谨呈：孚泰地产营销中心孚泰韶关项目写字楼定位的可行性研究2007年200612月22-9-日14本报告是严格保密的；本报告是严格保密的；PDF文件使用"pdfFactoryPro"试用版本创建?www.fineprint.com.cn版权声明本文仅供客户内部使用，版权归世联地产顾问（中国）有限公司所有，未经世联地产顾问（中国）有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。本报告是严格保密的；2PDF文件使用"pdfFactoryPro"试用版本创建隖www.fineprint.com.cn报告思路目标设定目标设定风险和机会风险和机会定位调整定位调整本报告是严格保密的；3PDF文件使用"pdfFactoryPro"试用版本创建?www.fineprint.com.cnf3发展商最新调整的基本目标u100%避免法律风险，以稳健、快速入市、低投入和零风险实现项目短平快操作，因此坚决排除[产权式酒店]的产品定位；u改变原来100%销售的操作方针，在只要一次性安全收回整体成本的关键前提下，可以考虑对余下部份采用[销售+租赁+自营]的方式进行多元化的经营，但大前提仍以整体快速销售为主；u项目操作重要性原则排序：零法律风险整体快速销售保本多元化经营；本报告是严格保密的；4PDF文件使用"pdfFactoryPro"试用版本创建Twww.fineprint.com.cn世联对目标的理解以及本方案要解决的问题u不再考虑及排除[产权式酒店]的产品定位；u研究并重点考虑能否把主楼部份设置成纯写字楼定位，须为此进行可行性论证；u附楼以内装修零投入的方式进行分割销售，期求找出市场支持的答案；u除上述以外，制定更易于控制风险的定位方案；本报告是严格保密的；5PDF文件使用"pdfFactoryPro"试用版本创建Twww.fineprint.com.cn报告思路目标设定目标设定风险和机会风险和机会定位调整定位调整本报告是严格保密的；6PDF文件使用"pdfFactoryPro"试用版本创建?www.fineprint.com.cn?本项目实现的几种可能性方案——基于大前提的穷举u在本周重点酒店公司租赁跟进工作的情况说明：写写字字楼公寓经济型已先后联络8间经济酒店楼酒店连锁机构，但无一家表示商业裙楼商业裙楼可可能性能性低！低！有兴趣；由此得出，[组组合一：独栋商业裙写字楼与独栋公寓组合二：独栋写字楼+经济型酒店合二]和[组合四]的可能楼性非常少；写写寓写公字字字u[组合三]存在内部竞争楼楼楼和缺乏本地市场动力，可经济型经济型SOHO公寓酒店行性较差，故在此不作讨酒店可可能性能性低！低！论；商业裙楼商业裙楼市市场情场情况况不适不适用！用！u本案重点研究[组合组合三：写字楼+SOHO综合体组合四：写字楼+公寓综合体与经济型酒店一]；与经济型酒店本报告是严格保密的；7PDF文件使用"pdfFactoryPro"试用版本创建?www.fineprint.com.cn3本项目最理想的定位状态——以下重点讨论该方案u本项目的最理想定位状态如右图所示：写u主楼（8-29层）：全部作为写字楼定位；字楼公寓u附楼：私人商务公寓；商业裙楼本报告是严格保密的；8PDF文件使用"pdfFactoryPro"试用版本创建??www.fineprint.com.cnf实现最理想状态的关键性问题问题：主楼8-29楼（共23层），共37000m?，全部用做写字楼，有没有市场需求？如何验证？解决问解决问题题的切的切入入点：点：用家市场(租赁）：宏观经济情况+市调-目标客户访谈;买家客户(投资)：个人房地产投资趋势+写字楼市场趋势+成功案例;本报告是严格保密的；9PDF文件使用"pdfFactoryPro"试用版本创建Twww.fineprint.com.cn本地宏观经韶关-宏观经济飞速持续发展济情况简析u韶关的经济提速从2002年开始，连续几年保持高速增长势头；特别是2006年GDP增长高达14.7％，是改革开放以来最高的增长速度，具有里程碑意义；u2003年全市生产总值268.1亿元，比上年增长12.9％，三次产业结构比例为19.3：46.7：34.0；近几年来，交通运输、邮电通讯、饮食、信息、房地产、中介服务等服务行业呈快速发展势头，经济发展步伐加快，增长速度高于全国水平；来韶游客人数连年高速增长，2003年旅游业全年接待游客达466.4万人次；u2005年，全市实现生产总值339.9亿元;u2006年韶关人均GDP达1682美元；u数据来源于韶关政府网站；本报告是严格保密的；10PDF文件使用"pdfFactoryPro"试用版本创建?www.fineprint.com.cn3本地宏观经韶关宏观经济态势良好上半年比去年同期增济情