企划部2011年12月土地市场一、供应分析2011年12月份，已公布有93宗土地上市，上市面积共计416万㎡，供应量环比11月份下降了35%。12月，新增挂牌土地93宗，其中住宅类4宗，居住、商业混合类7宗，商业类18宗，工业类64宗。新增居住用地40万㎡，占10%；居住、商业混合用地25万㎡，占6%；商业10%6%用地62万㎡，占15%；15%工业用地289万㎡，占69%。工业类用地占供69%应量的第一位。各类居住居住混合商业工业用地分布如图：（数据来源：天津市土地交易中心）12月，市内六区新增供应11.5万㎡，其中居住混合类11.3万㎡，商业类0.2万㎡；环城四区新增供应22.6万㎡，均为工业类用地；滨海新区新增供应130万㎡，其中居住混合类13万㎡，商业类34万㎡，1企划部工业类83万㎡；远郊地区新增供应252万㎡，其中居住类40万㎡，商业类28万㎡，工业类184万㎡。本月市内六区有少量居住及商业优质地块供应；环城四区供应量非常低而且全部为工业用地，这种现象是年内少见的；本月最大的居住用地供应出现在远郊地区，尽管市场现状不景气，但弱市格局恰恰是储备的绝佳时机，低廉的价格使远郊地区成为投资储备的首选；滨海新区与远郊地区工业投资依旧火爆，各区域供地分布如下图：300000025000002000000150000010000005000000市内六区环城四区滨海新区远郊五区县工业商业居住混合居住（数据来源：天津市土地交易中心）2企划部地块关注：1、本月位于和平区营口道与西康路交口，其四至为：东至市政工程设计院，南至在建项目，西至西康路，北至营口道的编号为津和营(挂)2011-251号地块（图中红色方块）挂牌上市。规划用地性质为商业金融业，可建设用地面积为1970.6㎡，容积率6.6，合规划建筑面积13005.96㎡，建筑密度53%，建筑限高80米；该地块规划建设内容为酒店，地下空间范围不得超过地表用地界线，项目选址范围西侧、北侧规划有地铁线位通过，地铁出入口及风亭在3企划部规划方案应做好结合，该地块内有地铁3号线昆明路站地铁出入口及附属设施，拟建项目内地铁设施分别设臵于地下二层（占用面积150㎡）、地下一层（占用面积330㎡）、首层（占用面积300㎡）、地下二层（占用面积100㎡）、地上三层（占用面积100㎡）。该地块拟建项目需在地铁设计单位的指导下与地铁出入口及地上、地下附属设施结合设臵，满足地铁功能使用及工期要求，相关结合设臵费用由土地受让人承担，建成后相关地铁设施使用权应无偿移交地铁公司并归地铁公司所有，地铁公司不承担任何费用。土地受让人应配合地铁公司的地铁设施建设。因地铁工期要求，地铁公司已完成该地块拟建项目相关设计并开始地下部分施工，该地块出让后，受让人应与地铁公司协商，解决相关设计及地下建设成本事宜。相关费用届时以实际发生的为准。该地块须自土地出让合同签订之日起1年内开工，开工之日起3年内竣工。该地块土地用途为商服，国有建设用地使用权出让年限为40年，起始价为10660万元（不包括市政基础设施配套费）。本项目位于市区繁华商业区内，周边金融、商务、教育资源一应俱全。本项目属于地铁上盖，拿地成本较低，投入小，周边酒店及公寓资源相对稀缺，有一定市场需求，关注本项目未来产品定位。4企划部2、本月河西区郁江道沿线挂牌两宗优质地块，其中津西解放（挂）2011-262号位于河西区太湖路与郁江道交口东南侧，（图中红字位臵）。出让土地总面积出让土地面积39733.6㎡,其中B地块29921.2㎡，C地块9812.4㎡平方，土地用途为城镇住宅、科教，容积率平均不大5企划部于1.9，建筑密度平均不大于25%，绿地率平均不小于40%，建筑限高100米。挂牌起始价为人民币62700万元，楼面价8305元/㎡。津西解放（挂）2011-263号宗地坐落于河西区解放南路与郁江道交口东南侧（图中红字位臵）。6企划部出让土地总面积43849.8㎡，土地用途为城镇住宅、商服，建筑面积总建筑面积不大于120000㎡，其中居住不大于60000㎡，商业金融业不大于60000㎡，建筑密度不大于25%，绿地率不小于40%，建筑限高100米。挂牌起始价为人民币98400万元，楼面价8196元/㎡。以上两地块位臵属同一区域，处于梅江板块和小海地居住区之间，周边近期没有新开发项目，该区域有很大开发潜力。因为：1、区域毗的梅江邻板块是天津成熟的高端住宅区，且可开发用地已经不多，梅江东扩已成为大势所趋。2、地块处在市中心与梅江之间，借助于解放南路的联通，与市中心更近的距离使其拥有独特的区位优势。这两个项目体量居中，规划指标宽松，产品选择余地很大，值得长期关注。7企划部3、本月位于南开区南马路北侧，其四至为：东至城厢西路，南至南马路，西至金盛国际项目，北至南城街。