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德勤2012年版中国房地产投资手册
德勤2012年版中国房地产投资手册
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中國房地產投資手冊聚焦細節獨樹一幟2012年版中國房地產業務目錄1 前言2 1.中國房地產市場概述2 1.1中國房地產市場現狀3 1.2影響2012年中國房地產市場的驅動因素4 1.3市場展望5 2.中國國內稅法簡介5 2.1主要稅種簡介7 2.2土地增值稅及企業所得稅的預征和清算9 2.3引入物業稅的可能性10 3.境內跨境投資的股權架構問題10 3.1關於投資者10 3.2投資結構15 3.3融資15 3.4現金回流15 3.5資本退出17 3.6管理公司架構和稅務問題19 4.法規框架19 4.1影響境外房地產投資者的主要法規20 4.2持有方式21 4.3項目審批條件21 4.4投資資金22 4.5法規要求24 5.物業發展進程24 5.1中國物業發展進程的關鍵階段24 5.2機會24 5.3收購和採購25 5.4發展25 5.5出售25 5.6完成26 6.併購26 6.1一般商業模式26 6.2收購方式概述(股權收購與資產收購)27 6.3稅務影響27 6.4重組稅務規定29 6.5並購交易中常見的財務盡職調查與稅務盡職調查問題30 6.6 並購交易架構設計的考慮因素32 7.新融資渠道32 7.1房地產信託34 7.2房地產基金36 7.3外資房地產基金38 7.4房地產企業債券39 7.5境外人民幣房地產投資信託(CNH-REIT) 43 8.會計準則43 8.1中國大陸會計準則48 8.2香港會計準則52 8.3新發展 55 9.內部控制55 9.1C-SOX概述56 9.2房地產企業內部控制的主要問題57 9.3各業態房地產項目內部控制高風險點59 9.4完善房地產企業內部控制的對策 61 10. 未來發展61 10.1中國的房地產投資信託(C-REIT)62 10.2賓館酒店行業64 10.3養老地產66 附錄1:德勤中國房地產業務團隊聯系資料前言隨着第六版德勤中國房地產投資手冊即將付除特別說明外,新版手冊依據截至2012年1月印,時間距離在2011年春天,政府為了給過熱31日頒布的法律法規和其他公文作為分析基的房地產市場降溫並抑制通脹而推出一系列調礎。此外,除特別說明外,本手冊中所提及的控措施已有一年時間。國務院陸續頒布了房屋適用中國法律法規,僅指中國大陸地區的法律限購和要求地方政府設定2011年房價調控目標法規,不包括香港特別行政區、澳門特別行政等措施。此舉旨在加強地方政府的責任以及強區或台灣的法律法規。化其穩定房地產市場的職責。最後,我想向為本手冊做出貢獻的人員表達謝由於實施適度從緊的財政政策以及受住宅物業意:限購的影響,一些房地產開發商和投資者轉變稅務服務團隊:陳偉權、陳振國、Oliver策略,將資源投入商業房地產開發。他們意識Farnworth、龔兵、陳嘉德、蔣俊、王佳到,在中國房地產市場的當前環境下,該領域受限制較少,可能是新的增長點。為了幫助您審計服務團隊:施清耀、StephenTaylor、瞭解市場新變化帶來的機遇,洞察正進入下一袁文輝、黃娟、黃淑雄、曲辰、房惠玲、王振林個發展階段的中國房地產市場,我們的德勤團財務咨詢服務團隊:鄺炳強、DouglasRobinson隊延伸重點,探索新的解決方案,以確定能夠抓住機遇的可持續和創新的推動因素,這些都企業風險服務團隊:李嘉淵、桂晏、祁暢會在本手冊中有詳細介紹。我們希望您享受閱讀本手冊。這本2012年版手冊匯總了房地產投資領域有關稅務和會計處理的最新更新,以及您應瞭解的各項變動、風險和機遇。我們還分享了對一些您所感興趣的新主題的洞察。它們是:??2012年影響中國房地產市場的推動因素??新融資渠道,包括房地產信託、房地產基金、債券和離岸人民幣REITs何錦榮??在中國進行房地產開發的流程全國房地產行業領導人??賓館業和養老地產的發展機遇2012年3月如果您是本手冊的忠實讀者,您可能會發現,我們在過去幾年對本手冊進行了大量更新,旨在為您提供瞭解中國的房地產市場的全面、系統的指南。我們希望本手冊對您有所幫助,並期待您的反饋和批評指正,並且我們期望能有機會與您就本手冊中介紹的任何話題進行更深入詳細的探討。中國房地產投資手冊聚焦細節獨樹一幟11.中國房地產市場概述2011年全球市場起伏不定,再次將中國房地產與住宅市場的低迷形成鮮明反差的是,2011年市場推到風口浪尖,近期一位評論員在《金融前三個季度華北的寫字樓租售需求依然旺盛。時報》上表示,「就其對世界其他地區的影響該咨詢機構的研究報告稱,在此期間寫字樓銷而言,該市場是對全球經濟而言唯一的重中之售尤為暢旺,季度環比價格漲幅由第一季度的重。」百分之四點零四,上升到第三季度的百分之五點三零。顯然,這一年的主題一直圍繞在中國房地產泡沫是否破滅上。據中國國家統計局數據顯示,這家房地產咨詢機構還表示,2011年前三個季追蹤全國70個大中型城市新建商品住宅價格的度商舖和物流市場的租金季度環比漲幅要遜色指數於2011年8、9月見頂,此後出現小幅下跌於寫字樓及住宅市場。