2011年西安土地市场发展报告西安房地产信息网数据研究中心一、2011年全国土地政策动态及政策解读政策名称主要内容出台目的1月26日国务院常政策要求商品住房用地供应计划总量原则上此举主要为了扩大商品房务会议再度推出八不得低于前2年年均实际供应量。进一步完善土地供应量，缓解高房价条房地产市场调控土地出让方式，大力推广“限房价、竞地措施，即“新国八价”方式供应中低价位普通商品住房用地。条”房价高的城市要增加限价商品住房用地计划供应量2月14日国土资源依据土地利用总体规划，如果农村建设用地实行城乡建设用地增减挂部颁布整肃城乡建地块被整理复垦为耕地(即拆旧地块)，城镇钩试点以来，保护土地、设用地增减挂钩的可对应增加相应面积的建设用地(即建新地保障耕地总量动态平衡就通知块)，最终实现增加耕地有效面积，提高耕是其政策目标之一，另一地质量，节约集约利用建设用地，城乡用地个目标是缓解城镇建设用布局更合理的目标。地紧张压力中国目前完善征地制度的重点，主要应该放市场经济比较完善的国家4月19日土地管理在对被征地农民的补偿安置上，这恐怕更符土地财政主要来源于土地法修改工作已正式合中国国情，要保证被征地农民能分享城市保有的税收环节，不是依启动土地征收是化、现代化的成果，是更为急迫的问题。赖土地的增量环节，此次重点工作的启动，是房地产市场调控的福音，从机制上研究土地财政的问题。6月14日住建部出意见指出各地要把公共租赁住房建设用地纳住建部要求把保障房供地台住房租赁管理办入年度土地供应计划，予以重点保障，加大纳入年度供应计划，也是法和公租房指导意对公共租赁住房的投入，中央以适当方式给为了缓解过高的房价。见予资金补助。8月11日房企资质发生囤积土地、擅自变更容积率、捂盘惜售、房企囤地空间遭挤压，更管理规定重修开哄抬房价及其他违法开发行为，情节严重，多的土地将被释放到市场，发商囤地可吊销资经有关行政主管部门查实的；在开发经营过有利用缓解目前过高的房质程中引发影响社会稳定的群体投诉并经核实价。负有主要责任的；其他应被追究法律责任的严重违法开发行为9月19日国土部：土地资源配置的最终目标是取消土地供应双取消双轨制能减少特权用下一步将减少划拨轨制，以提高土地供应和调控能力，中国将地，有利于公平竞争，让地取消双轨制会逐步扩大有偿使用国有土地的覆盖面。土地价格由市场来调节，实现真正的公平竞争。10月30日国务院：国务院总理温家宝29日主持召开国务院常务增加商品房用地是目前缓增加商品房用地会议，分析当前经济形势，会议指出增加商解房价有效手段。促进房价合理调整品房用地促进房价合理调整。10月28日李克强：李克强强调，当前房地产市场调控已取得一使房价回落到合理水平是坚持实施遏制房价定成效，但仍处于关键时期，要坚持实施遏政府调控房价的主要目标，过快上涨政策措施制房价过快上涨的政策措施，进一步巩固调此举反映了政府调控房价控成果。继续完善住房供应体系，在积极推的决心与信心。进公租房等保障性住房建设、加大棚户区改造力度的同时，增加中低价位、中小户型普通商品住房供给。二、2011年全国土地行情2011年，总体来看，全国土地市场“先热后冷”。供应总量和成交总量都达到历史最高，不过随着商品房市场的“三限”政策调控的深入，楼市陷入寒冬，相应的波及土地市场，尤其最后两个月表现最甚，多地出现土地流拍，底价成交的现象，往年“地王”现象早已不在。随着房地产市场的遇冷，开发商拿地意愿更是降至冰点。（一）土地价格：住宅用地楼面均价显著回落，溢价率持续下行至历史低位住宅用地楼面价低于去年同期水平，前十一个月，全国133个城市住宅用地平均楼面价1426元/平米，同比下降9.9%。溢价率持续下行，10月跌破3%，创历史新低。前十一个月，133个城市住宅用地成交平均溢价率为13.9%，比去年同期下降19个百分点。其中各项指标，几个一线城市下降最为明显。（二）土地成交：出让总量仍有增长，但住宅用地下降，一线城市降幅尤为显著土地总成交面积保持增长。前十一个月，全国各类土地工程成交9.7亿平方米，同比增长15.6%。住宅用地近几个月成交陷入低迷，降幅出现扩大。2011年，前十一个月，全国133个城市住宅用地共成交3.4万平米，同比下降11%，而商业用地和工业用地都有上涨。（三）土地供应：住宅用地供应面积明显下降从总量上来看，供应总面积高于去年，前十一个月，全国133个城市共推出面积12.1亿平方米，同比增长9.2%，延续了2010年的火热。但是最后两个月，供应面积陷入低谷，明显减少了许多。其中住宅用地下降明显，前十一个月共供应4.3亿平米，同比下滑9.8%。（四）土地出让金：总出让金与去年基本持平，住宅用地出让金降幅显著前十一个月，全国133个城市土地成交金额为1.7万亿元，同比下降1.8%。