撰写于2011年底—2011年郑州房地产市场年报内部参考资料2本报告是严格保密的。对于所有的房地产人来说，2011也许是最不平凡最难以忘怀的一年。这一年里，国字号调控文件“国八条”为首，诸多地方文件紧随其后贯穿全年；三次加息七次调准备金率浇上一盆盆凉水；二三线城市限购，保障房全线开工粉墨登场；多地发生因降价业主维权的事件；甚至被业内人士寄予厚望的金九银十也齐齐腰斩……然而，这些如冰雪严寒的利空消息能够给过快过热的房地产市场降速降温，却不能剥夺一个立志于建立起健康稳定房地产市场的团队的信心。业内人熟知，我国的房市属于政策市：21世纪初，商品房由计划经济向市场经济转变。2004年至2007年房产市场急速成长并成为经济发展的强力引擎。而08年至今可谓是风起云涌，波折诡异。08年本来政府准备给高速上涨的房价降温，一场突如其来的金融海啸却使房地产又一次站到了国民经济的潮头；09年的房价飙升超出了人们的想象；10年政府开始出台的调控政策一浪高过一浪，但“调控”与“空调”却成了楼市两大特征，房价逆势上扬，似乎已经失去控制；直到今年，调控效果终于出现端倪，房价增速缓慢，总体成交量低于10年，甚至许多地区出现量价齐跌的现象。这给了许多唱空房地产人士一个理由，但是我们坚信，房地产是中国经济发展的重要动力，政府之所以控制房地产，也只是希望它能健康发展，希望中国的房地产在由政策市转为市场市后不至于对经济和社会产生巨大影响，这正是我们所希望看到的。中原是人文大省，也是我们的立身之本，每次调控河南总会紧跟中央精神，郑州也出台多项措施，比如商品房明码标价，保障房开工率100%，限价销售，限购二套房等等。但是我们也行该看到，郑州的房价趋于稳定，尤其是火车站西广场庞大的开发计划，中原万达广场的大手笔，以及中原经济区对郑州经济的推进，地铁一号线的即将通轨，这些都将给郑州房市注上一针强心剂。2011年，这是一场略显苍凉的落幕，但是，这更是下一场戏华丽的开端。我们始终坚信，无论投资类房产如何变化，刚需就是刚需，消费类房产短时间可能迎来挫折，但春天终会到来，而且春天并不遥远。2012-1-93市场预测篇、宏观调控走势、郑州市场预测、市场心理推断123市场分析篇、全市市场分析、各区市场分析、各类物业情况、监测项目销况、市场推广情况、全年优惠活动123456目录市场背景篇、地产事件回顾、经济运行情况、相关政策分析、全国市场环境、郑州土地市场12345本报告是严格保密的。2012-1-94市场背景篇、地产事件回顾、经济运行情况、相关政策分析、全国市场环境、郑州土地市场12345本报告是严格保密的。2012-1-95重庆政府开征房产税国务院令公布《国有土地上房屋征收与补偿条例》成都落实国八条中心城区本地户籍家庭限购三套房全国房产大事件回顾--房产税的开征、为了维护社会稳定，禁止强拆、一线城市限购1232011年1月9日正在召开的重庆市“两会”上获悉，重庆市政府将对房地产市场加强财税调节，并确定开征高档商品房房产税。尚正行评论：房产税的开征，短期内必定会对房地产市场起到一定的震慑作用，有助于抑制房价及打击投机，对于收入分配将起到一定的调节作用，同时该部分的收入也将为保障房建设添砖加瓦。2011年1月25日，据新华社报道，住房城乡建设部、国家发改委、人力资源社会保障部联合出台《房地产经纪管理办法》。这是我国第一个专门规范房地产经纪行为的部门规章。尚正行评论：国家为维护社会稳定，对禁止强拆进行强调。2011年2月15日起在本市锦江区、青羊区、金牛区、武侯区、成华区、高新区等主城区暂时实行住房限购措施本地户籍家庭暂停购买第三套住房尚正行评论：各地市逐步实行中央限购方针。??????本报告是严格保密的。2012-1-96国家发展改革委发布《商品房销售明码标价规定》国住建部二三线城市限购标准青岛对非住宅开征房产税传递限购更严厉信号全国房地产大事件回顾--明码标价，控制价格途径、限购扩张到二三线城市、限购由住宅向非住宅类产品渗透4652011年3月16日，商品房销售要实行一套一标价，并明确公示代收代办收费和物业服务收费，商品房经营者不得在标价之外加收任何未标明的费用。尚正行评论：国家在控制通货膨胀的同时，对房地产价格也相应加深调控。2011年8月16日住建部已经下发文件，要求各省在8月20日之前上报所辖区内各城市的上半年房地产市场调控工作情况，并给出限购五大标准。这意味着住建部已经在督促地方政府，预计8月份二三线城市限购令靴子落地。尚正行评论：逐步完善二三线城市限购的标准。2011年8月28日根据通知，个人自用非住宅应缴纳房产税年应纳税额=房产原值×(1-30%)×1.2%。房产税缴纳年限最高为3年，如果不足3年按实际持有年限计算，高于3年，按3年计算。