二零一一年上半年常州别墅市场监测报告常州〃合力易扬〃市场部2011.07报告结构别墅产品的区域分析别墅产品的供求分析别墅产品的价格分析别墅市场的产品分析别墅市场的客源分析重点别墅项目概况第一部分：别墅产品区域分析别墅项目分布行政区域在售别墅项目未售别墅项目（综合项目指别墅部分）东渡海派青城、九龙仓时代上院、龙湖原山、绿都万和城、绿洲天逸城、美林湖、孟河首府、天誉花园、新北区水韵江南、太湖明珠苑银河湾卓苑、映像江南湖滨壹号、湖畔春秋、聚龙湾、莱蒙城、太湖常发御龙山、聚湖半岛、聚盛花园、绿地白金汉宫、新濠澜武进区湾度假村、天安别墅、万泽太湖庄园、溪湖小境镇、香江壹品、御城、长宇棕榈湾、中天名园景瑞英郡、绿地世纪城、青枫公馆、青枫壹号、宝龙城市广场、德厚雅苑、高成莱茵3、巨凝金水岸、凯悦钟楼区秋水云庐、万水美兰城中心、龙湖龙誉城、新城香悦半岛、御源林城和记黄埔御翠园、荆溪福院十二园、龙湖香醍常发豪郡、常发香堤半岛、高成天鹅湖、和平美景、泰和之天宁区漫步、水晶城、银河湾明苑、中吴雅苑春、新城金郡、阳光龙庭戚墅堰新城公园壹号嘉宏东都江阴市龙城福第、香树湾别墅、长兴秀江南、紫阳美地山庄、桃花源附：各区域别墅项目详细分布见后图。红色在售-蓝色待售新北区别墅分布水韵江南滨江明珠城紫阳美地山庄东渡海派青城龙城福第桃花源绿洲天逸城美林湖香树湾别墅银河湾卓苑长兴秀江南九龙仓时代上院太湖明珠苑孟河首府绿都万和城世茂香槟湖龙湖原山天眷花园映像江南武进区别墅分布长宇棕榈湾香江壹品聚湖半岛绿地白金汉宫常发御龙山中天名园御城湖畔春秋湖滨壹号莱蒙城天安别墅新濠澜境太湖湾度假村聚盛花园万泽太湖庄园溪湖小镇天宁区+戚墅堰龙湖香醍漫步别墅分布阳光龙庭常发豪郡荆溪福院水晶城御翠园嘉宏东都新城金郡银河湾明苑新城〃公园壹号和平美景泰和之春中吴雅苑高成天鹅湖常发香堤半岛钟楼区别墅分布绿地世纪城景瑞英郡青枫壹号青枫公馆御源林城高成莱茵3万水美兰城宝龙城市广场新城香悦半岛龙湖龙誉城凯悦中心秋水云庐巨凝金水岸德厚君泰世家小结在售别墅项目分布（按项目个数）?目前常州在售别墅项目主要分布在城南版块：1、一部分集中在西太湖片区，如新城湖畔春秋、天安别墅3%14%15%以及湖滨壹号；另一部分为综合住宅项目中的别墅产品，如溪湖小镇、御城、莱蒙城等。17%34%2、太湖湾片区也是别墅项目较为集中的区域，虽然目前在17%售项目只有太湖湾度假村以及万泽太湖庄园，但长兴房产等开发公司在此区域有别墅规划用地，因此此区域也会成为主要的别墅区。?江阴-常州交界区域有一定体量的别墅项目，其目标客源主新北武进钟楼天宁戚墅堰江阴要来自常州，因此也统计在内。?合力易扬观点：随着外来开发商集中进驻常州市场，新增别墅项目多集中?通过上表的别墅项目分布可见：武进区＞钟楼区=天宁区于新北、钟楼等区域。如：龙湖香醍漫步、龙湖原山以及龙＞新北区＞江阴＞戚墅堰；湖龙誉城等。第二部分：别墅产品供求分析市场在售项目供应供应套数供应面积可售套数可售面积新北1005253185.4422359831.85武进1811552260.12456137367.15钟楼505143093.1311331913.38天宁827247113.1118343111.97戚墅堰15335300.7561373.54合计43011230953981273597.9合力易扬观点：?从常州别墅市场供应情况来看，目前在售项目共35个，总供应量约为123.1万平米，市场余量在27.36万平米。在售个案大多是2009-2010年推出的。市场在售项目去化(月度）2011年上半年常州在售别墅项目成交月度分布6000018016050000154140400001151201071003000080坐标轴标题20000646037038.7536156.164953759.0715401000013953.6122946.7204167.44001月2月3月4月5月6月龙湖原山：35套龙湖原山：40套香醍漫步：105套香醍漫步：23套溪湖小镇：19套海派青城：11套龙湖原山：13套龙湖原山：11套莱蒙水榭：13套莱蒙水榭：10套湖畔春秋：6套湖畔春秋：7套市场在售项目去化（区域）2011年上半年常州在售别墅项目成交月度分布1857000020016160000143500001504000059069.121003000047832.5257713.37200005010000297820.0700天宁武进新北钟楼成交面积成交套数上半年别墅成交排行别墅项目成交套数成交面积成交均价销售总额龙湖香醍漫步14750564.11237562572.41龙湖原山11251270.081525978231.64溪湖小镇3710875.951040111312.09莱蒙城3511