上海房地产市场12月份月度报告上海房地产市场月度报告2011年12月上海房地产市场12月份月度报告2012年1月6日目录目录............................................................................................................2上海房地产市场12月份月度报告第一部分市场要闻................................................................................4第二部分各级市场分析........................................................................9第三部分区域成交分析......................................................................17第四部分本月楼盘推荐——富力桃园..............................................32富力桃园基本资料..................................................................................33上海房地产市场12月份月度报告第一部分市场要闻一、数字经济1、11月份上海市市居民消费价格同比上升4.9%居民消费价格环比继续持平，同比涨幅进一步回落。11月份，上海市居民消费价格同比上涨4.9%，涨幅比上月回落0.7个百分点。从环比看，上海市居民消费价格已连续第2个月持平。从两大分类看，消费品价格同比上涨5.5%，涨幅比上月回落1个百分点；服务项目上升3.7%，升幅较上月回落0.2个百分点。从八大类别看，除娱乐教育文化用品及服务类下降2.4%外，其他七类均上升。食品类涨幅居首，为10.1%，上拉居民消费价格总水平2.8个百分点。1-11月，上海市居民消费价格总水平比去年同期上升5.2%。2、明确表态会继续执行限购令的城市城市日期表态北京12月16日住建委：明年限购等调控政策将不动摇、不放松上海12月20日官方微博宣布：明年上海继续执行住房限购政策广州12月7日国土房管局：限购令继续执行，不会放松调控政策深圳12月7日规划国土委：已实施的限购政策将继续执行长春12月8日住房保障和房地产管理局：长春明年将继续执行房产调控青岛12月20日政府办公厅：住房限购政策在12月31日期满后继续执行福州12月13日房管局：明年福州将继续执行限购政策厦门12月13日国土局：厦门楼市“限购令”明年将继续执行海口12月7日住房和城乡建设局：明年继续执行“限购令”上海房地产市场12月份月度报告2、政策法规1、沪出台动迁房差价管理细则上海市出台《上海市大型居住社区动迁安置房差价管理细则》，进一步明确差价款由市住房保障建设管理机构收取后纳入财政专户管理且使用方案须经市政府批准，上海市本级对动迁安置房源差价款实行专账核算。合富观点：地方政府在障性住房资金及房源管理在操作和管理上越发规范化。2、住建部表示优先保证首套房贷需求住建部部长姜伟新12月23日在全国住房城乡建设工作会议上表示，2012年要继续坚持房地产调控不动摇，严格实施差别化住房信贷、税收政策，支持居民的合理购房需求，优先保证首次购房家庭的贷款需求。合富观点：作为主管部门住建部的一举一动备受关注。但是在中央经济工作会议明确坚持房地产调控不放松后，市场各方对此次会议热情度降低。这似乎说明就房地产调控不会放松达成了共识。3、国土部表示房地产开发商有闲置土地将禁拿新12月21日，国土部公布了《闲置土地处置办法》修订草案征求意见稿。草案明确了“闲置土上海房地产市场12月份月度报告地”的定义，并规定开发商土地闲置满2年的，将无偿收回土地使用权。此外，如果开发商被认定为“囤地”，在该土地未处置完毕前，开发商将不允许再拿地。合富观点：此政策对于高价地并不乐观。一方面由于地价款基数较大，利息跟着水涨船高；另一方面土地未来升值情况并不明朗。最为关键的是，开发商不能再像以前捂着荒地过上几年，等到价值翻上几番。鉴于此，会促使开发商谨慎拿地。三、企业动态1、20家全国性房企前11月收入合计达7000亿根据公开数据统计，20家全国性房企前11个月的销售额合计达6943.72亿元，今年1-11月，全国商品房累计销售面积89594万平方米，同比增加9%。而2009年和2010年，全国商品房销售面积同比增速分别为44%和10%。今年前11个月，销售排名前10位的房企累计合约销售面积达4477万平方米，同比增加16%。这一增速较2010年全年下降3个百分点。