2012年房地产市场趋势分析过去的2011年，中国房地产表面看似波澜不惊：调控持续趋紧，可业界却很淡定，尽管成交大跌，房价依然坚挺；实则暗流涌动，地方政府消极执行甚至松绑调控，利益群体所豢养的专家奔走呼号，开发商以售楼处被砸破产相胁；中央高层则持续收紧调控，下调房价上升到国家意志。那么，即将到来的2012年，中国房地产市场将会出现哪些趋势呢？笔者观点如下：　　一、针对房地产的宏观调控政策将表现为：打击投机、促进供应、引导需求。中央经济工作会议明确要坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归，加快普通商品住房建设，扩大有效供给，促进房地产市场健康发展；而在不久前召开的全国住房和城乡建设工作会议上，住建部部长姜伟新表示，明年将支持居民的合理购房需求，优先保证首次购房家庭的贷款需求。可以看出，2012年的调控政策的表现为打击投机、促进供应、引导需求。将出台诸如在70大中城市开征房产税、将限购范围扩大之县级城市、降低首套住房贷款成数和利率等政策，并将力促地方政府执行。　　二、房地产市场格局将出现显著变化：保障房将成为拉动经济增长和内需的重要引擎。12月22日，中共中央政治局常委、国务院副总理李克强在全国住房保障工作会上强调，保障性安居工程是重大民生工程和发展工程。通过建设保障房，帮助困难群众以低成本改善住房条件，是收入再分配的一种有效形式，有利于缩小收入差距，促进社会和谐稳定。同时，保障房建设是宏观调控的重大举措，有利于扩大内需，支撑城镇化发展，促进经济平稳较快发展和物价总水平基本稳定，特别是在当前严峻的国际经济形势下，要成功应对复杂局面，明年必须按照以扩大内需为战略基点的要求，扎实有效地推进住房保障工作，发挥好其对投资和消费的较强拉动作用，为经济增长提供重要动力。　　从数量上看，2012年新开工保障房700万套，加上2010年与2011年结转下来的在建保障房，达到将近2000万套。可以看出，中国大房地产格局渐趋形成，即以保障房为主、中低商品房为次，高端商品房为辅。保障房将成为2012年拉动经济增长和内需的重要引擎。3、市场成交将现先抑后扬、稳中有升的态势。中经会议明确定调，令开发商彻底抛却幻想，他们必将从期盼政府松绑调控的幻梦中清醒过来，降价是其唯一选择。当然，由于开发商的清醒程度不同、遇到的资金压力状况不同、决策团队人员构成不同等因素，开发商尚不会在近期大幅让利。在房价没有出现足够降幅时，消费者观望是必然的，市场成交也将陷于低迷。而随着开发商资金压力的加大，决策团队的思想统一，其做出大幅降价决策的可能性将加大。这样，才大幅让利的刺激下，消费者尤其是首次购房者将入市，市场成交将出现一定程度的攀升。故此，2012年的市场成交将出现先抑后扬、稳中有升的态势。　　四、土地供应将出现分化：中低商品房土地供应量增加、价格下跌，高端商品房供应减少、价格上涨。从近来召开的中央政治局会议、中央经济工作会议、全国住房保障工作会议等会议精神我们都可以看出，加大中低商品房的供应将成为今年在商品房领域的重要工作。可以想见，各地中低商品房用地的供应量将大幅增加，而价格却由于调控总体思路需要而出现下跌，不排除竞房价、限地价的土地供应方式大面积推广的肯能。而高端商品房用地的供应势必大幅减少，由于高端住宅有其特定消费群体，其价格将狠坚挺，故高端住宅的土地供应价格也将上涨，并且，这样的趋势将持续相当长的时间。　　五、商品房价格将首次出现全国普降。今年下半年，尤其是10月份以后，在万科、保利、金地等大开发商的带动下，一线城市房价出现明显下跌，二三线城市房价滞涨，县级城市房价涨幅放缓。进入2012年，在延续调控影响下，商品房价格下跌将由一线城市逐步向二三线城市、县级城市扩散，预计6月份将出现全国普降的局面。六、市场各方将逐步确立理性心态。前几年，开发商谋求暴利、消费者盲目购房、地方政府土地财政思维严重，正是这些非理性的心态导致中国房地产市场疯狂，房价持续疯涨。而在2012年，市场各方将逐步确立理性心态，即开发商抛却暴利思维，消费者确立理性房屋消费观，地方政府抛却土地财政思维。　　七、房地产行业将出现洗牌加剧、产业升级将揭开序幕。中国房产行业是一个被严重割裂的行业，就房屋这个产品而言，开发商拿地、设计院做项目规划、策划公司做项目包装并制定推广策略、建筑公司做工程、建材商供应材料、代理公司做销售。这是一个异常复杂的过程，每增加一个环节都增加了房屋成本也就提高了房价，与此同时也削弱了部分房企的竞争力。可以想见，在房企资金日趋吃紧、市场销售不力、行业持续低迷的态势下，2012年中国房产行业整合将加剧，部分中小房企或因转型、或因关闭、或因破产而告别房地产领域，当然，也不排除出现包揽房屋开发、销售全流程的超大型房产企业。　　