L/O/G/O天价豪宅的“混沌”溢价模式天价豪宅的“混沌”溢价模式东莞中原事业一部2011-06市场背景：存在即事实市场对“天价豪宅”的出现，没有提前预知能力当三湘海尚出来之前，人们不知道前海洋房价格能卖到6万/平的高价；当汤臣一品出来之前，人们不知道一个平层可以卖到12万/平的超高价当钓鱼台7号出来之前，人们不知道房子竟然能够卖到30万元/平的天价为什么，香港天玺创造3.6亿/套单价，为什么,香水湾一号创造4.8亿/套单价？市场背景：热点案例，天价豪宅物业?住宅：钓鱼台7号，30万/平；汤臣一品，25万/平;，香港天玺，70万/平;?别墅：大一山庄20万/平、佘山月湖山庄25万/平;吗天价豪宅，没“天”理！？ONE:从客户说起：2008年至今，中国富人移民香港，购买凯旋门、天玺等天价豪宅2011年，中国富人再一次的移民潮到澳洲、到美国，去买次贷危机遗留下的天价豪宅，庄园天价豪宅有需求，而没有得到满足！天价有理!TWO:从奢侈品说起：一个LV包上万，比普通包贵百倍；一副艺术画上亿，甚至无价之宝；一套普通房子50万，而天价豪宅则千万甚至上亿；顶级物业也将走入它的奢侈之路！天价有理!THREE:从市场化经济说起：2008年，汤臣一品受到政府压制，如今也投入正常销售；2011年，钓鱼台7号受到政策压制，未来呢？市场化经济时代，有人买单就有人卖！商品具有平等交易的基本权利是未来的发展趋势！天价有理!天价豪宅有市场买家！中国内地千万富豪和亿万富豪按年10%的速度增长。5年内将亿万富豪将超过9万人！千千万富豪将超过136万人！目前每1400人中就有1个千万富豪注：以上数据来自福布斯统计，不含香港、澳门、台湾三地Q1:天价豪宅购买诱因？Q2:谁在消费天价豪宅？Answer:“有多少的身家住多大的房子”，豪宅别墅往往是富豪们体现身价最直接的表现形式。不买最好，只买最贵成了富豪购买住宅的首要标准。洛杉矶私人宅邸钓鱼台7号院海德公园一号Q&A之后，天价根源在哪？黄黄金金引爆点引爆点““天”理在天”理在哪哪？一切？一切从从混沌混沌说说起起混沌：盘古开天辟地之前天地模糊一团的状态；混沌理论（Chaostheory）是一种兼具质性思考与量化分析的方法，用以探讨动态系统中（如：人口移动、化学反应、气象变化、社会行为等）无法用单一的数据关系，而必须用整体、连续的数据关系才能加以解释及预测之行为。市场对比法下的价格模式均价＝∑权重i×均价i×Px/Pi(i=a～c)价格箱体内的溢价因素市场对比法下的“价格箱体”：外部条件+内部品质+发展商品牌小区配套规模内部品质户型小区配套发配套交通景观展商品教育外部条件区位环境牌…是否涵盖了所有价格因素？NO!突破“价格箱体”的混沌溢价模式混沌溢价空间内部品质（Error）外部条件品牌“天”理所在，混沌初开Y=X1+X2+X3+…Xn+e每个天价豪宅，都有它的混沌空间（Error）！天价案例1：汤臣一品海市陆家嘴滨江大道，顶级地段，顶级用材；卖出天价——25万元/平米。天价案例1：汤臣一品价格路线，年增长率达到20%09-10年上升期16万/平混沌空间06-08年黄金拉升点上升期13万/平2005年价格箱体11万/入市期平天价案例2：钓鱼台7号院国家中央政务区、钓鱼台国宾馆、金融街、中关村；卖出天价——30万元/平米。