1本报告是严格保密的。深国投时尚岛商业策划报告呈：深圳深国投房地产开发有限公司东莞世联地产顾问有限公司2市场分析限制条件项目定位问题的提出项目目标理解营销策略思考招商策略思考本报告是严格保密的。报告思路43约0.8万时代创展12万地王广场3万10.3万鸿基大厦光大“十三碗”6万1约0.5万鸿禧中心7万愉景新时代广场综艺广场2约0.5万星鹏商务约5万2万1南城富民步行街鸿富楼约0.2万万丰花园商业街42万约1.0万昌盛大厦东城步行街10万东银商业广场3约0.8万鸿福广场约20万世博广场47万约1.0万腾龙商务约25万第一国际深国投商业中心年开始海量供应。本报告是严格保密的。2东莞商业供应情况分析约0.5万金盈大厦约50万华南Mall20039万2愉景威尼斯广场约0.5万华凯大厦项目名称规模（㎡）东莞商业2003-200412020054020047年，新上市商业面积：≧万平米年，新上市或将上市的商业面积：≧万平米年以来，中心区写字楼裙楼商业面积：≧万平米2约1.5万华凯广场项目名称规模（㎡）项目名称商业层数规模（㎡）4东城大道商圈东纵大道商圈花园新村商圈繁华商业街道大型商场/超市新中心区商圈市桥—运河商圈万江商圈本报告是严格保密的。???东莞城区目前商业总量为约300万平米，城区人均商业量已经超过2平方米的警戒线。东莞有6个大型商圈，莞城3大商圈最为成熟，万江商圈和新中心区商圈正在成长过程中。东莞大型商场/超市主要集中分布在莞城、东城大道、东纵大道。东莞城区商业格局分析：在逐渐形成6大商圈中，综合零售业竞争激烈，且渐趋饱和5有有银行银行证券公司银行证券金融有少有少餐厅茶餐厅咖啡厅酒楼茶艺馆餐饮快餐店餐厅点心冷热饮店大酒楼少少娱乐少有保龄球酒吧迪厅夜总会娱乐城演艺中心卡拉ok录象厅小吧有少无美容美发服装加工修鞋桑拿按摩美容中心少有服务业电器维修照相馆网吧小型商务店汽车维修等有有商业饱和暂无小型超市杂货店中型超市药店音像店五金店大型商场超市服装市场家居电器市场大型商场商业中心各类型的专业零售市场和批发市场社区配套片区配套区域配套市级配套辐射规模社区现状片区现状区域现状区域现状本报告是严格保密的。中心区商业供应现状1234中心区商业目前是欠缺的，其呈现如下特点：、业态：娱乐、服务业较少；、辐射能力：辐射强的商业较少；、档次：整体档次偏低级；、针对性：商务功能的商业较少；6客户需求资产沉淀长期收益风险保障融资工具财富利益经营收益客户利益租金收益销售收益融资收益即追求，本报告是严格保密的。生财或升财业主只需收取租金“”因道路刚性而稀缺，从而产生增值降低房租成本，并获得营业收入可作为不动产进行抵押或置信凭证，从而获得贷款经营出租转售融资商铺功能客户研究1——商铺是产生财富的载体，客户购买商铺的最基本目的是为了7购铺决策视角增值性、长期性增值性、长期性相关回报率、增值性、长期性回报率、增值性、长期性回报率、增值性、稳定性、安全性回报率、增值性、安全性、投资门槛是客户购买商铺时最基本的决策出处财富或投资能力投资机构/大型私营业主本报告是严格保密的。投资机构/台商/大型私营业主投资与回报中等私营业主/中等台商小型私营业主/普通台商/高级公务员/“本土地主”1.2.3类人的亲属/小型私营业主/个体经营者/中高级公务员/企业高级管理层小型私营企业主/中高级公务员/企业高级管理层/个体经营者/1.2.3类人的亲属123456编号决策角度与其一般而言，财富等级越高，越关注回报的长期性；财富等级越低，越关注短期快速回报及安全性；，其数百万接近千万刚过百万接近百万亿万级千万级客户研究2——动机投资能力百万级十万级8经营前景投资回报来判断投资回报判断基础一般投资者的实际判断过程经营前景租金和售价营业额收益途径本报告是严格保密的。内在经济原理租金或转售价格东莞购买商铺的客户中，投资客占到60%-70%；投资经营购铺用途客户研究3——客户最终是根据的，其最直观判断因素则是2万平米93F————6000702F5.6%15000%）507.5%448000夹层90%，一楼少量剩余三楼已改为餐饮，不出售2005年3月开始认筹，5月解筹1F130返租五年，5%，6%，7%，8%，8%7.8%，实用率20000售价租金备注楼层回报率（第一国际步行街，均价25000元/平米，返租三年为，6%，7%，8%；自由港建面发售时间销售情况关键举措案例1——第一国际自由港本报告是严格保密的。J2/F3/F1/F10303F6%6000返租502F7.5%8000使得三楼成功销售），实行三年玩具礼品城返租总点数高于第一国际3个点；70内街4.6%18000商铺化小返租三年，8%，8%，8%1F商铺化小，最小可达10平米玩具礼品城95%，一楼剩余5间，二楼剩7间2005年2月开始认筹，5月底解筹120外街6.5%220008%，8%，8%，代表尚未卖出的铺位，售价租金备注楼层回报率案例2——时代创展中心（东莞城区首个发售时间销售情况关键举措本报告是严格保密的。