况简析长9.6%u上半年全市国内生产总值为100.76亿元，比上年同期增长9.6％；其中，第一产业增加值16.78亿元，增长4.3％，第二产业增加值46.01亿元，增长14.3％，第三产业增加值37.97亿元，增长6.8％；u1至6月全市实际利用外资8087万美元，同比增长22.3％；内联招商实际到位资金13.79亿元，增长99％；u上半年全市完成工业总产值实现118.1亿元，同比增长12.8％，其中规模以上工业增长13.6％，工业增加值为39.73亿元，增长14.6％，产品销售率96.6％，产销衔接良好；u第三产业平稳增长；上半年第三产业增加值增长6.8％，低于去年同期增速3.8个百分点；上半年全市社会消费品零售总额实现51.12亿元，同比增长8.6％；韶关市区居民消费价格总指数为97％，同比下降3％；u固定资产投资规模扩大，城市建设步伐加快；上半年全社会固定资产投资完成26.8亿元，增长11.1％，房地产开发2.72亿元，增长21.6％；u数据来源于韶关政府网站；本报告是严格保密的；11PDF文件使用"pdfFactoryPro"试用版本创建?www.fineprint.com.cn3本地宏观经韶关本地注册企业数目调查济情况简析韶关注册法人单位调查：u法人单位总数：10795u第一产业：法人单位总数：123u第二产业：法人单位总数：2780u第三产业：法人单位总数：7892u法人产业活动单位总数：15684u第一产业：法人产业活动单位：181u第二产业：法人产业活动单位：442u第三产业：法人产业活动单位：12061注释：法人产业活动单位：法人单位属下进行产业活动的机构本报告是严格保密的；12PDF文件使用"pdfFactoryPro"试用版本创建3www.fineprint.com.cn3疑似城市发展二线城市新兴写字楼投资市场开发成功案例阶段成功案例——东莞中环财富广场u项目情况：位置极佳，规模相对较小的投资型物业；u占地：6771平米u写字楼面积：25000平米uu市市场情场情况：况：u写字楼套数：183套u销售总额：11,728万元u住宅市场情况：当时的城区住宅市场均价约为3800-4000元/平米，住宅市u成交均价：4691元/平米场投资炒楼风气日盛；u销售时间：05-11至06-3u办公市场情况：u05年开始出现正规写字楼供应，但主要是用家（企业）购买，私人投资写字楼的市场观念未成型;u前一期的腾龙商业广场销售较差;u该项目最终销售结果：首次开盘当天成交70%，其中70%是投资者购买，30%才是企业用家；同时，当天开盘价是4500元/平米，高出当地写字楼价格200-300元/平米；u在优越区域之外的成功因素：u产品定位：面积化小，主打45m?-2100m?弹性空间u客户定位：以首个投资型客户市场为主导；本报告是严格保密的；13PDF文件使用"pdfFactoryPro"试用版本创建?www.fineprint.com.cn3本地企业客户办目标客户调查公要求及意向市调u为了彻底弄清哪些企业/人会在韶关购买与租赁写字楼，我们对本地长驻企业进行了定性定量的客户调研；u调研区域：韶关市区；u调研对象：散布的大、中、小型公司；u调研目的：弄清他们对地块的看法，对意向租写字楼的办公环境要求的物业建议，并咨询其租购意向；u调研为定性分析：u以深度访谈为主，主要和客户面对面交流，亲眼探测其置业态度和方向；总计访谈50个，其中有效样本36个；u调研团队：2人；u调研时间：12.18-12.20；本报告是严格保密的；14PDF文件使用"pdfFactoryPro"试用版本创建?www.fineprint.com.cn3本地企业客户办韶关企业集中地点统计公要求及意向市调——全部为住改商的旧式楼宇1、湾景中心2、电信大厦3、富康大厦4、东南大厦5、风度广场75866、亿和广场7、华林大厦9438、丹田大厦109、新华大厦10、向阳大厦12本报告是严格保密的；15PDF文件使用"pdfFactoryPro"试用版本创建?www.fineprint.com.cn3本地企业客户办大型公司公要求及意向市调u被访对象：新华人寿曾先生办公室主任保险公司+u公司情况：常驻人员大概30人，经营面积2000m?左右；u发展需求：有更换需求，面积约2000m?；证券公司u对办公环境的评价：不大满意，楼龄较老，每层楼面积都不大，使公司的部1门排列很分散；主要在集中在西河向阳u项目地块评价：项目地理位置优越，交通较便利；大厦周围和风采楼附近u是否对项目有意向：有意向租，不过要看过项目的具体情况以后再决定；u客户原话：“你们楼的位置是不错，但关键是你们的写字楼是不是真的是专业的写字楼，我看重主要是这点，而不是位置。”u被访对象：天安人寿陈女士综合管理部主任u公司情况：