金融创新标杆企业研究产产国内地2012年2月高通智库22第二部分：资本推动——做大的典范第三部分：资本推动——做强及创新的典范第一部分：房企地产金融转型目录33资金来源资金来源制度效率与周转率优势产品获取土地金融工具金融工具????资金的避险属性决定了，不会“雪中送炭”，只会“锦上添花”同时，过度的金融创新导致的压力，会使“玉卖白菜价”房企当前金融创新核心为“引资”，受限于金融和房地产制度，转型将是渐进式具备产品和运营能力的房企，在地产金融转型上具有优势利润分享空间利润分享空间房企地产金融转型的要求44未来绿城模式绿城模式———凯德模式、铁狮门、复地模式—以合作为主线以合作为主线转型的核心诉求，，核心多元化融资积极探索多元化融资积极探索???????金融专业操作，盈利模式创新引进战略投资者，项目并购与战略并购——远洋模式借助外生资本最大规模——万科、保利模式在合理利润率基础上，与基金结合做大规模——金地模式通过强运营能力、优势产品、内生增长——万达模式当前????????合作开发发起基金强能力内生增长多元化探索证券融资战略投资者并购金融地产盈利模式金融地产模式金融地产模式地产金融模式地产金融模式国内房企向地产金融转型的方向55土地土地——恒大恒大为核心的激进融资绿城——合作撬动资源证证——保利保利券推动+平价快周转资资—“—金地金地本推动”思维强烈证券证券——万科万科推动+并购模式第二部分：资本推动——做大的典范第一部分：房企地产金融转型第三部分：资本推动——做强及创新的典范目录6。支持业绩持续高增长，资金实力支持业绩持续高增长资金实力年年商业模商业模20042004为为在在”，周转周转高高、业态一住宅单业态住宅单聚焦聚焦科具备精准的市场研判能力科具备精准的市场研判能力“以以，万科科同时同时????万式，采取“客户细分、经济圈聚焦和产品创新”三大发展策略，实现业绩持续高增长。之后的历次市场调整中，均逆市扩张，实现全国市场占有率的不断提升。特别是在2008年、2011年的市场低谷中，万科仍有不错的市场表现。2001年以来，万科充分发挥资本运作的推动效应，通过股权融资、银行借贷、公司债、信托、海外融资等多元化融资渠道，不断增加万科：多元化融资支撑业绩持续高增长7713.420130200200增发增发设立时净资产设立时净资产年年万科历年来获得的大额授信额度万科历年来资本市场募集资金明细02年至07年，万科的净资产中，股权融资金额占到一半左右时间银行授信额度（亿元）2001年342002年2011.2003年222004年46.92006年50200720072009年500时间投资方式金额（亿元）19881119881988.12首次发行A股0.281993.05首次发行B股5.061997.07配股3.882000.01配股6.412002.06可转债152004.09可转债19.92006.122007.08增发1002008.09公司债59公司其他负债占总资产的公司其他负债占总资产的，。截至2011年9月30日，万科持有货币资金339亿元，明显高于短期有息负债的总和237.8亿元。剔除预收账款的影响剔除预收账款的影响比例为35.61%，且有息负债中54.23%均为长期负债，财务结构安全稳定。公司的净负债率为30.29%，继续保持在行业较低水平低水平万科：资本市场及银行渠道融资8。而后续的合作地产项目融资本身，也在万科品牌效应下，更有利获得银行的开发贷款支持。此时的万科，对合作项目融资而言，就如同一把保护伞。万科千亿销售业绩的背后，是合作开发模式的支持。2010年，万科销售收入的75%来源于合作项目。融资方融资方”目前万科有更多更广泛的合作，央企、民营、个人、国内外、大小公司都有，股权1/2可以，1/3、1/4都可以。有了这种合作开发，自然让万科减少了对金融的依赖，并可以彰显其庞大现金流。而就融资而言，也非万科一家，万科的合作方如滨江集团等无不参与到合作项目的前期融资中来，实1+N1+N散经营风险散经营风险“通过合作、并购来扩大业务，对万科有诸多好处：1.利用现有有限资源运营更多项目，提升开发能力的掌握程度2.进入更多的二三线城市，涉及更多的产品线，分3.收购成品项目或成熟土地，节省开发时间成本4.输出自己的品牌和管理，在合作项目中收取项目管理费，借此提高投资回报率属属2005年，万科收购13家公司2006年，万科收购22家公司2007年，万科收购27家公司2008年，万科收购18家公司2009年，万科以近18亿元的代价收购27家公司2010年，万科收购24家公司2011年上半年，万科收购10家公司万科：土地储备合作开发“1+N”融资9多万元。多万元。亿元。亿元。8700870044.244.2??