2012年2月郑州房地产市场月报2012年3月10日1/23目录第一部分：政策前沿第二部分：市场扫描第三部分：销售排名第四部分：个案赏析2/23第一部分政策前沿1、政策法规央行三年内二次下调准备金率，释放4000亿元资金2012年2月24日起，央行三年内第二次下调金融机构存款准备金率0.5个百分点3/23对楼市利好：资本流动性增加，部分资金可能进入楼市，一定程度上缓解部分房企资金压力，避免楼市硬着陆郑州首套房利率下调，降至基准利率继京、沪等多地银行首套房利率下调后，2月24日，郑州多数银行也已下调至基准利率（7.05%）4/23基准利率对楼市利好：利率回归明显减负购房成本，刺激刚性需求市场●2008年之前：首套房贷利率普遍85折●2008年底-2010年：首套房贷利率7折很常见●2011年：首套房贷利率多上浮5%-10%●2012年初：首套房贷悄然回归基准利率郑州市将调整普通住房价格标准，有利于刚需释放郑州市普通住宅价格标准是上一年度郑州市商品住宅销售均价乘以1.4。普通住宅范围扩大，普通购房者负担大大减少。5/23对楼市利好：保障低收入人群购房需求，引导住房合理消费，保障楼市健康发展。郑州市民申请保障房需审核家庭净资产郑州市率先在全省提出申请保障房需审核家庭净资产，按申请人享受不同的保障类型对应的收入标准上限相对应的6倍家庭年收入确定。如廉租住房保障家庭人均家庭资产约为6万元，经济适用住房供应家庭人均家庭资产约为10万元，公共租赁住房保障家庭人均家庭资产约为12万元。对楼市利好：调整普通住宅标准既可以抑制投资投机性需求，还能够降低刚需家庭购房成本，合理引导住房消费。第二部分市场扫描一、供求关系郑州市2月土地市场初现回暖迹象本月土地供应量依然从紧，但成交量不断攀升共挂牌出让7宗，27.4万㎡，成交25宗，143万㎡本月郑州市土地市场成交量明显好于前3个月，土地市场呈现6/23回暖迹象数据来源：中国土地市场网备注：本报告所指土地仅指商品住宅、商务金融、工业用地二、供求结构本月工业用地成交为主力本月土地市场供应结构中，住宅用地供应382亩，占比93%，工业工地29亩，占比7%本月土地市场成交结构中，住宅用地成交186亩，占比14%；工业用地1044亩，占比76%；商务金融用地140亩，占比10%共1370亩共411亩7/23工业12亩；36万元/亩住宅76亩正泰信创新基地商业18亩；112万元/亩住宅14亩机械研究所住宅130亩住宅19亩住宅1亩；117万元/亩住宅24亩；495万元/亩众兴置业中投联合置业住宅63亩工业29亩住宅72亩；149万元/亩齐住宅58亩；364万元/亩郑州尚锦礼阎居委住宅32亩；81万元/亩；郑州东业冠达工业865亩；18万元/亩风商业123亩；116万元/亩齐住宅80亩神汽车礼阎居委工业299亩；34万元/亩工业71亩；18万元/亩新福耀玻璃程汽车零件土地供应工业96亩；25万元/亩中烟工业土地成交供应明细宗地编号交易区域面积容积率用途位置方式(亩）郑政新出挂牌经开801-5.5其他普通商品经开第七大街［2012］6号区住房用地东、航海东路南郑政出挂牌金水191-6.99其他普通商品金水河东、燕[2012]6号区住房用地凤北路南郑政出挂牌金水1301-6.03其他普通商品金水河东、燕[2012]7号区住房用地航路北郑政出挂牌金水141-6.98其他普通商品燕凤北路东、[2012]8号区住房用地规划路南郑政出挂牌金水761-6.28其他普通商品中州大道西、[2012]9号区住房用地黑庄路南郑政出挂牌金水631-7.91其他普通商品未来大道东、[2012]10号区住房用地燕凤北路南郑政新出挂牌经开29≥1工业用地经开第十大街〔2012〕5号区西、经北四路北8/23成交明细：地块编号地块位置面积地块用途成交价受让单位（亩）（万元）郑政出[2012]3号庆丰街东、赵庄街16其他普通商4472郑州尚锦房地产北品住房用地郑政出[2012]4号淮河路南、大学路15其他普通商5430东品住房用地郑政出[2012]5号大学路西、赵庄街27其他普通商11212南品住房用地郑政新出〔2012〕4号经开第九大街东、32其他普通商2600郑州东业冠达房地经北二路北品住房用地产豫郑出让20120201赵庄街北、齐礼阎33其他普通商4828淮河路街道办事处东路西品住房用地齐礼阎社区居民管豫郑出让20120205航海中路南、齐礼13其他普通商1972理委员会阎东街东品住房用地豫郑出让20120206光明路南、兴华南26其他普通商3935街西品住房用地郑政出〔2011〕101号科学大道南、水杉18商务金融2017郑州机械研究所路西郑政出[2012]1号姚庄路南、金岱路299工业用地10136郑州福耀玻璃有限西公司郑政新出〔2011〕22号经开第十大街东、118工业用地2113广州风神