合富观点：以绿城代表的进取型房企普遍遭遇资金链紧张的问题，这些房企的绝大多数项目位于限购城市内，且以中端项目为主；由于调控政策挤出了大部分投资需求和部分改善需求，这些项目基本上处于销售停滞的状态。2、合生创展200亿项目惨遭滑铁卢合生创展集团有限公司曾因为郊区大盘模式而一炮走红，但因为豪赌占地面积达2.5万亩的京津新城，并在其中耗费了近8年时间，累计投入200多亿元，得到的产出却仅仅只有不到100亿元。京津新城别墅的空置率达到90%，酒店的入驻率也仅为10%，被称为亚洲最大“空城”。合富观点：天津滨海新区的规划出炉，并迅速热火朝天地建设，天津城市发展的建设重点东移，京津新城也因此而失宠，合生创展的处境立即变得尴尬上海房地产市场12月份月度报告3、星河湾降价12月16日，星河湾宣布旗下浦东星河湾和上海星河湾两个项目降价，价格下浮至8~8.5折甚至更低。同时，对浦东星河湾二期已购业主和上海星河湾一期已购业主共约400人，给予总金额6亿元的差价补偿。合富观点：在星河湾大幅促销示范效应下，后续上海高端房市场或将出现一波房价大幅下调的行情。4、招商地产豪掷34亿12月20日晚，招商地产公告称，公司在当日湖北武汉市国有建设用地挂牌出让中，以34.1亿元的价格同时取得了汉阳区墨水湖南岸A、B、C三地块的土地使用权，土地面积达51.97万平方米。将主要用于住宅的建设。此前，招商地产还曾在镇江以30亿元的价格拿下32万平方米的土地。合富观点：今年房企销售普遍受阻。导致土地市场一直比较冷淡，土地的出让价格及溢价率低于往年。因此，不少房企将楼市销售的“冬天“视为拿地的好机会。尤其是一些优质地块，不少有实力的房企均希望以目前的低价购入，以免在市场回暖前错失良机。四、市场动态1、12月18盘延期开盘6成项目延至春节后据上海搜房网数据监控中心12月28日统计12月上海共有18个项目延迟上市，环比11月数字减少了50%。同时与前几个月不同的是，在延期开盘的18个项目中，仅有7个预计将于1月入市，其余的大都将推迟到春节以后。上海住宅近6个月延迟开盘量对比12月11月10月9月8月7月183635172024上海房地产市场12月份月度报告上海房地产市场12月份月度报告第二部分各级市场分析一、土地市场分析1、土地市场月度走势分析2011年12月上海一级土地市场供求双双走高?2011年最后一个月，土地供应小幅爆发，供应面积达375.07万㎡，较11月份上涨58%。随着年底最后一批土地推出，2011年土地供应市场出现翘尾。?成交方面，2011年12月土地成交222.39万㎡，环比上扬12%。但下半年上海土地市场表现出低迷态势，尤其是住宅用地，12月5幅终止出让土地则全部为住宅用地。目前开发商对于资金链的顾虑，已导致其在土地市场拿地变得十分谨慎。?在今年成交的281幅土地中，有170幅为底价成交，占比超6成，平均溢价率仅为17.66%，而这一数字在2010年为46%。随着流标率大幅上升、全年土地出让金下滑，地价有望2012年出现下降趋势。上海房地产市场12月份月度报告2、当月区域土地市场供应分析?12月全市共有10个区县有土地出让。主要供应区奉贤，土地出让面积达104.67万㎡，全部为工业工地；杨浦区四平路街道出让一幅商办用地，面积仅为0.26万㎡，市区基本无新增供应。?嘉定、宝山、闵行、浦东、松江、青浦6区共出让227.37万㎡，住宅用地仅三幅为19.42万㎡，其中纯住宅用地仅青浦区出让一幅。3、当月各用途土地市场分析?从土地出让的用途分类看，工业用地供应达到年度峰值，住宅供应量再次降为谷底，商办用地较上月有所上升。?其中，工业用地11月出让面积为327.00万㎡，环比上月上涨96%，主力出让区域为嘉定、奉贤区及浦东；住宅用地出让面积19.42万㎡，环比下探68%。其中动迁安置房用地为12.24万㎡。2011年上海加大了保障房用地的供应，在一定程度上也减少了住宅用地的供应量。?商办用地共出让28.64万㎡，相比上月大涨近214%。住宅市场的冷清让商业办公上海房地产市场12月份月度报告抢得有利时机。2、商品房市场分析1、整体市场价量趋势运行分析?2011年12月份全市商品房供求双双翘尾。?供应方面，12月新增供应面积158.68万㎡，共86项目取得预售证，供应面积环比上月再度上涨17%，自进入四季度以来，楼市的供应量与成交量均呈现出上扬上海房地产市场12月份月度报告的态势，但是楼市库存也因此一再走高，目前上海楼市的库存房源已近千万平方米，按现阶段每月去化50万㎡的速度计算，仍需要20个月才能完全清空。?成交方面，12月商品房共成交92.17㎡，环比大涨31%，优惠力度的加大以及大额优惠项目的增多刺激了越来越多的购房者入市，致使12月开始成交量持续上扬，2011年上海楼市