西安商品房市场月度分析报告----2011年12月份申明：根据合同约定本报告仅限于订阅客户内部使用，严禁传递给第三方，如有违约根据合同约定将中止合同执行，同时追究对我司带来的负面影响，谢谢配合！西安房地产信息网数据研究中心2012-01目录一、宏观运行背景1.1政策法规1.2规划建设1.3热点动态二、土地市场2.112月全国土地市场动态2.212月西安土地市场分析三、商品房市场3.1本月市场销售特征3.1.1各物业销售情况3.1.2各物业销售排行3.2商品房40指数四、分城区商品房市场4.1城南区4.1.1各物业销售情况4.1.2普通住宅销售情况4.1.3商服用房销售情况4.1.4写字楼销售情况4.1.5城区营销情况4.1.6城区新盘介绍4.1.7城区动态4.1.8典型楼盘介绍4.2城北区4.2.1各物业销售情况4.2.2普通住宅销售情况4.2.3商服用房销售情况4.2.4写字楼销售情况4.2.5城区营销情况4.2.6城区新盘介绍4.2.7城区动态4.2.8典型楼盘介绍4.3城西区4.3.1各物业销售情况4.3.2普通住宅销售情况4.3.3商服用房销售情况4.3.4写字楼销售情况4.3.5城区营销情况4.3.6城区新盘介绍4.3.7城区动态4.3.8典型楼盘介绍4.4城内区4.4.1各物业销售情况24.4.2普通住宅销售情况4.4.3城区营销情况4.4.4城区新盘介绍4.4.5城区动态4.5高新区4.5.1各物业销售情况4.5.2普通住宅销售情况4.5.3商服用房销售情况4.5.4写字楼销售情况4.5.5城区营销情况4.5.6城区新盘介绍4.3.7城区动态4.5.8典型楼盘介4.6城东区4.6.1各物业销售情况4.6.2普通住宅销售情况4.6.3商服用房销售情况4.6.4写字楼销售情况4.6.5城区营销情况4.6.6城区新盘介绍4.6.7城区动态4.6.8典型楼盘介绍五、分物业市场5.1普通住宅5.1.1销量走势5.1.2购买年龄分布情况5.1.3普通住宅分面积段销售情况5.1.4普通住宅分户型销售情况5.1.5普通住宅分价格段销售情况5.1.6普通住宅购买人群来源情况5.2商服用房5.2.1价格表现5.2.2销量走势5.3写字楼5.3.1价格表现5.3.2销量走势5.4别墅5.4.1价格表现5.4.2销量走势六、本月新开盘项目简介3一、宏观运行背景1.1政策法规时间政策名称颁布部门主要内容及影响12月住建部：地方住住建部目前全国已经执行限购的46个城市中，有10房限购政策到期个城市的限购政策截止时间都是年底。限购调控后需延续是否将继续？据《中国经营报》前日报道，住建部日前已知会地方政府，对于限购政策将于今年底到期的城市，地方政府需在到期之后对限购政策进行延续。12月房产税试点扩大财政部财政部财政科学研究所所长贾康日前接受记者方案将出台促进专访时表示，未来房产税进一步推开的大方向行业健康发展已经明确，但目前还未到全面推开的地步。他透露，今年年底将会对重庆、上海两地的房产税试点情况进行总结，届时会出台下一步扩大试点的方案。12月西安出台保障房西安市住房保根据《陕西省保障性住房管理办法(试行)》对经新标准申请人家障中心济适用房购买资格审核程序的调整，市住房保庭3年内不得转障中心公布了我市保障性住房购买资格审核的让房屋新标准及程序。1.2规划建设12月西安渭河岸要建25预计2020年，草滩及毗邻的渭河两岸将变成一座中等繁华的万人新城相当于一宜居“新城”，学校、医院、公园一应俱全，将有25万人在此定座中等城市居。近日出台的《西安市渭河城市段总体规划》如此描述。12月西安未来5年将建3记者从西安市利用国外贷款办公室获悉，未来五年，西安将建条路6座立交让城6座立交桥、3条新改建道路，以及一批人行天桥、交通换乘枢纽、区与三环畅通立体停车场、加油加气站。这些项目建成后，将使西安城区与三环路之间的通道更多、更宽，城区的交通压力也将得到有效缓解1.3热点动态时间主题内容及影响11.30下调存款准备金率中国央行11月30日宣布下调金融机构存款准备金率0.5个百中国货币政策步入分点，将中国货币政策再度推向关注的风口浪尖。按照今年10“稳中趋松”格局月末中国金融机构人民币存款余额79.21万亿元计算，此次下调将释放出约4000亿元人民币流动性。12月顺延?加码?放松?限据统计，近十个城市的限购政策将于今年年底到期，其中青岛、购令年底到期引发石家庄、厦门、合肥、中山、福州、海口、苏州等城市在颁布限购令市场联想时都曾明确，12月31日为限购政策执行的“有效期限”。12月汇丰银行屈宏斌:明汇丰银行大中华区首席经济学家屈宏斌6日在接受中国证券报年上半年或三次下记者采访时表示，明年将是保增长之年，短期来看，明年上半调存准率年可能会三次下调存款准备金率。