?顶级豪宅贡院六号项目案例解构“”构解例案构解例案谨呈：江西博能投资发展有限公司产品。贡院号，建国门旁紧临东长安街五幢深色小楼（三幢豪华公寓，一幢写字楼，一座电信博物馆），三幢豪华公寓总建筑面积为万平方米，共有套房。64.5150贡院是原来会试的考场，即开科取士的地方。各地举人来此应试，好象向皇帝贡奉名产，故名贡院。贡院之设始于唐朝。明、清两代贡院旧址位于今建国门内中国社会科学院一带，今贡院东街、贡院西街、贡院头条、贡院二条、贡院三条等。贡院建于明永乐十三年，原系元代礼部衙门的旧址，坐北朝南，大门楹。往里有二门五楹、龙门、明远楼、致公堂、内龙门、聚奎堂、会经堂、十八房等处。明远楼前有株明朝载的槐树，称文昌槐。光绪三十一年停止科举考试。民国后，贡院所在地渐为民居。??(1415)5(1905)贡院，历史由来已久，它不仅仅是一种符号象征，更是一扇回望历史的窗口。“”本报告是严格保密的。历史渊源：?1.1产品溯源本报告是严格保密的。项目规模：占地面积：平方米建筑面积：平方米绿化容积率：容积率设备装修：精装修配送全套进口家具家电配套设施：会所、洗车房、咖啡厅、干洗店车位：多个万万个宽带：供水系统：小时热水暖气：中央空调物业：物业费元平方米月物业公司：北京东方绿都物业管理有限公司相关经济指标：??????????960087932.57/9.6260,25-35/100M2412.4//?1.2项目分析贡院六号坐落于北京市东城区建国门内长安街北侧繁华路段贡院西街号，项目西接光华长安大厦、国际饭店、交通部大楼，东邻中国社会科学院，南隔长安街与海关总署、中粮广场、恒基中心相望，北临贡院二条。贡院六号所在地自古即为天子脚下、京城政务要地，也是古时为朝廷统治者选贤举能之地，地段显赫，而今所处京城交通命脉东二环内，堪称拥有无限商机的风水宝地。贡院六号周边区域路网规整顺畅，东二环立交桥与长安街连接，形成四通八达的交通网络路线，天安门、北京站、王府井、中央商务区近在咫尺，直线车程均不超过分钟，建国门地铁畅达京城各处。长安大戏院、北京之夜、赛特商场、友谊商店、雅宝幼儿园、中学、中国邮政、工商、浦发、花旗银行等各项生活配套一应俱全。???——“”615119所处皇城，体现仰视权力的京城文化价值观。地段显赫，蕴藏无限商机与社交机缘，堪称一块上乘风水宝地。“”地理优势：?本报告是严格保密的。1.3地理位置和两名意大利著名设计师共同完成的。三位世界顶级室内设计大师依项目特点细心打造套精致居所，每层两至四个单元。六种风格各异的豪雅绝版户型，分别为：浪漫时尚的皇宫型（㎡）、古典与现代合奏共鸣的总统型（㎡）、华光重现的意大利贵族型（㎡）、凝聚东方神韵的皇朝型（㎡）、质朴内敛的经典型（㎡）、张扬奇幻个性的高科技型（㎡）、崇尚简约的现代型（㎡）。?168460TURRI343290238220130156贡院六号的每套房子都是用规模定制的方式打造，让一个设计师的理念贯穿到底，匠心独运。“”“”采用新古典主义设计思想，主体为三段式结构，建筑整体凸显尊荣华贵。设计是由曾经设计上海金茂君悦大酒店的法国人菲利普汉斯??设计理念：?本报告是严格保密的。1.4功能设计贡院号现代型两室两厅两卫平方米户型6150本报告是严格保密的。贡院号总统型四室两厅三卫平方米户型6350户型布局：?1.5功能布局贡院号贵族型三室两厅三卫平方米户型6290本报告是严格保密的。贡院号经典型两室两厅三卫平方米户型6220户型布局：?1.5功能布局贡院号高科技型一室一厅一卫平方米户型6130本报告是严格保密的。从平米到平米，有一室、二室和三室共六个户型。室内家具、地毯、金银箔墙面大都是根据公寓的房型布局在国外量身定制。157438户型布局：?1.5功能布局“贡院六号”内有6种不同户型的装修，总体可用“披金戴银”来描述：?马尾编制的床头、吹制时掺入金粉的威尼斯水晶灯具；?用手工贴制的金箔、银箔、丝、棉缎、桃花芯木等装饰的墙体；整块施华洛世奇天然水晶嘴开关，百年榆木树瘤装饰柱，牛皮墙面，整张马驹皮手工缝制茶几，可擦洗的真丝壁布；可自动升降、自动渗油的烧烤、煎锅和与之相配的自动升降抽油烟机；可适用于金属器皿的微波炉包括公寓大堂，所有室内的家具、地毯、金银箔墙面，洁具、冰箱等电器以及电梯、各类门扇等，都是根据公寓的房型布局在国外量身定制的。无所不用其极的豪奢。尊贵、典雅与奢华，在这里挥洒得淋漓尽致。富人们摆阔的新意之一。??……?装饰风格：?本报告是严格保密的。1.6装饰手法唯我独尊，至高无上。做一切的主人，尽享尊崇。本报告是严格保密的。导入五星级酒店式管理服务理念，把产品保持到最好状态。贡院六号物业服务区别于其他项目的高贵风格。保障每一位业主切身体会到尊崇感受。贡院六号的家，是一种贴心而不张扬的奢华。????