莞太路路设建1F2F11本报告是严格保密的。返租是销售的前提条件商铺化小利于解决高楼层的销售主题概念给客户预期的经营前景第一国际自由港、时代创展中心的案例总结12给本项目的启发：1、三层以上商铺化小后期将面临经营的困境；2、商业的成功很大程度还是取决项目本身的可经营性及在经营管理方面投入的力度。1、沃尔玛的人流聚集效应，盘活整个商场，带旺片区的商业；2、沃尔玛的牵引，商铺化小使项目在无返租、无须经营管理的情况下取得良好的销售业绩；3、三层化成经营面积为32平米左右的小铺，使三层商业销售成为可能；1、三层商铺化小，但无经营管理，空置率高，与二楼旺场形成强烈的反差。成功之处：不足之处：地下停车场300多个车位，地上停车场可容纳500辆小车。地下停车场主要给业主使用，地上停车场晚上一般没位中等偏低一楼：沃尔玛及KFC、CAV音响二楼：共有商铺312间，主营服装、精品、美容及古玩；三楼共有商铺162间，主营服装及电脑产品沃尔玛，KFC、CAV城区东纵大道以东位置档次停车位本报告是严格保密的。功能分布品牌商家3案例——东湖花园沃尔玛（高楼层短期收益成功）沃尔玛广场1F2F3F//：沃尔玛：服装：美容电子服装商业规模共4层其中，沃尔玛逾8000平方米2-3楼为独立铺位，共470多个沃尔玛（1997年）租金：二层：55-60元/平米（无空置）三层：50元/平米（空置较多）一、二楼不错，三楼一般是进入东莞最早的大型百货商场，东纵大道商圈已成为东莞最老最成熟的商圈，周围人气聚集集品牌好，但是商业管理较为混乱，周边民居档次差，经营环境不好。商场名称规模面积开业时间经营情况综合评价价格水平及空置情况周边商业环境13东城区红荔路108号地下停车场有200个车位地上有少量停车位中等偏高负一层：停车场1F麦当劳、服装、精品等散铺；2-3F：吉之岛；4F：利苑海鲜酒家；5F：腾龙阁西餐厅/K蒲卡拉OK；6-8F：证券、期货公司；9F：紫荆女子俱乐部吉之岛、季侯风、绅浪、U2、G2000、保罗、bossini等位置档次停车位功能分布品牌商家花园商贸城商业规模共9层其中，吉之岛逾1.6平方米吉之岛（2002年5月）首层租金从55-150平米不等一楼共有商铺110个，有约10间转让（转让费一般为2-4万元）较好交通便利，处于花园商圈最热闹的位置，经荔路为灯具、建材专业市场，花园路为食街和名店城，人流密集，商业气氛十分浓厚商场整体档次较高，品牌临立，经营状况较好商场名称规模面积开业时间经营情况综合评价价格水平及空置情况周边商业环境给本项目的启发：1、三楼以上招商带动经营是成功的；2、三楼以上商业的经营成功需要特定的业态；本报告是严格保密的。4案例——花园商贸城（高楼层长期收益成功）1、二三楼引入吉之岛，带旺一楼商业；2、四楼以上整体出租，后期经营情况良好；3、项目长期收益稳定；1、短期收益不明显，资金难以迅速回笼成功之处：不足之处：14本报告是严格保密的。东湖沃尔玛、吉之岛案例总结东莞经营成功的集中商业具备的条件：引入大商家商场经营的重要前提统一经营管理可解决商场的经营高楼层经营需要特殊的业态，如餐饮15招商较为顺利；多招进知名的大商家；商家经营档次逐渐提升；XXX招商情况：多半经营惨淡（华南Mall）；旺场不旺销（东城步行街）；餐饮类的经营要于其他（如怡丰都市广场）；XXX经营现状：客户看中投资短期利益，注重快速回报及安全性；投资客占60%-70%；看中租金和售价；较为关注车位情况；XXXX客户：本报告是严格保密的。东莞商业市场总结1——市场现状投资者需求以街铺为主；投资者倾向于购买小面积的商铺；总体需求量有限；宏观政策可能影响需求；各大商业项目惨淡经营可能会影响投资者的积极性；XXXXX需求：户型面积集中在低楼层小面积，高高楼层小面积商铺总体供应量大；单体规模大；大型商业平均分布在各个商圈；多采用返租的形式；多采用统一招商；统一经营、管理；100—200平米楼层大面积（10-40平米）有少量供应XXXXXXXXX供应：16供应量大，竞争激烈经营状况不理想购铺倾向性较明显：街铺内铺销售阻力大，二楼以上铺位销售有阻力商业租售价格未拉开，商业价值未得到充分的体现商业价格被低估，商业租金被低估商业消费存在问题有购铺热情，但存在一定的盲目性本报告是严格保密的。东莞商业市场总结2——整体的思考17*销售务实降低门槛化小+返租简单、务实*****务虚盲目性***主题概念经营前景未来经营****模式利益点作用点投资特征作用方向对销售的推动对经营的推动本报告是严格保密的。东莞商业市场总结3——集中商业成功