产品研发百宝箱第二部分产品设计流程住宅项目户型设计标准流程1.户型设计市场难点剖析?????????餐厅最好独立餐厅最好独立重重视视使使用用系系数数放大公共空间放大公共空间卧卧室室朝朝南南厅朝南更重要厅朝南更重要专专家家消费者消费者便宜地段，可大户型贵地段面积大贵地段面积大西北面，户型力求小东南向价格低东南向价格低厅面积，力求大厅面积，力求大小厅大卧室小厅大卧室1.1难点A：专家与用户的矛盾1.1.1专家与用户的六大矛盾????????????????????????????????????2??????????????????????????????????9111?21111?0?????????????????????????????????????????????????????????3???????????????????????????????????????????????????????4??????????????????????????????????????????????????????5?????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????ǖ????????????6??????????????????????ǖ???????????????????????????????????????????????????????????????????????7???ǖ???????????????????????????64房地产商业管理营销系列丛书产品研发百宝箱锦囊六：产品设计管理工具箱由以上论述可知，“好户型标准”之争从来没有停止过，而且必将继续下去。市场的变迁，发展商与购房者的“互动式教育”以及“共同成熟”，都会令各项指标不断变化。例如，某地的一项调查显示，多数客户认为评价户型最重要的依次是：布局、朝向、楼层使用率，而和功能区的重要程度依次为：起居厅、主卧、餐厅、次卧。有不少白领表示，餐厅最好单独设立，实在不行，可与厨房合设，尽可能避免与起居室合设。再如，一些城市近来户型布局的总体趋势出现了变化，厅的面积下降，主卧室面积上调。其中的原因是：客户年轻化，社区设置会所，改变了交友一定要在家的概念，厅的一部分功能转移到卧室中，卧室成为较常用的空间，需要组合柜、电视、看书的位置。1.1.2启示户型不断变化，一方面是对发展商的考验，另一方面将促进房地产市场的多样化。好户型未必是热卖户型，卖得最好的户型未必是好户型，在一个不成熟的市场试图制定出标准是不现实的。对发展商而言，与其找到好的标准，不如找到打开标准的金钥匙。1.2难点B：专家之间的矛盾专家与专家之间，因为位置和角度的差异，对户型决策问题也是见仁见智，从以下专家讨论中可见一斑。发展商A：很多人认为越小的户型越好卖，事实上现代城所有复式的户型，来不及推出就卖掉了。建筑面积在250—300平方米的户型全都售光了，单价全都超过一万块人民币，这是一个比较好卖的品种。销售最好的，达到写条子的程度的，是188平方米的河畔型的房子。代理商B：我认为，总的来说小型化是一个发展趋势，因为购房者的能力是一个金字塔型。当高收入阶层的需求基本满足以后，中等收入、中高收入家庭进入市场，在目前二级市场不成熟的情况下，更青睐小户型的商品房。在某个项目里，登陆www.winfang.com获取更多地产智慧及合作商机65产品研发百宝箱第二部分产品设计流程一种户型卖得快有很多种原因，如景观、价格，如果抛开这些因素单说户型，我认为小型化是趋势，不仅是在住宅领域，也包括写字楼、商铺等物业。发展商C：户型与价格有相似之处，平均值对我们的指导意义不大，我们更关心个案的问题。首先决定户型的是地理位置。去年我们推出丹桂苑，最受欢迎的是最大的四房两厅的平层户型。我觉得离城较远的地方，大户型可能较好卖，可能是小户型的客户很难承受这么远的距离和生活成本。1.3难点C：“最好卖户型”的偏差如果说上述“矛盾”只是业内人士各自的意见，那么有相当多的发展商对“最好卖户型”的一些基本判断已经产生了一些偏差。业内专家开彦认为，片面追求大面积是不成熟的表现。