经营理念：?1.7经营管理本报告是严格保密的。北京玫瑰园三期业主中公司总裁、公司股东、私营企业主等占，自由职业者、画家、艺术家、杰出的运动员占。丽高王府别墅的客户群体以商界人士、级客户为主，自住及投资比例各占一半，已预订房子的客户包括来自国内外的房地产开发商老总、香港上市公司主席、大企业董事、外籍高级行政人员、专业投资者等。橘郡二期水印长滩的买家集中在两块，一是金融、证券界人士，一是风险基金管理机构，这些人基本上是有过多次置业经历的富人。上海紫园，亿元别墅的买主来自港台地区，而其他业主主要是港台的腕儿级人物、国内的及海归等；橘郡水印长滩的开发商表示，其购买者主要是港台商人、外企高级经理、世界各国驻京代表等。而购买贡院六号的客户群都是一些行业的领军人物。有个人投资者，也有机构投资者，客户年龄基本在岁以上。???“”?“”?“”75%25%CEO1.15CEO40豪宅受众定位:豪宅指向金字塔塔尖上的人，直面真正的富豪。?“”“”1.8受众定位全球经济一体化的今天，豪宅市场与以往已经不可同日而语。新的契机与焦点业已呈现。市场经济经过多年的发展，财富新贵们脱颖而出，才使千万元级的豪宅市场逐渐成市。房地产界营销专家林先生认为，入世后，国际级企业和资金的大规模介入，全球重量级人物的驻足，也为中国豪宅市场带来了契机，争夺世界级富豪将成为豪宅市场较量的新焦点。中外人士对入世后的中国经济前景普遍看好，因此豪宅的需求量会不断增加。北京现在业内暗传，北京已经出现第四代豪宅产品的现代电梯别墅。这类豪宅将以无梁无柱、可任意分割的大跨度框架结构、其面宽大于进深的建筑技术和高达米的全落地玻璃幕墙的外立面设计，唤来业界的一片唏嘘。现代的豪宅，几乎全是工业化复制，很难真正做到度身定制；至于人文内涵，更需要时间的考验。???“”206市场前景透析：?本报告是严格保密的。1.8前景分析本报告是严格保密的。洛杉矶的豪宅是大草坪，一米多径粗的树木，枫林掩映下更具有浓郁的文化气息。豪宅价格不菲，作为一种身份的象征，它已成为富豪的专用名词。开发豪宅项目，应突出其稀有性与文化品位，因为高价位绝非豪宅的唯一要素。在中国真正的豪宅市场其实并未形成，在已经出售和新开的楼盘中，可以称得上真正豪宅的屈指可数。严格地说，北京的豪宅充其量也就算是高档豪华住宅。从全国范围来看，对豪宅的这种需求仍是有限的。?????市场前景展望：?1.9前景展望本报告是严格保密的。稀有与独特、高端与品位、文化与内涵、地位与财富、地段与环境。今天的豪宅地段，更追求财富的汇聚，而不是对权力中枢的膜拜。今天的豪宅，也更注重山水景观和居家舒适，而不再是华而不实的身份标志之类。如何营造绝佳的景致与绝对的舒适度？便是每个豪宅地产开发商所直面的问题。顶级产品市场空间很大却又有限，如何解决这一矛盾并扬长避短，充分发掘市场潜力？当纯粹的居住已经不再是选择豪宅的第一要素时，又该如何深度挖掘其他有利要素？对豪宅的需求是有限的。而像贡院六号这样的项目，投入大、风险高、资金回流慢，又该如何去有效规避众多风险，使项目整体实现价值最大化？市场环境：提出问题：?????中国需要尖端的产品，中国尖端产品的市场很大，也很广。顶级的产品中国有市场，房地产项目也一样。“”?项目属性界定：1.10市场解构面临的困局本报告是严格保密的。真正的豪宅需要黄金地段、顶级景观、大师设计和精细施工，豪宅需要超一流的小众营销和客户管理，豪宅也需要真正贴身加贴心的物业管理。但归根结底，这些都不是最重要的。真正重要的是文化，是住在房子里的人。不难理解，为什么豪宅全世界都有，最贵的却永远是英国的百年老宅。当来自全世界的富豪在那些斑驳陈旧的老房子上掷下成亿英镑的时候，他们想要的恐怕不是豪宅的堂皇和舒适，而是房子（建筑）本身所承载的历史，以及前主人的尊贵。与其说他们买的是房子，不如说买的是古董。???“”豪宅深度解构：?1.11另类解构，只有在这样的氛围（成熟社会）中才能产生。本报告是严格保密的。的象征，是等级社会残存的价值观。视豪宅为财富的象征，是一个刚刚崛起的商业社会对金钱的膜拜。只有视豪宅为文化和历史的载体，才是一个成熟社会应该具备的心态。真正的豪宅文化???视豪宅为身份?豪宅终极指向：?1.12终极指向本报告是严格保密的。中国古代的哲学高深精妙。老子《道德经》第四十章：「天下万物生于有，有生于无。」天下万物生於有很容易理解，天下万物皆有形、有状、有起始、有终结，也就是说物质的存在，只有存在才能被感知。当真正的豪宅终极指向为人文类的虚无层面而不可触摸之时，可能一时难以被人所理解与接受。那么，不如就此理性回归于对事物本质的认知与解读，从真正存在且能被具体感知的细节层面入手，细节便是人文。以人为本，从细节处处呈现一种终极的人性关怀。细致入微与匠心独运，有些东西并非遥不可及！