其中住宅用地下降幅度最大，前十一个月住宅用地成交金额1.1万亿元，同比下降15.4%。三、2011年西安土地市场整体发展（一）市场运行1、土地供应经历了2010年土地市场空前繁荣后，2011年政府继续加大土地放量，继去年首次突破1000万平米的大关，今年又有所增加，年供应量达到1150万平方米。不仅仅在土地放量上有所增加，今年政府规划建筑面积也有显著增长，增长了近1000万平米，土地收入同比增加了近五成，为近几年增长最快的一年，在放量有所增加的基础上，政府提高了土地利用率。但是随着年底，政策调控效应逐步显现出来，开发商拿地热情逐渐下降，造成大量土地流拍，在一定程度上影响了政府供地计划。数据来源：西安房地产信息网数据研究中心2011年西安市共挂牌出让土地298宗，出让面积1151.45万平方米，同比上涨了14%。继去年首次突破1000万平方米的大关，今年继续保持增长。从区域投放来看，供给土地主要集中在城南、城北、城东，三个城区占到总供应量的67%；市场上，住宅和商业用地依然是市场的主角，共占总供应量的64%。2、土地交易2011年西安市共成交土地225宗，成交面积891.85万平方米，同比上升了19.8%，成交金额234.94亿元。近几年，西安土地市场成交量连续上升，2011年的限购令丝毫没影响全年土地市场的火热，突破了850万平方米，比去年增长了150万平方米。2011年西安市土地成交情况年份成交宗数规划建筑面积（万平成交总价（亿楼面价米）元）（元）2008年64804.959.087342009年94990.993.19402010年1281467.5148.910152011年2252595.6246.61950数据来源：西安房地产信息网数据研究中心数据来源：西安房地产信息网数据研究中心2011年西安市土地成交规模主要以小规模为主，5万平米以下的地块占到了总成交量的78%。其中在1-5万平方米地块，占到了总成交量的一半。数据来源：西安房地产信息网数据研究中心数据来源：西安房地产信息网数据研究中心2011年西安土地市场成交量前四个月呈现持续下降趋势，2月前后由于受到春节的影响，再加上刚出台限购令的影响，开发商拿地热情回落。从5月份开始，众多房企对政策后续影响持乐观积极态度，拿地热情开始高涨，政府加大了土地放量，成交量也开始大幅上升，连续几个月成交量都在攀升，到9月份到达了顶峰，月成交量突破200万平方米。最后三个月，受行业下行预期加剧影响，土地交易再度回落。3、溢价率数据来源：西安房地产信息网数据研究中心2011年西安市土地成交平均溢价率为10.11%。年初，西安土地市场持续2010年的火爆，开发商争相买地，使得土地溢价率暴升，第一个月就超过了150%，2月份随着限购令的出台，开发商拿地热情急转直下，溢价率逐渐恢复到年平均水平。年底随着土地市场的萧条，几乎所有的土地都以竞拍价成交，溢价率更是跌至零。四、细分市场供应（一）分城区供应情况城区供应宗数供应面积（万平方米）城南58204.05城北24193.39城东82353.16城西2150.46高新3378.7城内42.17临潼48.25阎良3372.35长安27142.7数据来源：西安房地产信息网数据研究中心2011年，西安土地市场供应主要集中在城南、城北、城东，三个城区总供给量占到了全市总供给量的67%，这其中又数城东所占比例最高，占全市总供应面积的32%；长安区是除了主城区以外的土地供应的大户，占到全市总供应量的13%；城西、高新、阎良地区供给量相差不多，高新和阎良都占到成交面积的7%，城西为5%。（二）分用途供应情况用途供应宗数供应面积（万平方米）住宅98342.68商业85275.68商住共用42147.42工业3741221.04教育科研19101.2其他1023.6数据来源：西安房地产信息网数据研究中心2011年，政府继续加大了住宅和商业用地的供应，住宅和商业用地共供应了765.78万平方米，占总供应量得69%，同比增长了41.24%；工业用地占成交量的20%；教育科研占到9%。2011年，从全国到西安，房地产市场先热后冷，调控力度也一步一步加大，从年初的“国八条”，政府就明确表示，保证商品房用地的供应，把充足的土地供应作为房地产市场调控的主要手段之一，随后中央政府多次明确表示要保证商品房用地的供应。五、细分市场成交（一）分城区成交情况数据来源：西安房地产信息网数据研究中心几个主城区成交量较去年均有不同幅度的增幅，尤其城北，成交面积增幅最大。城北区今年成交量较去年翻了三番。2011年政府明显加强了城北地区的土地放量，这与市政府北迁、地铁二号线的开通不无关系，政府有意要带动周边的经济发展，增加了土地放量；阎良和长安土地成交量也明显增加，今年政府加大了阎良区工业用地的放量，就工业用地成交了