2.2普通住宅板式17-23层高层87-137㎡联发九督府4.5普通住宅板塔结合33层高层84-141㎡?区域内中心楼盘容积率都在4以上，以联发九都府为代表?区域产品3.3至4.5的住宅产品建筑类别均以板塔结合为主户型特征——主要以两居至三居受市场欢迎项目名称容积率建筑类别在售户型热销户型板式9层小高层广电江湾新城板塔结合18层高层87-124㎡2.5987-140㎡三期板式28层高层两居、三居板塔结合31层高层84-120㎡两左岸美邻3.3板塔结合17-28层高层58-128㎡居、三居板式17-23层高层87-115㎡两秦水名邸2.287-137㎡居、三居联发九督府4.5板塔结合33层高层91-134㎡134㎡三房?容积率3.5左右高密度产品以90平米以上舒适型产品为主。?普通住宅户型面积明显向两房至三房转化，这一趋势更迎合市场需求。单价特征——8800-11500元/平方米是主流单价开盘均价成交均价项目名称（元/开盘时间均价增幅备注（元/㎡）㎡）27#、29#毛广电江湾2011-8500毛坯88000.6%坯新城三期01.1810000精装30#精装2010-左岸美邻9450093000.1%毛坯12.271080010480毛坯秦水名邸2010-9.2510%联发九督120002011-6.2911500-毛坯府?8800元/平米的住宅产品，由于较低价位在古田三路最受市场欢迎。?9450元/平米—10800元/平米的区间临江住宅产品，在较为成熟的宗关偏受市场欢迎。?个别高品质项目11500价位产品在商业配套成熟古田四路受市场欢迎。总价特征—两房总价90万，三房总价135万是明显阻力线成交均价一居总价两居总价三居总价其它项目名称（元/平米）（万元）（万元）（万元）（万元）8500（27#29#广电江湾新47（30#110(27#29145(27#29）9700（30#80(27#29#)城三期）#)#)）10800秦水名邸61（3#）88135-9500（3#）联发九督府11500(1#)-93(1#)157(1#)-左岸美邻93005382118-集中区间8800-1150065万以内80-93110-157145?区域市场以两房总价在80-93万，三房135万左右为主。?个别楼盘产品特性突出，地段及配套相对成熟，三房总价157万仍受欢迎。销售速度——整体情况较好，库存结构无明显压力项目名称供应套数销售套数总销售率销售期月均销售（月）套数广电江湾新55839070%848城三期左岸美邻51219538%917秦水名邸34815845%1114联发九督府38014738%1.598?90左右的两房、120左右三房户型产品是市场上主流户型。?大户型产品的热销依赖于高品质、品牌、地段。广电江湾新城——低总价入市，大社区，产品多元化广电江湾新城销售期数供应套数销售套数至今销售率当期销售均价一期销售53653399%5650（08.9.1）二期销售48044091%7600（09.11.2）三期销售2469180873%8800（11.1.15）项目打造综合性大盘产品，主打刚需改善户型产品以及完善配套教育及市政交通配套。?广电江湾新城以低价入市，寻求快速去化为目标，达两房至三房产品，赠送面积，满足市场刚性到销售奇迹；需求，中高价格，顺应不同消费者需求。?项目主打大盘综合配套、开发商运作大盘能力；产品采用低价入市，赠送面积，高性价比，以达到吸引客户目标。广电江湾新城——热销户型分析广电江湾新城热销户型97平米三居?通透户型，紧凑三房?超大赠送空间?卧室面积较小此户型设计以赠送面积，通透为主，之所以热销根本原因是总价低，户型功能设计。联发九都府——城市核心高端住宅产品联发九都府销售期数供应套数销售套数至今销售率当期销售均价一期销售38014738%9450（11.6.29）项目定位高端，以品牌加项目定位相结合，?联发九都府项目打造区域力求打造品质化生活。内高端产品，突出产品特性，首期开盘以三房热销；首期开盘推出1#，宽绰两房和舒适三房为?项目主打主题商业，建筑主，受市场追捧。品质，体现其高端性；?开盘后仍保持优惠活动刺前期重点宣传突出产品特性，高价入市，客激客户购买；户群均以周边外地生意人改善为主。左岸美邻——城市核心配套资源齐全左岸美邻销售期数供应套数销售套数至今销售率当期销售均价一期销售51219538%9450（10.12.26）项目力求打造价值地段，突出产品城市配套?和自身配套。项目力求通过城市资源和内部配套结构、产品户型多变引以为卖点；产品面积紧凑，户型多变，空间布局合理，?没有体现产品特性，周边满足各种客户群体需求。环境较弱，开盘高于预期售价，销售速度缓慢；产品特性不突出，区域内产品同质化严重，限购政策之下无较好的突破。秦水名邸——稀缺江景景观高层秦水名邸销售期数供应套数销售套数至今销售率当期销售均价一期销售34815838%9450（10.9.25）产品享受稀缺江景资源，绝版核心地段，力求打造品质住宅。?项目以稀缺江景为主导卖点，但项目本身并无特有产产品户型多元化，以两房至三房为主，迎合品特性，相对区域内楼盘同市场需求。质化，销售滞缓。周边环境优势薄弱，入市价格过高，产品销售速度缓慢。区域商业——以社区配套底商为主，缺乏大型综合商业?