明楚明楚··睿智睿智··达达道道··致致远远报告目录壹项项目目开发条开发条件件评评估估贰珠海商珠海商业业市市场环场环境境研研究究叁项项目目竞争环竞争环境分析境分析肆城市城市规划规划前景前景评评估及商估及商业发业发展展趋势预测趋势预测伍澳澳门门商商业概览业概览性分析性分析陆深度深度访谈访谈及商及商业业消消费费特征特征研研究究柒项项目定位及目定位及业态规划业态规划捌项项目目规划设计规划设计建建议议玖项项目目开发经营开发经营模式建模式建议议Page1GUANGZHOUCLEAR&CLEVERCOMMERCIALCO.,LTD.贰02珠海商业市场环境研究楚睿商业GUANGZHOUCLEAR&CLEVERCOMMERCIALCO.,LTD.明楚·睿智·达道·致远明楚明楚··睿智睿智··达达道道··致致远远珠海整体商珠海整体商业环业环境境现状现状Page3GUANGZHOUCLEAR&CLEVERCOMMERCIALCO.,LTD.明楚明楚··睿智睿智··达达道道··致致远远商业空间格局六大商圈呈现环状分布丹田城市广丹田城市广场场茂茂业业百百货货?目前珠海中心城目前珠海中心城区区主要主要朝朝阳阳市市场场尚尚都都时尚时尚百百货货新香洲商圈新香洲商圈通大百通大百货货金金宝宝路商路商业业广广场场百分百百分百购购物中心物中心有六大商圈，有六大商圈，并并且由于且由于旺角百旺角百货货老香洲商圈老香洲商圈乐乐淘城淘城地形原因，地形原因，围绕围绕板障山板障山扬扬名广名广场场华润华润万家万家呈呈现环状现环状分布分布国贸购国贸购物广物广场场九百地下商九百地下商场场?拱北商圈拱北商圈潮潮响国贸响国贸城城珠海百珠海百货货?吉大商圈吉大商圈前山商圈前山商圈吉大商圈吉大商圈免免税税商商场场?老香洲商圈老香洲商圈明珠商明珠商业业广广场场?新香洲商圈新香洲商圈?前山商圈前山商圈迎迎宾宾百百货货广广场场?南南屏屏商圈商圈莲莲花路步行街花路步行街米米兰兰百百货货广广场场本案本案南南屏屏商圈商圈国际国际大厦商大厦商业业广广场场口岸市口岸市场场（（华润华润万家）万家）拱北商圈拱北商圈口岸口岸购购物广物广场场Page4GUANGZHOUCLEAR&CLEVERCOMMERCIALCO.,LTD.明楚明楚··睿智睿智··达达道道··致致远远商业空间格局六大商圈呈现环状分布?珠海六大商圈在商圈珠海六大商圈在商圈级别级别、、辐辐射范射范围与档围与档次上存在明次上存在明显显的差的差异与区异与区分分商圈名商圈名称称商圈商圈级别级别辐辐射范射范围围档档次次拱北商圈拱北商圈市市级级商圈商圈珠海、澳珠海、澳门门、游客、游客中中档档大大众众化、中化、中档档偏低偏低吉大商圈吉大商圈市市级级商圈商圈珠海珠海中高中高档档、高、高档档老香洲商圈老香洲商圈区区域域级级商圈商圈老香洲老香洲中中档档大大众众化化新香洲商圈新香洲商圈区区域域级级商圈商圈新香洲新香洲中中档档大大众众化、中低化、中低档档前山商圈前山商圈区区域域级级商圈商圈前山前山中中档档大大众众化化南南屏屏商圈商圈新新兴区兴区域域级级商圈商圈————————Page5GUANGZHOUCLEAR&CLEVERCOMMERCIALCO.,LTD.明楚明楚··睿智睿智··达达道道··致致远远商业消费格局珠海商业消费群体划分及特征?珠海商珠海商业业消消费费客群主要客群主要划划分分为为珠海本地客、澳珠海本地客、澳门门客客与与游客三游客三类类，而珠海本地客又可分，而珠海本地客又可分为为中高中高档档、年、年轻时尚与区轻时尚与区域型三域型三类类消消费费群体群体?由于珠海各商圈的市由于珠海各商圈的市场场定位、定位、辐辐射范射范围与档围与档次不同，上述五次不同，上述五类类消消费费客群在珠海消客群在珠海消费费呈呈现现明明显区显区域分布差域分布差异异主要客群主要客群类类型型主要消主要消费场费场所及特征所及特征中高端消中高端消费费客群客群主要在吉大商圈消主要在吉大商圈消费费，，并并且有且有较较高的消高的消费费力力主要在拱北的口岸广主要在拱北的口岸广场场、珠海百、珠海百货货以及免以及免税税商商场场一一楼楼等等较较年年轻时尚轻时尚的的场场珠海本地客群珠海本地客群年年轻时尚轻时尚消消费费客群客群所消所消费费，年，年龄龄以以18-3518-35岁为岁为主，主，对对潮流潮流触觉触觉敏敏锐锐，消，消费频费频率率较较高高区区域型就近消域型就近消费费客群客群以就近消以就近消费为费为原原则则，以老香洲，以老香洲与与新香洲新香洲为为代表代表澳澳门门客群客群主要集中在拱北口岸附近一主要集中在拱北口岸附近一带带消消费费，更偏重于餐，更偏重于餐饮与饮与休休闲娱乐闲娱乐消消费费游客游客相相对对集中在拱北口岸一集中在拱北口岸一带带Page6GUANGZHOUCLEAR&CLEVERCOMMERCIALCO.,LTD.