谨呈:西安金地置业投资有限公司郑州城市进入性研究版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归世联地产顾问（中国）有限公司所有，未经世联地产顾问（中国）有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。工作背景?金地集团进入郑州的战略目标：进军郑州，占领目标提出背景中原区域核心，将房地产开发业务逐步由区域核心向整个中原经济区辐射发展。?项目定位郑州房地产中高端居住产品，规模20万以上。?将世联的研究报告作为郑州市场取地开发的重要客户目标工具，更具针对性的快速进入。本报告是严格保密的。2报告目录Part1.郑州城市现状及发展研究Part2.房地产市场的发展潜力及趋势Part3.区域现状与潜力分析Part4.消费者结构分析Part5.郑州房地产市场发展状况Part6.世联报告总结论本报告是严格保密的。3Part1.城市发展潜力研究城市属性与地位城市经济产业结构判断城市发展潜力的指标体系城市人口可支配收入与消费能力城市规划与板块格局本报告是严格保密的。4郑州借助“中国之心”的优越区位，处于我国交通大十字架的城市属性中心，已成为一个铁路、公路、航空、邮电通信兼具的综合性枢纽城市?郑州是我国公、铁、航、信兼具的综合性交通通信枢纽。郑州位于全国经济地理腹地，具有贯通东西、连接南北的战略作用。?郑州位居全国中原经济区中心，是沟通、促进全国各经济区交流、联合的中枢之地，是崛起中的中国中部的中心城市。?郑州拥有得天独厚的自然资源，天然油石矿矿质优良，是全国最大的油石基地之一。?全市总面积7446.2平方公里，市区面积1010.3平方公里，现辖6区5市1县：金水区、二七区、中原区、管城区、惠济区、上街区，巩义市、登封市、荥阳市、新密市、新郑市、中牟县。?全市总人口716万，市区人口230万。本报告是严格保密的。5郑州作为中原城市群的中心，是中原地区辐射中部的桥头堡，城城市地位市首位度高，中部崛起战略为中原城市群和郑州带来了新的历史机遇?《中原城市群总体发展规划纲城市群发展为郑州带来新的历史机遇：要》提出强化郑州市的中心地位，提升洛阳市的副中心地位，发展城市规模扩张、产业升级、城市辐射力增强壮大其他节点城市，实现中原城市群内各城市组合有序，达到城市间的优势互补；中原城市群?九市功能和主导产业定位基本以郑州为中心，以洛阳为明晰，发展的整体合力明显增强；副中心，包括23个市，34个县城，374个建制镇。土地郑汴洛城市工业走廊等四大产业面积5.87万平方公里，人口初具雏形，培育形成一批优势企3950万。2009年实现地区生业；产总值10568亿元，位居中?初步形成以郑州为中心、东连西部地区第一位，已经成为开封、西接洛阳、北通新乡、南我国经济发展的第四级达许昌的十字形核心区，奠定区域经济协调发展的基础；区域综合交通运输体系基本完善；城市功能显著增强，人居环境进一步改善，和谐城市建设迈出实质性步伐。?在《中原城市群发展战略构想》中，中原城市群的发展目标是:建成全国重要的制造业基地、能源基地、现代物流中心和区域性金融中心,产业整体竞争力显著提高,要素集聚和承载能力全面增强;GDP占河南省的比重超过70%,确立在中西部乃至全国城市群中的重要地位,带动全省并辐射周边地区发展。本报告是严格保密的。6郑州经济总量呈现逐年持续递增现象，城市化进程加城市经济快，处在房地产业的快速发展阶段350018%?郑州市宏观经济发展较300016%14%为迅速，2010年郑州GDP250012%总量达到3300.4亿元，高200010%于周边省会省市水平；15008%6%10004%?郑州经济持续高速发展，5002%00%连续5年GDP增长率保持2005年2006年2007年2008年2009年在12%以上，高于全国GDP16502001.52421.230043300.49.1%水平，房地产业将呈GDP增长率15.8%15.7%15.6%12.2%12%GDPGDP增长率现快速发展阶段；?2010年郑州市人均生产GDP增幅4%4~5%5~8%8%总值达到6733美元（按房地产发展周萎缩停滞稳定发展高速发展12%期1:6.57估算）；人均GDP0~800$800~4000$4000~8000$8000~20000$?2010年郑州城镇化率达城市化率30%30~50%50~90%90%到63.4%，并以每年1%的城市化速度初步城市化低速发展期高速发展期稳定发展期63.4速度增长。%本报告是严格保密的。