CREATINGBEAUTIESFORCITIES绿城房地产集团有限公司破败相案例剖析汇报单位：上海华浙外滩置业有限公司汇报人：吴建敏二〇一二年一月CREATINGBEAUTIESFORCITIES一、事实描述二、原因分析三、改进措施CREATINGBEAUTIESFORCITIES一、事实描述1.一句话概括描述：绿城黄浦湾项目一期延期交付2.描述具体事件经过：目前黄浦湾项目一期工程已竣工结束，具备客户入住条件。但绿城黄浦湾项目一期因公共绿化带地下空间当时争取做了车库，绿化带产权属于绿化局，使用权属于开发商的此类情况在上海尚无先例。几经努力，已同意地下空间归我司使用。但地下空间由于以我公司名义申报，土地证、规划许可证等所有一系列的相关手续需重新办理，而且需经区市两级审批，涉及较多政府相关部门。目前公司已竭尽全力，用足关系，有望将办理时间缩到最短，但由于上述手续目前尚未办妥，影响到一期验收手续的推进，也直接影响了一期的交付。CREATINGBEAUTIESFORCITIES一、事实描述摄于20111210CREATINGBEAUTIESFORCITIES一、事实描述摄于20111210CREATINGBEAUTIESFORCITIES一、事实描述摄于20111230CREATINGBEAUTIESFORCITIES一、事实描述摄于20111210CREATINGBEAUTIESFORCITIES一、事实描述摄于20111210CREATINGBEAUTIESFORCITIES二、原因分析?主观原因1、建筑立面问题：因公司主观上没有及时跟进建筑立面的工作，导致建筑立面施工工作的延后。因原建筑立面样板，集团现场看样后对颜色不甚满意。随后由东方院陆总重新确定方案，并历经了12次主要的样板挂样，去年年会最终确定方案，并于2011年3月完成最后一次样板挂样确认。幕墙施工基本上从2011年4月全面展开，当时离交付时间尚存8个多月。要在这8个月内完成所有幕墙、装修、机电安装和景观的施工工作，对我司来说是非常大的挑战，当时大家一致认为是不可能完成的任务。挂样期间，因受制于住宅节能的要求，根据幕墙顾问公司提出的遮阳系数小于0.4的要求，一直没能提供陆总满意的玻璃小样，导致封样工作的延后。最终通过直接看项目来确定。为了确保外立面的最后效果，公司在设计单位已经确认方案的情况下，在过程中还多次进行了调整修改，也导致了施工的延后。CREATINGBEAUTIESFORCITIES二、原因分析历次幕墙挂板的过程照片20110304最后封样CREATINGBEAUTIESFORCITIES二、原因分析?主观原因2、资金短缺也影响了施工进度：由于公司取得土地的特殊性，为了推进拆迁，每年均需支付大量的土地拆迁费用。另根据贷款银行的合同约定，销售过70%后，需全额还清银行十亿贷款。虽经最后协商，先归还5亿贷款，而十月还贷后，公司账面资金为零。但当时正值几十家施工单位和设备供应单位需支付进度款，也多少影响了工程施工进度，但公司及时与施工及供货单位进行了洽谈，对欠款几千万以上的单位，签订了一年后支付的协议，这样也缓解了一亿的进度款支付压力。同时在个别客户和合作单位的支持下，融资了8500万，及时支付了急需的进度款，从而确保了施工进度的推进。CREATINGBEAUTIESFORCITIES二、原因分析?客观原因：1、政府前期手续变更：当时为了公共绿化带地下空间为我司项目所用，为给股东争取最大的利益。虽然方案审批时征得了规划部门的同意，但如走正常程一期范围序，需经得土管、房地、公共绿化带建委等多部门的同意。但当时为了避免风险，三期范围采取了先施工，后补办手续的思路。但在目前验收当中，由于两区三期范围合并，大部分领导更换，二期范围给补办手续增添了难度，影响了交付验收。CREATINGBEAUTIESFORCITIES二、原因分析?客观原因：2、周边道路的施工滞后：今年国家出台了动迁新政策，即政府不得实施强迁。由于市政道路上的拆迁户漫天要价，最离谱的竟为：40多平，要价1500万。政府采取多项措施，但仍然无法解决。最后经公司多方协调，将周边道路进行了绕道处理。市政道路施工的滞后也影响了我司项目水、电、煤等配套施工。目前道路施工已完成。CREATINGBEAUTIESFORCITIES三、改进措施（或可借鉴意义）?2011年华浙外滩为保证项目产品品质的前提下，按期交付。采取了多项保证措施：1、节假日值班制度：自2011年年初开始，所有一线员工全体实行了单休制，科学合理地安排各专业对接人员，保证每天各专业工作面的正常督查。2、“纠错100例”活动：幕墙、精装修和景观大面积施工过程中，通过长期的开展“纠错100例”活动，及时发现施工过程中的问题，并跟进落实，确保精品工程的实施。累积到现在已有1000多例纠错。纠错展板CREATINGBEAUTIESFORCITIES三、改进措施（或可借鉴意义）问题编号：A-1469发现地点：2#楼出大屋面的小屋面顶问题：避雷针采用镀锌扁铁品质与豪宅不符建议：更换档次高的避雷线CREATINGBEAUTIESFORCITIES三、改进措施（或可借鉴意义）问题编号：A-1369发现地点：2#楼B户型（12-23层）问题：2#楼B户型次卧1木饰面阳角处未做成品保护。建议：施工单位及时调整。CREATINGBEAUTIESFORCITIES三、改进措施（或可借鉴意义）?点对点改进面对延期交付的结果，公司主要领导已竭尽全力协调市、区相关职能部门，公司内分三组人员分别对接相关部门，以提高政府流转的效率，缩短办理周期，将延期交付的损失降到最低。?工作方法论改进前期工作方法方面，避免存在侥幸心理，对政府相关职能部门的变动及前期手续变更事宜提高预判性，根据时间节点倒排计划，保证政府手续的顺利完成。面对延期交付的结果，对所有客户于12月进行了电话沟通，获得了客户的理解。针对个别客户需要先期入住的，也积极配合，先交钥匙提前入户，并确保一对一的服务。CREATINGBEAUTIESFORCITIES最终谨代表绿城黄浦湾对集团领导和相关部门一直以来的支持表示感谢！对我们工作的延误在此深刻检讨并表示歉意！汇报完毕，谢谢！