明楚明楚··睿智睿智··达达道道··致致远远商业发展阶段珠海整体商业发展阶段研判集集购购物、物、娱乐娱乐休休闲闲、餐、餐饮饮等功能等功能于一体的一站式于一体的一站式购购物中心物中心阶阶段四段四目前，珠海正目前，珠海正处处于此于此过过渡渡阶阶段段逐步形成了有一定逐步形成了有一定规规模的商模的商业业街街区区或或如拱北口岸广如拱北口岸广场场、、华润华润万家、吉大万家、吉大大型超市及百大型超市及百货单独门货单独门店店免免税税、茂、茂业业百百货货、家、家乐乐福等福等阶阶段三段三如拱北如拱北莲莲花路步行街等花路步行街等逐步向行逐步向行业业集中集中转变转变，成行成市，有一定，成行成市，有一定规规模效模效应应。。阶阶段二段二零散街零散街铺铺及小型超市及小型超市阶阶段，特点是分散、段，特点是分散、零散街零散街铺铺各行各各行各业业混混杂杂，以，以满满足居民日常需求足居民日常需求为为主主阶阶段一段一Page7GUANGZHOUCLEAR&CLEVERCOMMERCIALCO.,LTD.明楚明楚··睿智睿智··达达道道··致致远远商业发展环境商业市场发展总体平稳向上?珠海近五年商珠海近五年商业业市市场发场发展展总总体平体平稳稳向上向上?社社会会消消费费品零售品零售总额总额都保持都保持15%15%以上年增以上年增长长率，率，60025.0%486.050020.50%20.0%20102010年已超年已超过过20%20%19.30%413.818.00%40016.10%359.715.00%15.0%?商业营业用房施工面积稳定增加，2010年已达301.5商业营业用房施工面积稳定增加，2010年已达300255.510.0%8080万平方米，年增万平方米，年增长长率接近率接近20%20%2005.0%100?商商业营业业营业用房用房销销售均价也售均价也稳稳定增加，定增加，说说明商明商业业物物00.0%业业需求相需求相对对旺盛旺盛2006年2007年2008年2009年2010年珠海市社会消费品零售总额（亿元）增长率2006~20102006~2010年珠海商年珠海商业营业业营业用房用房销销售均价走售均价走势势15000.010060.0%13433.647.63%79.2150.0%12408.266.0940.0%8819.261.2810296.730.0%10000.048.9941.5119.85%20.0%7510.87.85%10.0%5000.0-1.03%0.0%-10.0%-15.27%0-20.0%0.02006年2007年2008年2009年2010年2006年2007年2008年2009年2010年珠海市商业营业用房施工面积(万平方米）增长率资料来源：珠海市统计局Page8GUANGZHOUCLEAR&CLEVERCOMMERCIALCO.,LTD.明楚明楚··睿智睿智··达达道道··致致远远拱北商圈主要商业物业介绍主要商主要商建筑形建筑形规规模模经营经营业态组业态组合合档档次次业业物物业业态态（㎡）（㎡）状况状况除澳海城百除澳海城百货档货档次次口岸口岸购购百百货货++零售商零售商铺铺地下商地下商业业120120，，000000较较高以外，其余以高以外，其余以很好很好物广物广场场++餐餐饮饮中中档档大大众众化化为为主主莲莲花路花路专卖专卖店店++零售商零售商铺铺商商业业街街1414，，000000中低中低档档一般一般步行街步行街++餐餐饮饮++美美发发美甲美甲拱北商圈百百货货++超市超市++主主题题拱北商圈国际国际商商8080，，000-000-独独立建筑立建筑卖场卖场++休休闲闲餐餐饮饮中中档档大大众众化化良好良好业业大厦大厦9090，，000000++休休闲娱乐闲娱乐++书书城城迎迎宾宾百百百百货货++餐餐饮饮++休休闲闲裙裙楼楼商商业业2727，，000000中中档档大大众众化化一般一般货货广广场场娱乐娱乐++美容中心美容中心迎迎宾宾百百货货广广场场米米兰兰百百独独立建筑立建筑1818，，000000百百货货++餐餐饮饮中中档档大大众众化化一般一般莲莲花路步行街花路步行街货货广广场场米米兰兰百百货货广广场场口岸市口岸市独独立建筑立建筑1414，，400400菜市菜市场场++零售商零售商铺铺中低中低档档良好良好国际国际大厦商大厦商业业广广场场口岸市口岸市场场场场（（华润华润万家）万家）口岸口岸购购物广物广场场莲莲花万花万零售商零售商铺铺++休休闲娱闲娱独独立建筑立建筑2828，，000000中低中低档档良好良好景城景城乐乐++餐餐饮饮本案本案Page9GUANGZHOUCLEAR&CLEVERCOMMERCIALCO.,LTD.明楚明楚··睿智睿智··达达道道··致致远远吉大商圈主要商业物业介绍主要商主要商业