7城市经济郑州2010年人均生产总值已达到4.4万元，已超过6697美元，房地产需求开始进入改善型需求快速爆发阶段80006697.170006182.260005048.62006-2010年郑州居50004231.1民人均生产总值及40003526.8年增长率3000200010000单位：美元2005年2006年2007年2008年2009年人均GDP800～30003000～40004000～80008000以上（美元）需求特征生存需求生存、改善需求兼有改善需求为主改善需求为主快速发展超速发展平稳发展，以质量为缓慢发展发展特征以数量为主，数量与质单纯数量型主，数量与质量并重综合发展型量并重本报告是严格保密的。8工业产业成为郑州市经济支柱，将迅速带动第三产业发展，产业结构城市经济进入高速增长期，进一步刺激房地产产业发展?2011年，第一、二、三次产业结构达到2.5∶46.5∶51。?2006年至今，郑州市第一产业比重逐年下降，第二产业占主导地位，且比重呈现上升趋势，成为郑州市经济稳定增长的有力保障，第二产业的稳定增长将推动第三产业进入快速发展阶段。?郑州市在纺织、机械、建材、耐火材料、能源和原辅材料产业上具有明显优势。有色金属、食品、煤炭、卷烟等为主导产业。?郑州是全国纺织工业基地之一，是全国重要的冶金建材工业基地，氧化铝产量占全国一半左右；机械工业拥有亚洲最大的磨料磨具企业-白鸽集团。?郑州宇通客车股份有限公司是亚洲规模最大、工艺技术最先进的客车生产企业，2002年被世界客车联盟授予最佳客车车制造商称号。发展次序第一阶段第二阶段第三阶段第四阶段发展阶段初步城市化低速发展期高速增长期稳定发展期城市化水平30%30～50%50～90%90%以上工业基础比较雄工业产业成为城市的工农业生产水平城市经济高度发达，农村后，经济实力明绝对经济支柱，城市较低，工业提供人口的绝对数量已经不大，显增强，工业产经济的乘数效应迅速城市发展特征的就业机会有限，城市发展表现为内部人口业快速扩大，工刺激第三产业发展，农业人口缓慢释由第二产业向第三产业转业吸收大批农业城市经济进入高速增放移人口长期本报告是严格保密的。9郑州市人口每年保持4%以上的增长率，主要以机械增长为城市人口主，伴随城市旧改产生的自生人口和外地就业人员涌入，增加房地产刚性需求2006-2010年郑州人口变化情况?2006到2010年以来，郑州市总人口增长缓800743.6752.16%716.1724.3735.6慢，未来郑州人口增长以机械增长为主，即7004.80%4.89%5%以迁入人口为主；6004.65%4.20%4.35%4%?同时伴随城市就改而产生的部分自生人口，500增加房地产刚性需求；4003%300?按照郑州市城市发展规划，至2020年，全2%2002%市总人口将达到万，城市化水平80%左1%1%1%1%1%1100100右。其中市区人口万，人口规模较目前50000%扩大0.5倍。2005年2006年2007年2008年2009年人口数量人口增长率人口自然增长率单位：万人?按百万人口城市人均32平米计算，尚需240万平米的住房需求量。2010年郑州城市人口比重纳什姆曲线：?根据城市发展的一般规律，当城市人口占比处于30%-70%之间时，城市化发展处于加速阶段；?这个时期人流的快速集聚带来物流、资金流、技术流、信息流、服务流等要素的流动，从而加速城市化进程；?郑州市处于城市高速发展时期。本报告是严格保密的。10郑州人均可支配收入及人均消费性支出双向增长，收入与消费恩格尔系数维持在较低水平，居民购买能力强2005-2010年郑州人均可支配收入?数据显示，2011年，郑州市城镇居民人均可支配200001889716.00%收入达到18897元，比上年增长10.4％，平均每年14.90%180001711714.00%13.60%增加1651.4元；其中，市区城镇居民人均可支配收157321600012.30%12.00%入达19376元，比上年增长11.2％，平均每年增加136921400011%1218710.40%10.00%1679.8元。12000109778.80%100008.00%8000?根据相关统计资料，27个省会城市市区城镇居民6.00%6000人均可支配收入平均为20332元，郑州市比平均水4.00%4000平低4.7%。其中，年人均可支配收入超过3万元的2.00%2000城市有2个，分别为广州和杭州。00.00%200520062007200820092010人均可支配收入增长率?2011年，市区城镇居民消费支出持续升温，消费热点突出，人均消费性支出12588元，同比增长2005-2010年郑州人均消费性支出23.1%，其中，食品、家庭设备用品及服务、交通1400025.00%12588和通信消费增长对全年消费性支出增长的贡献率最23.10%1200020.00%大。10225100009700?2011年，市区城镇居民食品支出占总消费支出的8715