汽车有限一零七辅道西公司郑州分公司郑政新出〔2011〕23号经开第八大街东、355工业用地6367南三环南、经南八路北郑政新出〔2011〕24号京珠东环路东、南71工业用地1266郑州市新程汽车零三环北部件郑政新出〔2011〕25号京珠东环路东、南92工业用地1652日立化成工业（郑三环北、经开第二州）汽车配件十一大街西郑政新出〔2011〕26号南三环以南、第五96工业用地2448河南中烟工业大街以西郑政新出〔2011〕27号经北六路以南、经25工业用地450郑州嘉晨电器开第七大街以西郑政新出〔2011〕28号经南四路以南、东30工业用地539郑州钧达汽车饰件四环辅道以西豫郑出让20120202沁河路南、嵩山路62商务金融用9767淮河路街道办事处西地齐礼阎社区居民管9/23豫郑出让20120203-1豫郑出让45商务金融用6748理委员会20120206地豫郑出让20120204航海中路北、兴华16商务金融用2328南街东地郑政出〔2011〕102号金梭路西、国槐街12工业用地436河南正泰信创新基北地郑政新出〔2012〕1号经开第十八大街西、62工业用地1596河南恒基光电有限南三环南公司郑政新出〔2012〕2号经南三路南、经南264工业用地6768郑州煤矿机械集团四路北、经开第九股份大街东郑政新出〔2012〕3号第八大街西、南三392工业用地7028广州风神汽车有限环北、第六大街东、公司郑州分公司经南五路南郑政出[2012]2号建设东路南、大学24其他普通商11898河南中投联合置业路西品住房用地豫郑出让20120208桐柏路西、洛河路1其他普通商117郑州众兴置业北品住房用地第三部分：郑州市房地产市场分析1、商品房市场供求关系2月份商品房市场忽现“小阳春”受调控政策影响，部分开发商放缓推盘节奏，供应量减少；随着刚需的有序释放，开发商降价求量，2月商品房成交量回升，楼市回暖迹象明显。本月新增商品房供应6万㎡，环比下降84%，同比下降82%商品房销售40.85万㎡，环比上升73%，同比上升24%10/23供求关系春节后成交回升，市场平稳回暖本月商品房成交量与08年同期相比上升84%，开发商促销力度加大，调控政策局部松动，购房者观望情绪减弱，加快刚需释放，市场回暖趋势初现。商品房投放面积37万㎡，环比下降45%，同比下降53%。由于受到春节的影响，本月商品房新增供应面积较少，与去年春节期间相比，今年商品房新增供应面积微升。投放区域主要集中在金水区（25.16万㎡）、郑东新区(9.32万㎡11/23价格走势商品房成交价小幅上扬本月商品房价格为6830元/㎡，环比上升1%，商品房价格小幅回升商品房销售均价走势1000090008000700060005000400030002000100001月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月销售均价（元/㎡）73017222762986047727848787037994841071428340771367416830库存量变化商品房市场4月来首次出现“去库存”现象截止2月底，郑州市区商品房累计存量达652万㎡，目前郑州月均去化量52万㎡，若按此12/23去化量计算，郑州市区商品房库存量预计可售12个月商品房存量走势（万㎡）800.00700.00600.00500.00400.00300.00200.00100.000.001月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月存量418.15419.83421.37481.53503.22522.25561.84577.97620.99603.05664.35673.14686.92652.112、商品住宅市场供求关系本月新增商品住宅供应面积5.98万㎡，环比下降82%，同比下降79%商品住宅销售面积36.6万㎡，环比上升84%，同比上升33%13/23价格走势商品住宅均价止跌回升趋势明显2月商品住宅价格为6148元/㎡，环比上涨6%，同比下降4%；商品住宅价格小幅回升，大部分楼盘价格平稳库存量变化郑州市区商品房库存量预计可售9个月截止2月末，郑州市区商品住宅累计存量达371万㎡.郑州市区月均去化量为39万㎡，若按此去化量计算，郑州市区商品房库存量预计可售9个月14/23办公用房市场供求关系2月办公用房销售面积2.37万㎡，环比上升5%，同比上升13%；销售均价12363元/㎡，环比上升21%，同比下降12%商业市场15/23本月商业供应面积0.07万㎡，环比下降97%，同比下降98%；销售面积1.89万㎡，环比上升24%，同比上升7%；销售均价13122元/㎡，环比下降7%，同比上升3%16/23第三部分销售排名郑州市二月份销售TOP20郑州市2月份销售金