贵州合富辉煌房地产顾问有限公司2011年贵阳市房地产市场年报【完整版】GUIZHOUHOPEGUIZHOU报告目录?宏观经济及政策?地方经济发展概况?房地产市场概况?2012年市场预测?地方经济发展概况?房地产市场概况?2012年市场预测2011年经济回顾——稳经济、促转变、控通涨GUIZHOUHOPEGUIZHOU2011年管理层定调由原来的“双宽松”转变为实施“积极的财政政策搭配稳健的货币政策”。总体来看，2011年经济增速放缓；前8个月通胀持续走高，宏调及银根持续收紧之下，9月后通胀有所缓和；由于受国内调控及国际经济环境的影响，2011年，尤其是9月后，经济不确定更为明显。2011年调性经济表现1-7月提准加息，银根收紧控通胀9月后通胀回落积极的财政政策GDP增速回落至10%以下稳经济经济活跃度逐月回落稳健的货币政策房地方市场方面：房地产调控加码，楼市景促转变气度持续下降9月后经济活跃度明显下降不确定性因素消费市场转弱外需面临风险GUIZHOUHOPEGUIZHOU房地产市场宏观环境分析GUIZHOUHOPEGUIZHOU?2011年是“十二五”开局年，但我国经2006年-2011年国内生产总值与增长速度济遭受了最严峻的考验，虽然可能赢得不低于9%的GDP增长率，但也为此付出了国内生产总值比上年增长高昂的代价：金融风险不断累加、产能过16.0%50剩……在经济结构转型调整中，中国经济14.0%14.2%12.7%4012.0%险象环生、艰难前行。10.0%10.3%9.6%9.2%9.2%308.0%?通胀持续高位运行，前10个月，我国CPI206.0%同比增速一直在高位运行。其中，7月份4.0%102.0%CPI在猪肉带动下冲至6.5%的年内峰值，0.0%0至8月份才在翘尾因素减弱下逐步回落。06年07年08年09年10年11年为对抗通胀，央行上半年连续6次提高存款准备金率，至21.5%的历史峰值，但此2011年国内CPI、PPI走势后CPI涨幅仍不断创出新高。及至11月11年CPI11年PPICPI涨幅才明显回落至4.2%，而同期人民9.0%币一年定期存款利率却只有3.5%，存款7.2%7.3%7.1%7.5%7.3%7.0%6.6%6.8%6.8%6.4%6.5%6.2%6.1%6.5%负利率致使大量资金逃出银行，过去115.4%5.5%5.5%5.0%4.9%4.9%5.3%5.0%4.2%4.1%个月中竟有3个月居民存款出现了少有的3.0%2.7%负增长，这些外逃资金吹起了民间借贷市1.7%1.0%场的泡沫。-1.0%-3.0%-5.0%1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月房地产市场宏观环境分析GUIZHOUHOPEGUIZHOU?2006年-2011年社会消费品零售总额及增长速度2011年11月份，全国居民消费价格总水平同比上涨4.2%。其中，城市上涨4.2%，农村上社会消费品零售总额比上年增长涨4.3%；食品价格上涨8.8%，非食品价格上25.0%180000160000涨2.2%；消费品价格上涨5.0%，服务项目价20.0%140000格上涨2.4%。全国居民消费价格总水平环比120000下降0.2%。其中，城市下降0.2%，农村下降15.0%1000000.2%；食品价格下降0.8%，非食品价格上涨8000010.0%0.1%；消费品价格下降0.2%，服务项目价格600005.0%40000下降0.3%。1-11月平均，全国居民消费价格20000总水平比去年同期上涨5.5%。0.0%006年07年08年09年10年11年?2011年全年进出口总额36421亿美元，比上06-11年全国外贸进出口总额情况年增长22.5%；出口18986亿美元，增长20000.0020.3%；进口17435亿美元，增长24.9%。进18000.00出口总额(亿元)进口总额(亿元)出口相抵，顺差1551亿美元，比上年减少16000.00264亿美元。全年外贸增速呈现前高后低走14000.00势，2012年外贸发展面临的主要风险来自于12000.0010000.00日趋复杂的外部环境。8000.006000.004000.002000.000.002006年2007年2008年2009年2010年2011年货币政策由紧转松，扶持目标指向实体经济GUIZHOUHOPEGUIZHOU2011年人民币新增贷款同比变化?多年来银行放贷的模式都是上半年投放160002011年2010年量较大、下半年投放速度放缓，年末两14000个月的投放会更少，但2011年的情况明12000显不同。数据显示，从10月份开始，新10000增信贷出现反弹，尤以非金融企业及其8000他部门的短期贷款反弹明显。