行业投资快讯房地产行业2007年11月27日房地产行业投资快讯市场数据——广州深圳市场调研行业优化平均市盈率95.90市场优化平均市盈率46.98国金房地产指数6719.11沪深300指数4800.08减持持有增持上证指数4958.85投资要点深证成指16057.19?我们在近期实地调研广州和深圳市场，两地销售放缓，价格也出现波动。?广州调价幅度约为10%，降价后市场销售出现一定程度好转。而黄金国金Ａ股国金行业地段楼盘仅是变相打折，并且折扣不多，如位于海印公园旁的保利康81868063桥目前销售均价约为3万，户型在220－300平米，总价值660－90071867063万，送价值20万元空调，相当于97－98折。60636186?深圳中心区新房价格从7月份基本没涨，11月开始打折现象比较普50635186遍，但幅度也不大，一般在9.6-9.8折，价格下降比较明显的是二手40634186房，幅度约10－15%，而且即使降价,销售情况也没有得到改善，如深30633186圳报业大厦对面某中介，11月份没有成交量。21862063?原因：1.对第二套房首付比例和相关利率的提升，明显挤出了投资购房者，目前中国银行、中信银行、建设银行对第二套房基本不提供贷款支061127070227070525070815071112持。贷款门槛的提高也抑制了改善需求，同时部分正常消费者也开始观国金Ａ股国金行业望，市场需求总量的减少导致市场销售放缓。2.十七大之后，各银行对企业的贷款支持也在收紧，因此在销售放缓前提下，企业的现金流变得更为紧张，所以开发公司为了缓解资金压力也开始降价促销。相关报告1《对地产股近期市场表现?趋势判断：目前已经是行业最困难时期，我们判断将有3－6个月的调整期，但在此期间价格继续下调幅度不会很深。的点评》，2007.11.202《对地产股下跌的点?理由在于导致销售放缓的主要原因是银行对贷款的限制，而08年银行评》，2007.11.5迫于业绩增长的压力会对企业和按揭贷款加大支持力度，能够一定程度提高购房者的有效需求，降价压力就会减弱，而深圳市场未来供给3《对物业税开征周期的判也会继续下降，1－9月份土地开发面积同比下降了46%,所以市场不存断》，2007.10.16在过剩基础。价格的稳定会使购房者形成稳定预期，目前被市场压制的正常消费者会在3－6个月后重新得到释放，所以届时销售将回暖。?由于未来投资购房的挤出，房价上涨幅度会趋缓，企业的长期增长将更多依赖于规模和效率的提升，能够实现快速开发并回笼资金企业才能保证盈利增长的持续性。?经过实地调研，明显感觉万科在对行业判断和具体项目运作能力上超出同行业公司。?从行业判断上，万科在06年土地储备增加了一倍，明显拉大了与同行业公司的差距，并且充分受益07年房价上涨，而07年行业内公司普遍对未来市场判断过于乐观，导致拿地成本接近房价时，万科在新增曹旭特项目比较谨慎，避免了高成本拿地，目前市场处于调整期，资金困难(8610)66211658的小公司变现手中项目意愿增强，也提高了万科在项目收购上的溢价caoxt@china598.com能力，我们预计万科在未来六个月的扩张速度会明显提高。联系人：赵莉?万科的项目销售情况也明显好于同行业公司，广州的万科金域兰湾一(8621)61038257期在开盘当天基本销售完毕，万科云山在开盘当天销售80%，正在准zhaoli@china598.com备开盘的万科金色康苑和荔苑售楼处的人气也比较旺，所以综合判断中国上海黄浦区中山南路969号谷万科仍是行业内最值得投资公司。泰滨江大厦15A层（200011）国金证券研究所敬请参阅最后一页之特别声明此报告仅供融通基金管理有限公司使用1维持增持评级——房地产行业投资快讯公司投资评级的说明：强买：预期未来6－12个月内上涨幅度在20%以上；买入：预期未来6－12个月内上涨幅度在10%－20%；持有：预期未来6－12个月内变动幅度在-10%－10%；减持：预期未来6－12个月内下跌幅度在10%－20%；卖出：预期未来6－12个月内下跌幅度在20%以上。行业投资评级的说明：增持：预期未来3－6个月内该行业上涨幅度超过大盘在5%以上；持有：预期未来3－6个月内该行业变动幅度相对大盘在-5%－5%；减持：预期未来3－6个月内该行业下跌幅度超过大盘在5%以上。首页三类投资建议图标中反色表示为本次建议，箭头方向表示从上次的建议类型调整为本次的建议类型。优化市盈率计算的说明：行业优化平均市盈率中，在扣除行业内所有亏损股票后，过往年度计算方法为当年年末收盘总市值与当年股票净利润总和相除，预期年度为报告提供日前一交易日收盘总市值与前一年度股票净利润总和相除。市场优化平均市盈率中，在扣除沪深市场所有亏损股票后，过往年度计算方法为当年年末收盘总市值与当年股票净利润总和相除，预期年度为报告提供日前一交易日收盘总市值与前一年度股票净利润总和相除。特别声明：本报告版权归“国金证券研究所”所有，未经事先书面授权，任何人不得对本报告进行任何形式的发布、复制。如引用、刊发，需注明出处为“国金证券研究所”，且不得对本报告进行有悖原意的删节和修改。本报告基于我公司及其研究人员认为可信的公开资料或实地调研资料，但我公司及其研究人员对这些信息的准确性和完整性不作任何保证，且本报告中的资料、意见、预测均反映报告初次公开发布时的判断，可能会随时调整。报告中的信息或所表达意见不构成投资、法律、会计或税务的最终操作建议，我公司不就报告中的内容对最终操作建议做出任何担保。在法律允许的情况下，我公司的关联机构可能会持有报告中涉及的公司所发行的证券并进行交易，并可能为这些公司正在提供或争取提供多种金融服务。我公司的关联机构或个人可能在本报告公开发布之前已经使用或了解其中的信息。敬请参阅最后一页之特别声明2