2012年西安房地产市场预警报告西安房地产信息网数据研究中心2011年是一个刻骨铭心的年份。中国房地产业经历了历史上最严厉和持续时间最长的调控。从年初的“新国八条”到“限价令”、“国五条”，再到二三线城市限购政策等，房地产市场一路跌宕起伏，楼市多方博弈日见微妙。从国内一、二线城市直至西安，楼市量价齐跌普遍上演，年末时节调控效果正逐步放大显现。2012年调控政策延续实施，房产税的开征也被提上日程，从另一层面来自经济面的运行环境也将对行业走向形成持续影响。种种迹象表明，2012年中国及西安房地产行业其发展的复杂性、交叠性较之2011有过之而无不及。一、2012年房地产运行环境预判整体来看，当前对于中国房地产市场发展影响最大的两大方面，一是限购等行业调控政策；其二是宏观经济因素。首先对2012年这两大影响因素的运行态势进行梳理。从经济走向来看，近年来的经济政策始终在拉动GDP与控制CPI的博弈下寻找经济发展的平衡点。从近年来的GDP季度增长走势图来看，2008年受经济危机及地震等灾害影响，2008年1季度末起，GDP增速处于10.6%,此后直线下滑，至年底，跌至9.6%，而2009年1季度迅速跌至6.1%，经济的低增长态势下，于是有了4万亿投资对于经济的救市拉动，至2010年1季度，GDP增速再度处于11.9%的高位，而后再度持续回落，至今年3季度末全年GDP增速已经跌至9.4%。基于2008年广发货币的金融环境影响，对于国内经济的上行形成推力，通过2009年GDP的增速持续上扬即可看出这一点，但与此同时，也使得国内通胀压力逐步加深，2009年除元月及12月外，CPI始终处于负增长之势，而从2010年之初开始直至2011年，CPI由0.6%开始持续上行。因此从货币政策上，2010年1月18日开始，央行开始首度上调存款准备金率，年度内上调6次，并加息两次，而至2011年CPI以来央行六次提高准备金率，同时持续三次加息。国际上3%即为高通胀。那么2011年度国内CPI走势来看，1月CPI增幅为4.9%，至7月持续逐月攀升至6.5%的年度最高位，而从8月后开始呈现下行，并且于10、11月大幅回落，目前回落至4.2%，表明了中央对于CPI的可控性，也正在这个前提下，基于宏观经济增长出现下滑态势，于11月底央行方上调存款准备金率0.5个百分点。从近期公布的多项经济指标分析：人民币汇率史无前例大逆转，连续七日跌停，终止了人民币持续升值的神话，国际热钱正在加速从中国等新兴市场国家撤退；12月9日公布的11月全国居民消费价格指数（CPI）同比上涨4.2%，全国工业品出口价格指数（PPI）同比上涨2.7%，均创年内新低，受食品价格下跌推动，通胀压力明显减弱；11月全国房地产开发景气指数为99.87，创28个月以来新低，这是自09年8月以来，首次重新跌回100以下不景气区域，房地产全面入冬的趋势基本确立。以上说明，受国内外复杂多变的市场形势影响，中国正面临着如何调平衡经济减速、结构调整、通胀预期的突出矛盾。清华大学中国与世界经济研究中心预测：2011年全年增长速度是9.2%，比去年的10.4%明显下降。明年的增长速度会进一步下滑、放缓，放缓到8.5%。目前中国的经济正在向滞胀区域化行，未来我们有理由相信，为了保证经济基本面的健康，政策层面必然出现相应的动作，在全球经济债务危机背景下，央行的出手似乎显得有些无奈。更让人担忧的是，中国央行与全球央行不约而同采取行动、放松货币，显示在欧债、美债危机阴影下，全球经济面临进入第二轮低潮，中国经济也将受到严重的影响。存款准备金率下调，不能代表货币政策转向，但是我们有理由期待货币政策有可能要转向，只要CPI持续可控。以上是对经济发展走势的影响分析，对于房地产市场的长期走势将形成重大影响，其次对于房地产产生影响的便是行业调控政策的走势。2010年以来，针对部分城市房价过快上涨、投资投机购房过度活跃等问题，中央分别于2010年1月、4月、9月和2011年1月、7月，连续5次出台加强和改善房地产市场调控政策，特别是实行了限购、限贷、限价和行政问责等调控措施，商品房价格过快上涨的势头得到遏制，涨幅逐步回落。从目前中央的一系列信号可以看出，2012年调控政策尤其是限购政策仍将延续实施，但这一政策存在微调可能。此外，房产税开征城市范围有进一步放大的趋势，限购等行政调控将逐步向此让度，房产税的开征将成为影响房地产市场发展的另外一项不确定因素。2012年的行业政策整体方向难有变化，但存在微调可能，由“堵”向“疏”转变。抑制需求的政策属于“短期”政策，而“改善供给结构、改善收入结构”的政策则属于“长期”政策。楼市政策面，“限购、限贷”主要是“抑制需求”，但并没有从根本上消除“投资性需求、投机性需求”的根源，显然属于短期政策。