792.141341215815.1东渡海派青城253083.01111093424.8和记黄埔御翠园194356.513036613229.16湖畔春秋158526.36116609941.84景瑞英郡143140.8141344439.26荆溪福院十二园132025.12145752951.6九龙仓时代上院113125.99159404982.7青枫壹号103139.78143604508.84中天名园92812.5292972614.72太湖湾度假村82272.41119172708.02香江壹品82800.685502394.55御城83889.87149695822.59长宇棕榈湾82376.89105062497.09水韵江南-滨江明珠城72096.7189651879.6银河湾明苑61561.5227083545.84万水美兰城51539.49107501655湖滨壹号41495.4481751222.5中吴雅苑3847.5610548894天安别墅31309.96176802316.01第三部分：别墅产品价格分析成交均价2011年上半年常州在售别墅项目成交均价2011年上半年常州在售别墅项目成交均价（月度）（区域）178281541715794143711463513045128361393313559120901月2月3月4月5月6月天宁武进新北钟楼第四部分：别墅市场产品分析新北区项目独栋双拼联排叠加主力面主力面主力面别墅项目单价总价单价总价主力面积单价总价单价总价积积积东渡海派青城新北163-16810300116-17313000九龙仓时代上22000-16000-新北院250001800015000-700-龙湖原山新北386-45022000800绿都万和城新北340-37016000绿洲天逸城新北150-210未定美林湖新北孟河首府新北360-425270水韵江南-滨江8000-新北276-363250明珠城9000太湖明珠苑新北2051100018000-天誉花园新北210-24022000银河湾卓苑新北170-23020000映像江南新北武进区项目独栋双拼联排叠加主力面主力面主力面别墅项目单价总价单价总价主力面积单价总价单价总价积积积常发御龙山武进8200-湖滨壹号武进470-595255-31080008600880-湖畔春秋武进6282400581950聚湖半岛武进5800-聚龙湾武进225-2701306000聚盛花园明日武进星城9500-莱蒙城武进17000350-50013000144-27510500绿地白金汉宫武进290-17000-15000-太湖湾度假村武进2705403000016000天安别墅武进50090006158000397-552；15000；195-256；280-万泽太湖庄园武进580-1100011000380850350-溪湖小镇武进14000290-380130004208500-天宁项目独栋双拼联排叠加主力面主力面主力面别墅项目单价总价单价总价主力面积单价总价单价总价积积积嘉宏东都戚区新城公园壹号戚区300-4508500常发豪郡〃蓝天宁湖溪谷常发香堤半岛天宁高成天鹅湖天宁和记黄埔御翠30000-650-天宁225园40000800和平美景天宁210-245荆溪福院十二15000-天宁60030000255-34027000园16000224-260550-250-龙湖香醍漫步天宁（另送14000190-280600350100）水晶城天宁270-28015000178、260、泰和之春天宁12000291新城金郡天宁阳光龙庭天宁230-26010500银河湾明苑天宁198-3182600012000-中吴雅苑天宁280-30015000新北区项目独栋双拼联排叠加主力面主力面主力面别墅项目单价总价单价总价主力面积单价总价单价总价积积积宝龙城市广场钟楼德厚雅苑（君钟楼泰世家）高成莱茵3钟楼景瑞英郡钟楼213、23618000400巨凝金水岸钟楼凯悦中心钟楼320-400-龙湖龙誉城钟楼38060010000-300-绿地世纪城钟楼420260-30716000400青枫公馆钟楼300150001200-青枫壹号钟楼45014000300120001300秋水云庐钟楼2569000万水美兰城钟楼2500011000第五部分：别墅市场客源分析客户分析客户来源：客群年龄：⑴、原本打算购买联排别墅、TOWNHOUS居住的客户⑴、30-35岁思想活跃、有稳定收入的知识青年---30%⑵、原本打算在市区内购买高档公寓的客户⑵、35-45岁工作收入双高客群是本案的主流---65%⑶、武进区湖塘、新北区的客群为主力，其他区域为辅。⑶、50岁以上的老人，看中居住环境，以养老