尚正行评论：这是限购政策更加严厉的信号，酒店式公寓将受到很大冲击。??????本报告是严格保密的。2012-1-97国土部：小产权房严禁登记发证北京金九房企集体褪色九成新入市项目交白卷温家宝总理首提下调房价进一步彰显中央政府加强调控全国当地产大事件回顾--调控出现成效，金九银十消失、国家房地产战略从控制投机投资转移至下调房价、重申小产权房的违规9782011年9月22日在降价已经成为共识的时候，坚挺房价只能换来市场的白眼。连日关于“金九”褪色的消息不断传出，截止到9月20日，9月份北京市共有16个项目取得了预售许可证，其中仅有两个项目出现了成交，而其他14个项目均交了白卷。尚正行评论：市场调控成效明显。中国国务院总理温家宝11月6日在俄罗斯圣彼得堡表示，中国下调房价是国家坚定的政策，调节后的房价将使民众能够接受，也使房地产业健康有序发展。尚正行评论：进一步展示了中央政府对房价调控的态度。2011年11月9日，国土资源部召开通气会表示，将力争在明年年底前基本完成全国农村集体土地的确权登记发证工作，并明确指出，小产权房不得登记发证。尚正行评论：国家对保持对小产权房的限制。??????本报告是严格保密的。2012-1-98绿城危机：房产巨头缘何深陷高负债泥潭央行首提适时适度进行预调微调存准金率或下调珠海楼市双限令出鞘“”“”“”全国房地产大事件回顾--从货币政策方面出现微调信号，说明初期调控成果超越政府期望目标、开发商出现资金短缺迹象、限购限价双响炮2011年11月16日央行发布第三季度货币政策执行报告指出，继续实施稳健的货币政策，并首次提出适时适度进行预调微调。对比二季度的措辞，央行并未提及“把稳定物价总水平作为宏观调控的首要任务”，调控重心发生微妙变化。尚正行评论：中央释放放松调控信号。2011年11月16日绿城高地价、高负债的经营路数之软肋，对房地产企业有何警示？尚正行评论：“绿城之伤”的背后，打破了当下房地产只涨不跌的“神话”，折射的是一些房地产企业“狂飙突进”模式的难以为继。珠海实行限购限价令，10月31日珠海市发布通知，要求自2011年11月1日起，本地居民和累计缴纳一年税收和社会保险的非本地军民在香洲区（主城区）只能新购一套商品住宅，房地产开发企业将商品房预售价格报价格主管部门备案，价格不能超过2011年房价控制目标（11285元/平）。珠海既限购又限价，是全国首个实行“双限令”的城市。尚正行评论：表明中央坚持调控的决心，标志着当前全国范围的限购政策还在加强的过程中。??????111210本报告是严格保密的。2012-1-99千万套保障房下月全开工明年总量存变数土地有新政北京国土局拟下调土地竞买保证金成都变相松动限购令，松动一周被叫停“”全国房地产大事件回顾--继续加大保障房供应，影响商品房销售的量价走势、土地市场走向交易低谷、政府打压决心坚定最新的官方观点认为，今年1000万套保障性住房可在11月底全部开工，这也是年初中央给地方政府规定的最后时限。尚正行评论：政府一方面对商品房的调控，一方面对保障房加大投入，也是想从侧面来促使房地产价格回归正常。2011年11月2日为解决土地市场的冷清状况，近期北京市国土局拟出台土地出让新政，拟下调土地竞买保证金，其中住宅地降至20%，商用地控制在10%至15%，同时，也会放宽付款进度，若市场反应过度冷清，更会考虑降价出让。尚正行评论：土地市场开始出现交易低谷，政府积极应对。2011年11月11成都市房管局召集当地多家开发商座谈，宣布政府准备仅在房产证登记发放时核查购房人资格。而原来网上签约时对购房人的资格审核，转交由开发商和房产中介执行，实行了约一周时间，但目前已停止执行。后经证实，上述新政实行了约一周时间就停止执行。住建部房产市场监管司一位副司长表示，国务院对省会等大城市的限购要求，是一项政治任务，各地应该继续执行。尚正行评论：部分地方政府寻机松动调控，但中央打压决心坚定。????ff“”131415本报告是严格保密的。2012-1-910深圳地产中介压力重重关店止亏成上策楼市调控下一步：房产税替代限购令北京楼市现五折促销年关将至开发商现金为王“”全国房地产大事件回顾--短期限购令，长期房产税，目标抑制地产投资投机行为，保障刚性需求正常释放；市场成交依然低迷，高促销转变为大降价；二手房市场出现巨变，调控影响面扩大2011年10月27日，住房和城乡建设部部长姜伟新就楼市限购问题回答全国人大常委会委员询问时表示，目前正在努力建设城镇个人住房信息系统，一旦全国个人住房信息系统联网，和银行、税务等系统信息统一到一个平台，就不必再用限购这种行政色彩浓厚的办法来调节楼市。尚正行评论：中央政府逐渐完善房价下调政策。2011年11月23日，以万科为代表的房地产大鳄近期在多个城市举起降价旗帜，不少项目先后以10%、20%的幅度跟风