當年前三個季度,商舖之勢,10月及11月累計下跌百分之零點三。租金平均漲幅為百分之三點九八,物流租金漲幅為百分之四點三六。這些領域的上漲主要得與此同時,房地產開發資金亦顯乾涸,2011益於北京商舖市場的強勁表現,與此同時,它年8月以後該行業月投資增長率實際上已是負們也使統計數據發生正向扭曲,掩蓋了華北其值,8-11月期間累計減少百分之三點七。他地區增長乏力的現實。儘管如此,大中華地區的住宅開發商整體慘淡1.1.2華東之時,寫字樓及商舖市場的同行卻並未感受到2011年第三季度華東住宅銷量銳減,銷售價格寒意。事實上,2011年第三季,北京、廣州、跟上季度相比幾無增長(百分之零點一三)。上海三地的當季寫字樓售價上升,香港的數據但是在上海樓市,數據顯示2011年第三季度銷僅較上季度略有回落。此外,這四大城市第三售價格上升百分之二點五,成為當年一至三季季度的租金收益率較前三個月有所上升,與此度住宅銷售情況最好的一個季度,似乎印證了同時,商舖租金及售價亦較前一季度上升。上海樓市在一定程度上與國內房地產市場週期雖然有評論人士認為中國房地產泡沫已經步入脫節的說法。當年前九個月華東的住宅租金也快速破滅通道,但亦有人認為市場更為務實。幾乎裹足不前,季度漲幅從未超過百分之二。看好樓市的人認為,雖然眼下樓市略有回調,寫字樓物業方面情況相當,當年前三個季度寫但是長遠來看,由於中國經濟潛力巨大,目前字樓平均售價季度增幅約為百分之二點六。或的供應過剩問題應該會以一種相對溫和的方式許是受到不明朗的宏觀經濟前景的觸動,越來得到糾正。越多在該地區擁有業務的公司開始租賃辦公場不少跡象顯示,此種回調已經開始。國家統計所,而不是購買。因此,2011年1至9月份寫字局2011年10月及11月數據顯示,在建樓面面積樓租金平均上漲了百分之七點二。較前一期間(9月)累計減少百分之八點八。與儘管在2011年第三季度不少國際知名品牌於華此同時,在建住宅樓面面積數據在10/11月期間東開設分店,但同期的商舖租金卻大幅下跌,下跌近百分之二十五,預示着這個分支領域在考慮到當季華東的空置率是持續下降,租金的可見的將來極有可能呈下行之勢。這證明,住下滑着實令人意外。宅地產開發商正對當前的價格下跌做出迅速反應,從而縮短從價格回調到重建某種穩定的平相比之下,華東的物流業租金則呈上漲之衡的時間差。勢,2011年第三季度漲幅近百分之三。在上海,包括阿里巴巴、京東商城在內的許多國內1.1中國房地產市場現狀公司第三季度紛紛在本地擴大倉儲力量;而在1.1.1華北南京和寧波,政府計劃打造高科技製造中心,嚴格說來,整個中國的房地產市場並不是區域此舉將會推動2012年及未來兩地的工業空間需同質化的。各地區之間存在顯著差異,比如上求。海的住宅價格驟跌之際,四川的房價可能正在迅速上升。1.1.3華南2011年第三季度華南的住宅價格呈現放緩態一個很好的例子便是華北住宅地產市場。例勢,主要歸咎於廣州樓價較前兩個季度顯著下如,據房地產咨詢機構世邦魏理仕1數據顯跌。不過,得益於深圳的漲勢相對較強,第三示,2011年第三季度大連住宅房價環比增幅超季度區內樓價仍然上漲百分之二點五,推升一過當年第一季度;而第三季度北京的住宅售價至三季度累計漲幅達百分之七。環比僅升百分之零點九,對比第一季度為上漲百分之二點九。1 除非另有說明,所有樓市數據均 來自世邦魏理仕。2與此同時,華南的寫字樓售價保持堅挺,並以1.2影響2012年中國房地產市場的驅動因素每季度接近百分之八的漲幅持續攀升。事實1.2.1臨界點到來-區域聯繫的增強是否會逐漸上,第三季度廣、深兩地的空置率均有下降,消除房地產市場的地區差異?國內外企業對廣東省的寫字樓空間保持旺盛需住宅市場的緊縮措施使業主和房地產開發商們求,而且在可預見的將來廣州本地鮮有新的寫都陷入困境,一時間成為人們所熱議的話題。字樓項目入市,這些因素很可能促使2012年上除此之外,中國的房地產市場也在很大程度上半年的寫字樓售價大幅上漲。受到外部因素的影響,其中的兩個因素更在2011年備受關註:一是國內高速鐵路網絡的持商舖方面,受優質商用項目供應過剩影續發展;二是國家計劃新建27座核電站,力爭響,2011年第三季度廣州的商舖租金呈下滑態在2020年之前把核能發電量提高到百分之六-勢,主要是因為2010年第三季度以來每季度本這些無疑是決定任何城鎮群能否繼續成功發展地都有新的商用項目開工。未來還有五個新的的最關鍵因素。商用項目即將竣工,全都位於新興商業地帶,但是這些地方的客流量預測卻頗為有限,這意許多評論人士都認為2
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過去幾年中,中國許多房地產開發商經歷了融資困難,因此中國政府希望借助C-REIT為房地產市場籌集額外資金,增強其流動性。誠然,房地產開發商遭遇的融資問題與政府對國內銀行借貸的限制不無關係,但是市道低迷與全球金融危機才是主要原因所在。因此,C-REIT被普遍視為促進中國房地產行業發展的潛在法寶,儘管實際上REIT不可能立刻帶來立竿見影的效果,因為全球REIT市場一般都要歷經數年才能建成。
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