2011年西安商业地产发展报告北京、上海、深圳等一线城市，商业地产受城市化的快速推进，发展早已呈现规模化、成熟化的特征。但作为二线城市的西安，房地产市场起步晚，商业地产也由此较晚。2011年，随着楼市“三限”政策的相继出台，住宅市场呈现回落，相反，商业类物业却“大胆”逆势而起，成了许多投资客新的投资热点产品，也成为诸多开发企业的转型方向。西安房地产信息网数据研究中心综合2011年经济发展以及调控政策，对西安市商业地产发展做以简要梳理与总结。一、西安商业地产高起点新起航西安是举世闻名的世界四大文明古都之一，是中国历史上建都时间最长、建都朝代最多、文化积淀深厚、影响力巨大的都城，同时也是华夏文明的发祥地，拥有丰富的人文自然资源，实施西部大开发战略以来，西安的发展不断加快，城市面貌正在发生巨大的变化。2009年国家颁布了关中天水经济区发展规划中，西安被列为北京、上海之后的中国第三国际化大都市。西安对周边地区辐射带动作用明显，城市软硬件环境得到了巨大的改善，产业投资的聚集效应日渐凸显，城市化进程不断加快，经济社会进入了快速提升的新阶段，区域综合实力明显增强，商业经济与房地产发展也迎来了新契机，为西安国际化大都市的快速发展奠定了坚实的基础。随着第三产业及现代服务业的快速发展，商业地产作用和地位日益突出，其发展必将极大的带动和促进现代服务业以及其他相关产业的发展。“十一五”期间西安出台了一系列的扶持政策，通过政策的扶持优化了环节，加大招商，大力促进了商业地产的发展。红星美凯龙、大唐西市、骡马市步行街、万达广场等一大批商业地产投入运营，为西安市的发展增添了活力。“十二五”开局之年西安的商业发展迎来历史机遇，国务院批准的关中天水经济区发展规划，从战略上确立了不到十年时间把西安发展到800平方公里，一千万人口的国际化大都市，中央在“十二五”发展规划中指出要构建扩大内需长效机制，促进经济增长将依靠消费、投资、出口协调拉动转变，坚持要扩大内需的战略，把扩大内需作为战略重点，这些政策的出台以及规划的确立，不断促进西安的商业发展。西安城市化的加快为西安城市的快速发展提供了广阔的空间，城市经济的持续增长和消费的不断升级也为西安商业地产发展带来了难得的机遇。二、西安商业物业历年发展分析1、2005-2011年西安商业物业投资额走势分析从图中可以看出，从2005年开始，西安商业物业投资额整体呈现了震荡走高的趋势，其中2008年受经济危机、地震影响，全年投资额较上年下滑近4成。此后，随着全国经济复苏、西安国际化大都市的定位，房地产市场也迎来了新的上涨期。虽然2010下半年开始，楼市的调控政策不断，但也正是对住宅市场的步步收紧，商业地产迎来契机。西安房地产信息网数据研究中心统计数据显示：截至2011年底，西安商业物业的投资额达到了37.7亿元，达到了历史高位。2、2005-2011年西安商业物业施工与新开工面积对比分析从上图可以看出，西安商业物业施工面积与新开工面积震荡前行。2005年西安商业地产处于起步阶段，市场需求较弱，用于商业用房的面积占比较小。随时房地产市场的整体调整与发展，2009年开始，商业用房的施工面积与新开工面积均呈现了明显的上涨之势。截至2011年底，西安商业物业的施工面积达到了108.9万平方米，新开工面积达到了97.9万平方米，均为近几年来的最高值。3、西安商业物业历年销售情况“十一五”的开局之年，西安商业市场发展尚未起步，各区的商业氛围并不均衡，较为集中的依然是城内、小寨等成熟地段。随着西安大规模的扩建，高新区的房地产市场逐渐起步，商业地产销量也呈现了激增的趋势，使得西安商业物业的成交量在06、07年出现较大的增长。2009年开始，西安房地产市场迅速回暖，销量大幅攀升，截至2011年底，西安商业物业的成交量达到了87.4万平方米，成交金额达到127.5亿元。4、西安商业物业均价走势情况西安商业物业的成交均价从2005年开始呈现了波动上扬的趋势。“十一五”期间，西安城市建设及经济发展处于历史最高水平，为房地产市场及商业繁荣带来了更多机遇与支撑。自从高新、曲江、城北行政中心区域房地产市场的快速发展，商业地产也顺势而起。据了解，城北区市政府周边的商铺售价已经接近4万/平方米、曲江区域价格也在2-3万/平方米之间。三、2011年西安商业物业发展情况1、2011年西安商业物业市场供应情况随着国家对住宅地产市场调控力度不断加大，大量房地产企业投资转向商业地产。西安房地产信息网数据研究中心统计数据显示：2011年，西安商业物业的供应量达到了106.45万平方米。在调控政策影响下，部分投机性需求转向，商业地产需求有所加大；而政策的持续加压下，商业地产也成为房地产企业的“避风港”。此外，在西安的持续扩张下，商业的需求也不断提升，诸如浐灞区域、曲江区域，加速了市场供应攀升。