明年年中CPI增幅预计降到3%左右，降息最早会在年中出现，明年降息幅度最多为0.25个百分点。12月房贷利率或普遍回元旦后，个人房贷尤其是首套房贷政策将会如何变化呢?随着国调至基准首付比例家住建部部长姜伟新“明年楼市调控不放松，优先保证首套房亦将微降贷”以及广州国地房管局相似观点的传播，刚性购房者开始憧憬元旦后的银行房贷新政。南都记者昨日遍询广州地区各大中小商业银行相关部门发现，商业银行对明年的房贷政策仍持谨慎态度，但多认为首套房贷利率将普遍恢复至基准水平，首付比例亦将微降。2、土地市场2.112月全国土地市场动态2011年土地溢价率已现明显下降在日前搜房网举行的2011-2012年中国房地产形势报告会上，业内人士分析，由于今4年内许多一、二线城市陆续发布了调控政策，三线城市的楼市价格总体涨幅始终高于一、二线城市。值得注意的是，今年1-11月土地平均溢价水平是13%，去年这个数字是33%，2009年是50%，显示土地市场溢价率明显下降。国土资源部：土地招拍挂要逐步扩大范围规范程序12月6日，国土资源部网站挂出题为《国土资源部关于进一步推进依法行政实现国土资源管理法治化的意见》(下称《意见》)，提出“进一步完善建设用地使用权招标拍卖挂牌制度，逐步扩大范围、规范程序”。《意见》共分30条，显示的发布时间为2011年11月18日，“从发文之日起，本意见的有效期为10年”。其中第14条写道，“要深入治理土地交易过程中串标、设定限制条件和门槛、商业关联交易等违法违规问题”，积极推进建设用地使用权网上交易和网上监管。国土部：逾期未动工开发闲置土地可无偿收回12月22日，国土资源部公布《闲置土地处置办法(修订草案)》，并公开向社会征集意见。修订草案规定，未动工开发建设，土地闲置满2年，经批准后可无偿收回土地使用权。根据修订草案，闲置土地是指土地使用者依法取得国有建设用地使用权后，未经原批准用地的人民政府批准，超过约定、规定的期限未动工开发建设的国有建设用地。修订草案规定，构成闲置土地的，县级以上地方国土资源主管部门应当下达《责令限期动工通知书》，土地使用者接到通知书后，应当在3个月内动工开发建设。修订草案还规定，国土资源主管部门与土地使用者协商未能就处置方式达成一致的，土地闲置满1年的，经批准后可按土地出让或者划拨土地价款的20%征缴土地闲置费；未动工开发建设，土地闲置满2年的，经批准后可无偿收回土地使用权。对依法收回的闲置土地，可以依据国家土地供应政策，确定新的土地使用者开发利用；纳入政府土地储备；对耕作条件未被破坏且近期无法安排建设项目的，由县级以上地方国土资源主管部门委托有关单位组织恢复耕种。住建部：遏制投资投机仍是楼市调控主线12月28日举行的全国住房和城乡建设工作会议上，住房和城乡建设部部长姜伟新再次强调明年要坚持房地产调控不动摇，并提出要加强研究，完善制度，努力构建促进房地产市场平稳健康发展的长效机制，促进价格合理回归。2.212月西安土地市场分析2011年最后一个月，西安市土地市场供应量为本年度最高的一个月，成交宗数虽然只有5宗，但地块规模都比较大，所以成交面积较上个月出现了上涨。楼面价稍有回暖之势，出现小幅度上涨。但是从另一方面来看，本月土地流拍率也是全年最高的一个月，流拍率达5到9成以上。整体来看，西安土地市场持续了前两个月的低迷。在楼市调控不放松的情况下，明年楼市行情显得扑朔迷离，开发商对于明年的市场普遍不看好，拿地谨慎。出现这样的情况也在情理之中。数据来源：西安房地产信息网数据研究中心本月，西安市共供应土地64宗，供应面积217.3万平方米，环比增加了327.8%，供应量增加明显，年底政府为了完成年度土地供应计划，集中放量，供应面积为全年最高；成交土地5宗，较上个月减少4宗，成交面积40万平方米，环比上涨497.9%，成交金额116740万元。本月成交的5宗土地全集中在城东的浐灞区和国际港务区，全部都是住宅和商业用地。12月，西安市土地楼面价为884元/平米，较上个月有了小幅上涨。本月成交的几宗地仍然以底价成交为主。1、土地供应：12月，全市共出让土地64宗，出让面积217.3万平方米，环比增加了327.8%。供地主要集中在城东，城东一个城区全月供应量占到了全市供应量的50%以上，其他几个城区供应量比较平稳，没有太大起伏。本月，住宅和商业用地共供应56宗，占总供应量的90%以上，最后一个月是住宅和商业用地集中放量期。1）、12月份西安市分城区土地挂牌出让情况12月份分城区土地供应情况城区供应宗数供应面积（万平方米）城南1729.7城北210.5城西11.76城东19119长安835.4高新1522.45阎良10.356数据来源：西安房地产信息网数据研究中心本月，城东是供地大户，一个城区的供地量就占到了全市总供地量的50%以上。城