基金探索基金探索早在2005年12月，万科就与中信资本投资有限公司签订合作协议，共同筹组成立“中信资本·万科中国房地产开发基金”，投资万科及其关联公司开发的房地产项目。至2011年6月底，这一基金投资余额为7207万元。??境外融资2004年7月，万科宣布与全球最大的房地产项目融资银行之一——德国银行HypoRealEstateBankInternatinal(简称HI)达成合作协议，由后者出资3500万美元，双方共同在中山完成“万科城市风景花园”项目。这也是国内第一家取得境外贷款的房地产案例。2005年12月，万科与新加坡政府产业投资有限公司(GICRE)附属公司RZP签订了两项转让项目公司部份股权的协议，获得税前收益获得税前收益???信托融资截至2011年6月底，万科通过信托借款共8项，余额达81.18亿元。2011年全年，万科发行了8款信托产品，融资规模达48.93亿元，金额列房企第二。2011年5月，万科宣布，将与华润集团有限公司及其关联公司展开合作。包括与珠海商业银行签订贷款合同，利用华润深国投信托的信托资金和汉威资本旗下基金的资金进行共同投资。金额总计不超过总计不超过2011年12月，万科向华润深国投信托有限公司申请信托借款人民币10亿元，借款期限2年，为固定利率借款，年利率11.2%。万科积极开拓其他融资万科积极开拓其他融资，除了传统的银行贷款、资本市场融资以及土地储备的合作并购渠道购渠道方式。近年来，万科在境外融资、信托融资、设立基金方面进行了卓有成效的探索。万科：境外融资、信托融资及基金探索10保利地产开发指标——业绩持续性强开工、竣工面积保持均衡——根源在于充足的土地储备，良好的资金链和开发能力两个结合三个为主保利业绩高增长支持——资本、土地、商业模式???商业模式：平价高周转——近三年销售均价维持在11000元左右——当年拿地，当年开工，次年销售土地：公开市场“抢地”、介入一级开发、合作+并购资本：A股市场融资+集团支持追求滚动性开发收入与物业经营型收入相结合；资本运作和资产经营相结合，主副业均衡发展在做大做强房地产主业的基础上，适度拓展相关行业；以商品房住宅开发为主同时适度拓展商业地产等其他物业，以广州、北京、上海等中心城市为主，逐步向二、三线城市扩展保利地产内部以“三个为主，两个结合”的发展战略，扩大经营规模与提高开发效益相结合，通过“规模化经营与精细化运作”保证利润的持续增长：保利：业绩高增长支持——资本、土地、商业模式11114343公公（（市场融资市场融资开、非公开）6464净增银行贷款净增银行贷款164164销售现金回笼销售现金回笼保利地产2011年11月底资金来源与资金支出情况200669.0525.820.1920071407368.15200820082009422598020105713010201111571990年前个月。近年来保利地产资产变化趋势平衡状况良好，截至2011年11月底，公司实现销售回笼资金571亿元，新增贷款327元（净增加贷款99亿元），完成项目投资562亿元，其中支付土地价款318亿元。公司有未付地价117亿元，但今年已实现资金净流入137亿元，加上期初余额126亿元，资金相对宽裕平衡状况良好相对宽裕2003年，保利地产的总资产仅为18.5亿。截至2011年第三季度，保利地产总资产达到1958亿元。企业规模化经营目标的实现，资本推动作用显著。保利地产的主要融资渠道有三种：销售资金、银行贷款、资本金融资（包括A股增发及公司债）。除此之外，公司积极开发其他融资渠道，如房地产基金、信托融资。1保利：资本推动的典范（）12平均成本为基准利率上浮12%，低于行业平均水平。著。亿亿1515新增贷款，亿新增贷款亿银行、中国银总共合作的信327业，款总共合作的信款2121新增贷款司商银行、农公新增贷款公工公司通过信托方式获取资金约，11月，个月公司通过信托方式获取资金约个月年年发行的信托计划达1111，年前年前至2011截截20112011元，占各项融资总额仅约4%，由于信托融资成本较高，公司目前多选择低成本的信贷融资以及共担风险的股权融资为主要融资模式。在业界，保利地产是“集团敢担保、银行敢放贷”的央企代表，保利地产是央企代表，保利地产是商银行、农银行、中国银行、交通银行等银行总行级、省行级优质客户，被中国工商银行指定评级机构评定为最高信用等级AAA级。通过观察发现，保利是拥有最多家合作银行的房企，甚至连极少向房企放贷的农行，都与保利地产有着业务往来。总体来看，保利地产是通过信托渠道融资次数最多的房地产企业发行的信托计划达房地产企业托公司有16家，是行业内和最多信托公司合作的房企。保利通过信托融资规模大约在72亿-82亿之间。4、谨慎运用信托融资，注册资本人民币3000万元，公司持有基金