2、2011年西安商业物业月度销量走势图自2月25日西安版“限购令”出台至今，西安楼市成交量渐走低迷。新政的不断加码，使得住宅市场观望情绪渐浓，部分住宅投资客也得到一定程度的遏制。不少的投资客已经开始转战商业地产，随着新政的持续实施，商业地产在2011年的春风里迅速崛起。西安房地产信息网数据研究中心统计数据显示：2011年全年，西安楼市商业物业共销87.4万平方米，与2010年全年相比，增长了9.6个百分点。通过上图也可以看出，2011年3月起，西安商业地产出现了较大转机，在西安盛世广场、海璟国际、逸翠园-西安、海荣名城等项目力推商业之后，6月西安商业地产达到了峰值，单月销量达16.5万平方米。3、2011年西安商业物业各城区销售情况从分城区的销售情况来看，2011年，城北区商业地产销售情况较好，占全市总销量的38.6%。在市政府北迁、地铁2号线开通的利好带动下，无论是市政配套的支持还是房企的加大建设，城北区商业市场热化显著。此外，高新区商业地产的销售排行第二，如逸翠园、高新·水晶城、尚品国际等项目推出的商普销量较佳。4、2011年西安商业物业各月成交均价走势2011年，在楼市调控下，西安商业地产市场异军突起，成交均价也一波三折。2011年初，在民乐园万达广场等城内区商业用房大力成交的拉动下，西安商业物业的成交均价逼近15000元/平方米。政策调控下，楼市观望分为迅速形成，商业地产价格也有所下滑。之后随着通胀压力的增加，投资客蜂拥而至商业市场，直至8月，西安商业地产单月成交均价突破2万元/平方米，达到今年的顶峰。5、2011年西安各物业去化周期比较住宅办公楼商业12月末结转可售量1032.92132.19366.33月均销化量76.815.397.8存量去化周期13.4524.5346.97西安房地产信息网数据研究中心统计数据显示：截至12月末，西安商服用房为366.33万平米，写字楼为132.19万平米，可以看出，商业物业市场存量较大。从去化周期来看，全市商业物业需46.97个月方能消化完，周期远远高于住宅、办公楼物业。以目前的去化情况来看，商业地产未来销售情况甚是堪忧，销售压力仍然十分巨大。6、城北区商业地产市场前景广阔市场存量月均消化量去化时间（平方米）（平方米/月）（月）城北980453.229600.5933.12高新671556.1916071.4441.78城南1009655.1115502.7465.13上表是商业物业销售量较好的前三个城区，可以看出，截至12月城南区市场存量较大，相对而言高新区市场存量较少；但是通过去化周期的对比可见，城北区98万平方米的存量仅需33个月就消化完，而城南区100万平方米的存量却需要65个月才能被市场所消化。可见，相对这三个城区，城北区商业市场需求量大，发展空间广阔。四、2011年西安商业地产市场特征1、宏观调控下商业地产成“新宠”2011年国家针对房地产屡屡出台新政，住宅市场的调控使得开发商对商业地产的投入比例持续增加，以住宅为主的开发企业把目光转向了商业地产的开发项目，商业地产成为整个行业中政策风险较小的一块市场。同时，受限购、首付比例提升等众多因素影响，投资群也纷纷转战商业地产市场。此外，大型的商业网点可以形成地标型的建筑，成为城市名片，同时它的体量也会形成新的城市商业中心，对政府解决就业问题增加税收等等做出了非同小可的贡献。所以，为了更好的拉动经济、加强基础设施的建设，西安国际化大都市建设下，政府在规划中也加大了商业比例，为促进商业经济带动商业地产的发展做了大量努力。2、兴区域、新型商业中心异军突起在西安国际化大都市建设之际，众所周知的钟楼商圈、小寨商圈等是成熟的老商圈，地域上已经不能满足大都市西安商业的发展要求。基于此，新型的商业集中地也不断涌现，大雁塔旅游商圈、曲江商圈、张家堡商圈、长安区西部大学城商圈等，新型商圈的兴起扩大了西安商圈的规模，加速了西安国际化大都市建设的步伐。发展至今，西安的曲江商圈、城北的经开商圈、城东的浐灞商圈发展迅猛，俨然已经成为西安商业地产的“新贵”。以城东浐灞为代表的城市居住新核心以及以城北经开为代表的未来城市行政中心区域内的商业发展均占有重要位置。如城北赛高国际街区的商业面积8万平方米、东三环附近将建成滨河商业广场拟用地面积120亩、浐灞区域的御锦城规划中的商业面积达20万平方米等。而美国华平基金巨资打造10万平方米的新乐汇，随着餐饮零售商陆续签约入住，例如DQ、PAPAJOHN’S、屈臣氏、海底捞以及国内知名一流的超市品牌等，整个新乐汇项目的商业氛围日渐浓厚。3商业地产“遍地开花”城市综合体独占鳌头伴随着调控政策的进一步加剧，商业地产在不限购等优势影响下，逐渐成为热点，而伴随着众多房企投身商业地产开发，西安商业地产的供应量