这曾一度6000被市场理解为央行或将放松稳健的货币4000政策，而事实上，这只是央行货币政策2000微调的表现。?0国务院总理温家宝新年调研时曾明确表1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月示，稳健货币政策要因时因势进行预调09-11年月度人民币新增贷款变化微调，要有紧有松，有保有压。资金供给有一个结构性问题，不能一般地谈贷60000当月新增贷款（亿元）款多还是少、货币流动性大还是小，必50000累计同比增长（亿元）40000须深入行业和企业分析，逐一解决问3000020000题。要支持实体经济，支持结构调整，10000政策信号对房地产市场定调，个人贷款0难有显著增长。-10000-20000-30000-40000月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月123456789123456789123456789101112101112101112200920102011投资市场低迷，投资转向“楼市保稳”GUIZHOUHOPEGUIZHOU大盘走势?股市受外部经济影响持续低迷，沪指一度跌破2160点，另一方面受政策的影响，资本市场对于房地产市场的前景不乐观。然而投资市场的不确定性，国内现有投资渠道狭窄，也导致投资需要转寻更安全的市场，虽然房地产市场进入“政策市”，但在整体上还是保持平稳，房地产投资仍是大众投资者不二的选择。地产板块走势GUIZHOUHOPEGUIZHOU2011年经济回顾：史上最严厉的楼市调控GUIZHOUHOPEGUIZHOU新“国八条”，限购、税费、金融等五维度控压楼市；?增加土地供应?大力推广“限房价、竞地价”加强闲置土地处理土地政策?房贷：二套最低首付6成，首套?合理确定本地区年度新建住房优惠逐步取消?价格控制目标利率上调0.5??主要城市拥有2套房后不能再购政府监管信贷金融土地竞买必须说明资金来源并房提高提供相应证明?多地限购令推出，贵阳核心区一环内限购楼市?严格实行地方政府问责制?加快建立个人住房信息系统?上海重庆开征房产税??不足5年全额征收营业税多种方式增加保障房供应保障房财税政策??贵阳计划2011年计划供应保障加强土地增值税征管的监督性住房100万平米?2011年楼市调控以“限”为主（限购/限价/限贷成为楼市调控的主要手段），且政策严厉程度进一步升级。?中央高度重视保障房建设，把保障房作为经济及楼市调控的关键一环来抓，2011年保障房建设明显提速。?除楼市调控措施外，2011年流动性紧缩（加息、提准、流动性管控，等）对楼市的影响亦较上年明显。11房地产政策面分析——多重调控控压楼市GUIZHOUHOPEGUIZHOU?日期出台文件政策指导方向影响继2010年的“4.17”新政和“9.29”新政2011-01-19《国有土地房屋征收与补偿条例(草案)》政策监管中性后，政府对于房地产2011-01-25《房地产经纪管理办法》政策监管中性行业的调控并未放2011-01-26“1.26新国八条”综合利空松，2011年1月26日“新国八条”再度出2011-01-27《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》政策监管利空击，掀起了第三轮楼2011-01-28上海、重庆试点实施产税，深圳跟进政策监管利空市调控。相比于前两次调控，第三轮楼市2011-02-09《关于调整住房公积金存款利率的通知》金融政策中性调控的方向依然是抑2011-03-16《商品房销售明码标价规定》政策监管中性制投资投机性需求和2011-05-19《保障性住房目标责任书》保障房中性加强保障房建设，其2011-06-23《关于开展全国高尔夫球场综合清理整治工作的通知》政策监管中性差异化在于第三轮楼2011-06-27《国土资源“十二五”规划纲要》土地政策中性市调控在力度上进一步增加，如限购城市2011-07-12“新国5条”综合利空大幅激增、保障房建2011-08-10《房地产开发企业资质管理规定》政策监管中性设实行地方政府问责2011-08-12《婚姻法》司法解释(三)综合中性制等。2011-09-30《国务院办公厅关于保障房建设和管理的指导意见》保障房中性2011-12-04住建部要求限购政策到期的城市进行政策延续政策监管利空2011年重点政策回顾——“新国八条”GUIZHOUHOPEGUIZHOU多方组合拳强强联手，深度调控楼市新“国八条”土地政策信贷金融财税政策保障房政府监管?增加土地供应?房贷：二套最低?不足5年全额征?多种方式增加保?合理确定地区年度?大力推广“限房首付6成收营业税障房供应新建住房价格控制价、竞地价”加强?2011年计划供应目标闲置土地处置1000万套?主要城市拥有2套后不能再购房2011年重点政策回顾——国五条与限购扩大GUIZHOUHOPEGUIZHOU全国内二、三线城市限购范围扩大5项标准内容方针指