与此同时，随着行业整合的加剧、市场竞争的加剧，产业升级也必将提速。整个房地产行业将现建筑工厂化、家居智能化、产品个性化等趋势。而在2012年，中国房地产领域的产业升级将揭开序幕。八、房地产领域人才流动加快：中高级人才跳槽频繁、低端人才转行。今年下半年，在政府调控的大环境下，受项目推进、销售不畅、企业决策、个人发展等因素影响，各地均出现房地产企业人才流动加快的迹象。2012年，中小房地产公司人员流动频繁，部分低端人才甚至面临失业窘境；而大型房地产公司对高端人才的需求则日益迫切。故此，2012年，房地产领域人才流动将加快，具体表现为：中高级人才跳槽频繁、低端人才转行。2011年中国房地产领域十大谬论2011年，是中国房地产充满变数的一年。这一年，表面看似波澜不惊：尽管调控持续趋紧，可业界却很淡定；尽管成交大跌，房价依然坚挺。这一年，暗流涌动：地方政府消极执行甚至松绑调控；利益群体所豢养的专家奔走呼号；开发商以售楼处被砸破产相威胁。这一年中，利益群体及其代言人纷纷抛出种种谬论，以图混淆视听，其核心目的是干扰调控、谋求暴利。　　谬论一：限购令是赶走外地人　　2月16日，北京市政府推出了最严厉版的“限购令”。此政策一出，在房产业界立即引起不小的震动。广大民众即理性房地产研究人士均对此政策持强烈支持态度，而地产利益群体及其拥趸者则抛出种种谬论，以期混淆视听从而达到干扰调控的目的。在这些谬论中，以刻意煽动民众不满情绪的“限购赶走外地人”为最。事实上，限购令是保护民众绝非赶走外地人。首先，限购令是抑制投资的最有力武器，将在较短的时间平抑房价，从而令消费者能以合理的价位实现安居梦；其次，在目前房价处畸高的状态下，政府不希望看到普通民众为高房价埋单，出台限购举措一方面是不希望民众因买房而大幅增加生活压力，令一方面是为了避免民众在买房后因房价下跌而导致资产严重损失；第三，限购令限制的是外地投机（投资）客，绝非普通外来务工或经商人员。谬论二：银行取消房贷优惠将令消费者被误伤，将加重消费者负担　　2月中旬，北京、上海等地先后传出部分银行收紧信贷，首套房和二套房利率分别需上浮10%至50%不等的消息。地产利益群体及其代言人便抛出消费者被误伤、加重消费者负担的谬论。　　事实上，银行取消房贷优惠绝不会误伤消费者。　　首先在畸高房价下，政府对于房地产实施调控的根本目的是打击投机、抑制投资、引导需求。而在诸多政策中，提高购房门槛、加大购房购房支出是抑制非理性需求的一项有效举措。在政府深化调控的态势下，从目前房地产市场发展态势来看，各地房价必将下跌，民众买房即意味着资产缩水。　　其次，银行取消个人房贷优惠利率正是为了配合中央调控，通过加大购房支出来达到劝阻民众不要为高房价埋单的目的。而绝非那些房产利益群体及其代言人所说是对消费者的一种误伤。因为银行取消优惠利率，对于实施购买行为的消费者而言是加大了购房支出，而对于那些虑及成本增加而放弃买房的消费者而言却不存在负担增加问题。　　第三，从实践来看，没有实施购买行为的普通消费者根本没有受到银行取消房贷的误伤。相反地，由于普通消费者放缓了购房节奏，可以从容地选择房源、与卖方谈价，将在理性状态下实施购买行为，此其一；其二，在房价处下跌通道下，可以避免因过早买房导致资产严重缩水；第三，在房价下跌态势下，有可能淘到投机客、投资客割肉的房源。　谬论三：政府是房地产最大收益者　　2月份，郎咸平做客第一财经时表示：“中国涉及房地产的税是12项、费是50项，是全世界税收品种最多的一个国家。这62项税费占房价的30%~40%，这还不算出让金，出让金应该占到房价的30%~50%之间。如果把62项税费和出让金加起来，会发现我们买的房子的50~90%进了政府的口袋里————房地产商要道德干啥用？都被收走了嘛。。。”郎咸平之言向公众传达了一个信号，即政府是房地产最大收益者。　　笔者以为，郎咸平的观点是彻头彻尾的谬论。首先，涉及房地产的税费根本没有郎咸平所说的那么多，且很多费用并非政府征收；其次，税费及土地出让金在房价的占比根本没有郎咸平所说的那么多，况且，这几年房价一直在上涨，而税费却只征一次，房价每上涨一次，税费及土地出让金在房价中的占比将降低一次；第三，近年来，房产商的财富快速累积并膨胀，若真如郎咸平所说，政府拿走房价中的50~90%，则绝不会缔造如此多的地产富豪，几乎所有房产商均将因难以维持而破产倒闭。　　谬论四：限购令只是压制了需求，对房价的影响不大，一旦限购取消市场将出现报复性反弹，对消费者是误伤　　两会期间，河南台兴房产有限公司董事长王超斌委员说：限购令只是压制了需求，对房价的影响不大，一旦限购取消市场将出现报复性反弹，对消费者是误伤。　　事实上，限购令抑制投机、投资需求，受此影响，房价必将下跌，部分城市房价将大跌。投机、投资需求被逼出房地产市场后，市场必将逐步回归理性，即便取消限购，投机、