天价案例2：钓鱼台7号价格路线，年增长率接近10%2011年增长率达到50%开盘至今价格走势图混沌空间黄金拉升点价格箱体天价案例3：天玺——国际顶级酒店丽嘉酒店——豪华套型酒店港景汇——环球贸易（ICC）——全球最高地标豪宅天玺——WHongKong——百万平方尺大型商业香港机铁九龙站上盖，赏维多利港；卖出天价——70万元/平米。?CopyrightCentalineGroup,2009天价案例3：香港天玺价格路线，差异户型拉出天价混沌空间米米平平//万万00至高无上77/平平米米2255万万/海景房黄金拉升点园景房1818万万//平米平米价格箱体每个天价豪宅，都有它的混沌空间Error！有效的减少市场风险！混沌空间（混沌溢价过程）黄金拉升点价格箱体（价格试探过程）天价豪宅之混沌空间Error的汇总每个天价豪宅，都有它的E点产品唯一稀缺度极致身份前景透支。。。。。。混沌空间Error的特征提炼E点（混沌空间）的四大特性产品唯一极致身份“不可比”以时间换价值“不可量”“不可见”资源稀缺“不可测”混沌空间Error的模式提炼模式1：无对比不确定性的混沌：透支未来，稀缺性，精神价值模式2：有对比相对确定的混沌：互动式价值拉升，市场错位天价根源：e1、e2、e3….en，成为天价豪宅的“混沌”溢价点（卖点）产品唯一性透支未来ee11ee22ee44ee33资源稀缺度极致身份Y=X1+X2+X3+…Xn+e混沌空间Error天价豪宅的最大卖点价格昂贵：是天价豪宅最大卖点！全国媒体免费报道，全国跨界传播炒作知名度，促成物业升值形成品牌效应……不断有细分的顶端市场/客户购买天价豪宅，证明天价豪宅的“混沌溢价”空间被市场接受可行性产品进入“混沌空间”，客户无法感知产品的价格，并接受，就实现了天价。探究天价根源及可行性后，如何应用呢？混沌溢价模式的利润实现点大有可为！利润空间E点最高值边际利润举一个简单的例子：如一个社区有50户庄园，其中2户【顶级版】由市场对比价的10万/平改变为提升混沌空间的价格，卖30万/平。那么，除了【顶级版】每平溢价20万外，其他48套【普通版】市场价格实现的利润更大混沌溢价应用广泛1：涪陵榨菜的混沌溢价模式，客户无法感知经过严格加工的世界唯一的榨菜是什么价位，因而价格进入了“混沌空间”涪陵榨菜混沌空间2000元/包黄金拉升点普通榨菜价格箱体2元/包混沌溢价应用广泛2：能打电话的电脑，比能上网的手机更稀缺，客户无法感知这种技术的价位，因而价格进入了“混沌空间”最终实现高价销售36000000元元N97i：能上网的手机（Iphone杀手）Ipad：能打电话的电脑混沌溢价应用广泛3：布兰城堡出售给当地政府，大群蝙蝠形成城堡的“神秘感”，因此神秘感让价格进入“混沌空间”5.6个亿！布兰城堡在黄昏时分偶有大群蝙蝠飞舞的场面罗马尼亚吸血鬼城堡混沌溢价de未来发展预测1.物业定位——做减法打造最顶级物业，可以采用“首富模式”，让庄园市场化，在最好的位置做最少，最顶级的产品。2.价格研究——做加法房地产市场研究，价格不只是二维的，可以进行价格的三维建模，对价格进行更全面立体的预测3.天价豪宅——定制式，功能多样性（安全方面）未来的天价豪宅，如“万达商业模式”一样，进入定制式时代，以满足市场的需求及天价的实现混沌溢价——与房地产周期相关，与通胀相关符合价格围绕价值上下波动特性，且有规律可循价值价格繁荣?内因形成，即供求关系；衰退?尖顶、圆底；复苏?与宏观经济周期相近；萧条天价豪宅，是未来房地产市场化发展的必然趋势并将不断涌现。。。面对这种发展趋势，策划人对于天价豪宅的态度？天道无为L/O/G/O谢谢聆听！事业一部潘康文2011.08