编号为津南南（挂）2011-265号地块挂牌上市（图中红字位臵）。规划用地性质为商业金融业用地（兼容居住用地）；可建设用地面积为29106.6㎡，其中商业、写字楼及住宅用地25656.6㎡，社区综合服务中心独立用地3450㎡；规划总建筑面积107000㎡，其中写字楼不大于48800㎡，商业不大于20000㎡，居住不大于30700㎡（包8企划部含配建公共服务设施），社区综合服务中心建筑面积不小于6300㎡，邮政设施不小于1200㎡（首层不小于200㎡）；建筑密度不大于30%，绿地率不小于35%，建筑限高不大于100米；该地块西北侧建设社区综合服务中心，由建设单位统一规划，整体实施，建设完成后无偿移交南开区住宅配套建设管理办公室统一调配使用。挂牌起始价为99510万元（不包括市政基础设施配套费）。本地毗邻天津传统商业区，周边高端项目林立，周边有西南角商业区、水游城、大悦城综合体配套场所，又有多条地铁线交汇于此。售价普遍处于高位。本项目规划为写字楼+商业+住宅的综合体业态，其发展商一定要拥有成熟的开发经验与资金实力。项目本身借助其悠久的商业氛围以及公交、地铁等方便的交通体系，该区域房价一直处于高位运行。本地块起挂楼面价9300元/㎡，基本上已经达到了近些年土地价值的客观值。尽管时值房地产调控的风口浪尖，周边无论住宅还是商业项目均表现惨淡，但是地块本身的优质还是能吸引来业内大鳄的关注，毕竟奖金10亿的地价能够使其成为2012新年的‘地王’。在该区域摘9周边项目情况案名产品售价（元/㎡）九州国际住宅22000企划部阳光晶典住宅19000牌拿地，可以是资源储备行为，也可能是开发的良好契机。还要说一句，目前的市场状况让人不禁想到08~09年，河东万达广场就是那时获取的土地开发，无论谁来开发本项目都将成为天津大悦城2012的开年大事件，公寓20000让我们拭目以待。附近在售项目信息：天津水游城公寓20000地铁新都汇住宅未售新汇华庭住宅未售10企划部二、成交情况2011年12月份共有98宗土地成功出让，成交面积322万㎡，成交量有效放大，环比上月上涨了111%。12月共成交98宗土地，其中居住类21宗，居住混合类2宗，商业类14宗，工业类61宗。成交居住用地173万㎡，占26%；成交居住混合用地30万㎡，占4%；成交商业用地54万㎡，占8%；成交工业用地423万㎡，占62%。本月成交总量是26%环比上涨的，工业类土地仍然占最大成交量，4%62%各类土地成交情况如图：8%（数据来源：天津居住居住混合商业工业市土地交易中心）12月，市内六区成交2.7万㎡，均为商业类用地；环城四区成交96万㎡，其中居住类20万㎡，居住混合类21万㎡，商业类9万㎡，工业类46万㎡；滨海新区成交234万㎡，其中居住混合类9万㎡，11企划部商业类10万㎡，工业215㎡；远郊五区县成交347万㎡，其中居住类153万㎡，商业类32万㎡，工业类162万㎡。从区位来看，市内六区成交少量商业类用地。环城四区中各类用地成交量大体相当。滨海新区本月几乎成交的都是工业用地。本月最大的成交量出现在远郊五区县，而且居住与工业类用地成交量相近，武清再次成为住宅用地储备的首选地。各区域成交分布如下：3500000300000025000002000000150000010000005000000市内六区环城四区滨海新区远郊五区县工业商业居住混合居住（数据来源：天津市土地交易中心）12出让面成交价楼面价格用容积建筑面积万元土地使用地块编号地块位臵积（m2格（元/成交日期途率（m2）/亩权人）（万）㎡）津武武清区大良天津创美（挂）镇廊良公路49988.71.364985.3263035405博宇有限2011-12-282011-206号北侧公司津武武清区高村成都华伟（挂）乡公学道西193496.21193496.2291001001504志宇投资2011-12-292011-256号侧管理有限公司津武武清区高村天津天朗（挂）乡书院道南174948.41174948.4263001001503科恩房地2011-12-292011-255号侧产开发有限公司津武武清区黄庄天津亚泰（挂）街规划路五1349291.4188900.6405002002144兰海投资2011-12-292011-217号东侧有限公司金泰丽城津武武清区黄庄（天津）（挂）街翠亨路东645231.490332.21932020021392011-12-29臵业投资2011-214号侧有限公司金锐丽城津武武清区黄庄（天津）（挂）街规划路五935571.4130979.82806020021422011-12-29臵业投资2011-216号西侧有限公司住金泰丽城津武武清区黄庄宅（天津）（挂）街京山铁路75798.8用1.4106118.3227