短期政策一旦“超调”，可能积累后续更大波动的力量。所谓的“调控常态化”，应当是“长期政策框架的形成”，而不是简单的“限购限贷”短期政策的简单延续。11月25号，南京有5家银行下调了首套房贷上浮利率，近日的消息称，包括广州、北京、天津等地的部分银行首套房贷利率回归基准，从银行的举动可以看到房贷的额度相对以前有所放松。原来我们政策对首次购房是鼓励的政策，所以随着政策优化到位，事实上也会在一定程度上让我们行业获得相对好一些的发展机会。同样也是11月25号北京市出台了对于普通住宅标准的调整，这个标准的调整，事实上是让我们刚需或者是以自住型改善为主要需求这一部分购房者的税收得到了更多优惠，它所覆盖购房者的面还是比较大的，都可以让大家看到局部的政策修正和优化，已经在出现。基于对于2012年的宏观经济政策及行业调控政策预判，对2012年西安房地产市场运行预测如下：三、2012年商品房市场预警1、上半年住宅均价小幅回落后期趋稳今年下半年，尤其是10月份以后，在万科、保利、金地等大开发商的带动下一线城市房价出现明显下跌，二三线城市房价滞涨，县级城市房价涨幅放缓。进入2012年，在延续调控影响下，商品房价格下跌将由一线城市逐步向二三线城市、县级城市扩散。目前对于西安房价处于各项利空与利好因素的对冲影响背景之下，为提振经济上行，在CPI得以控制的基础上，金融政策有望适度放松，房企资金压力略显舒缓，而基于行业政策持续性收紧预期影响，以及保障性住房于2012年将呈现放量上市，商品房市场已经呈现阶段性供大于求的特征，对于商品房市场无疑形成层层挤压，在目前全国一线城市如京、沪以及西安本土品牌房企价格下调趋势影响，将拉动2012年西安房价仍将呈现下行，从11年8月开始，西安品牌房企项目降价已然上演，同时“以价换量”策略的实施，对于市场交易形成了一定拉动。而从利好层面权衡，从西安与一、二线城市的房价水平、房价收入比的综合比较，以及西安房地产多年以自住需求为主体的相对良性发展格局，在以关天经济规划及城市建设带动下，城市宜居度、城市地位持续上升的利好因素对房价仍将形成支持，因此西安房价整体大跌的可能性极小。在上述因素综合影响下，预计明年上半年西安房价将呈现小幅回落并逐步趋稳态势，跌幅预计不会超过10%。2、上半年刚需观望趋于松动楼市交易有望低位上扬2011年，是“十二五”开局之年，也是房地产大调控之年，从中央到地方，限购、限价紧箍咒越念越紧，房产税扩大方案拟推出……除了调控仍是调控，全国房地产市场土地流拍、商品房存量大幅度增长、停工等负面消息比比皆是。而西安楼市则先后遭遇限购、限价、限贷、加息等政策的“强攻”，保障房、限价房、集资房等供应链“大调”，市场一度出现卖方恐慌、买方纠结，成交量急剧下滑再小幅攀升的“探底”走势。年末楼市交易止跌趋稳，但交易整体低位运行，行业入冬背景下房企以价换量规模将持续扩大，以及目前随着部分城市银行对首置业人群贷款政策的松绑，同时对于房企而言资金压力也获有所缓和，供需双方在博弈状态下将逐步寻找到平衡点，观望刚需在此过程中逐步分化、入市置业，预计明年上半年市场交易将有望逐步升温，但基于行业政策环境难有更大改观，整体成交量较之历年仍将处于低位运行。3、商业物业库存量积攒房企销售压力不会削减2011年，在限购令的影响下，西安住宅市场销量缩水严重，然而，由于商业类物业不在限购范围之内，住宅市场的低迷，使得很多开发商逐步向商业类物业拓展，商业地产开始火热起来，据西安房地产信息网数据研究中心数据显示：2011年3-12月，西安商服用房月均销量为9.06万平米，相比去年同期的月均6.97万平米的销量同比上涨30.06%。但是，随着下半年调控效应逐步彰显，传统销售旺季“金九银十”受挫，加上房价出现松动迹象的增强，西安楼市观望氛围日趋浓烈，整个商品房市场的销量都持续在低轨运行，商服用房库存量开始加大，市场供应量已远远的超过了其消化的速度，数据显示：截至12月31日，西安商服用房月末结转可售量达到453.2万平米，按目前的消化速度，商服用房去化周期已高达46.51个月。从增量空间预估，2012年将有更多的商业地产项目陆续入市，以目前的去化情况来看，商业地产未来销售情况甚是堪忧，当大量房地产商将转入商品办公用房开发时，房地产泡沫开始真正形成，其原因是资金回笼太慢，在基建过程中会有许多不可控制因素，当形成无法控制局面时，就会出现建设资金链断裂。　市场存量月均消化量去化时间（平方米）（平方米/月）（月）城北980453.229600.5933.12高新671556.1916071.4441.78城南1009655.1115502.7465.13从分城区库存去化分析来看，发展已经极为成熟的城南区商业存量最高，去化周期需65个月，而城北作为新兴区域，商业需求尚有较大空间，库存