在解释他的这一观点时，开彦说，“人对于起居行为和居住心理的要求是有度的，与之相对的家具配置和装修气氛也是有规律可循的。因此，家庭的各种功能空间尺度并不是越大越好。大而无当，不但会造成浪费，而且不利于有效地组织家庭的生活氛围。”作为研讨住宅设计的专家，开彦说，“我参观过一些‘豪宅’，各种尺度的处理令人生畏，在偌大的厅里，使人感到渺小，亲切感大打折扣。”他说，“有的人喜欢‘气派’，但我认为，对于‘家’来说，还是多一些亲情的气氛为好。”营造家庭的气氛并非面积一项可以决定。尺度、比例、家具、色彩、光线……都是手段，关键是开发商和设计者的精品意识程度如何，及怎样去真正突出“以人为本”。面对纷繁的商品房市场，令开彦不安的是，“目前市场上追求大面积的风气愈演愈盛，厅的设计竟达到了60—70平方米，套型总建筑面积超过200平方米的已经不是个别现象。”他说，“这种趋势与集合住宅的特征极不相称，即使有一定的市场也属错误导向。”开彦研究认为，根据我国家庭人口结构发展趋势，主导户型至少10年内，仍会以三房一厅和两房一厅的中小户型为主，建筑面积标准以不超过120平方米为宜。66房地产商业管理营销系列丛书产品研发百宝箱锦囊六：产品设计管理工具箱1.4难点D：发展商的喜好类似的问题还有很多，例如，许多发展商认为客户都不喜欢走廊。想把走廊面积放在厅里面，觉得大厅的感觉比较好。但今后走廊应该是个趋势，因为有很多功能上的好处。带走廊的户型里，主卧室与客厅离得比较远，私密性保护得很好。另外可以把动静区分开来，客厅和卧室不会互相干扰。家庭里的生活成员作息出现差距的时候，走廊的妙处就会显出来。再如对当前较为流行的“跃层住宅”，有专家认为跃层（错层）住宅是在一定条件下才成其为好的户型。因为这一点已在上海得到印证。跃层只有在180平米以上时才是合算的，否则它的功能是不合理的：厅不够大、或者面宽不够。另外，物以稀为贵。比如说跃层从建筑的角度来说是不经济的，但是在全国各地推出来都很畅销，这是一个创新的户型品种，有一个生命周期，在一个城市也就是两到三年时间。其实只要布局很好，平层是最经得起考验的。在香港户型已经趋于一致，都是一种布局最合理的户型，这是一种理性消费。北京比上海的感性消费更强烈一些，因此这种户型上的创意在北京的生存空间更大，但是一定要警惕这里面非科学的成分。2.户型设计的基本流程2.1步骤A：进行市场调查如果以为掌握了一次、两次的市场调查数据就掌握了市场需求，那就大错特错了。市场调查提供只是一个可能性，一种未来可能的倾向，而不是一个单纯结论。作为参考，市场调查有借鉴作用；但作为决策依据，仅有市场调查是不够的。市场调查有其局限性，具体如下：其一，样本的选择及其代表性的局限。限于人力、物力，无法选取更大的样本，完全样本是不可能做到的；而所选择的样本是否有代表性，即是否属于可能会购买或有能力购买的目标客群，无法判断，区域样本的选取存在疑问，各区的样本比例应如何确定，无法得出结论。其二，样本的可靠性存在局限。被访者是不是有限时或近期购买的打算呢？抑或只是表达一种愿望，一种意愿，而他们本身并没有财力于近期购买或者不打算近登陆www.winfang.com获取更多地产智慧及合作商机67产品研发百宝箱第二部分产品设计流程期购买。如果他们所传达的只是一种将来的愿望，那么这种愿望随时都会发生变化。其三，调查结果只能对楼宇销售形成一定依据，但不能为销售提供策略。调查结果多数是告诉开发商及代理商不能这样做，而没有告诉他们该怎样做。因此，一定量的市场调查虽然是必要的，但却是远远不够的。掌握需求，需要在大量的数据分析、市场经验基础上，针对市场实情及可能出现的变化，进行深入细致的研究及不断尝试。2.2步骤B：掌握户型需求????????????????!?????目前的户型需求多样化，市场并无绝对的主导户型。而且户型需求是随时间、区域而异；户型需求的多样化源自市场消费层次的多样化。比如作为移民城市的深圳，人口来自全国各地，多种地域文化形成撞击，不同地域、不同文化层次的消费者构成了不同的需求层次，消费心理难以一一把握，销售难度往往集中于如何将不同需求导向某个需求目标。购买群年青化，购房者年龄大都在25-45岁之间，年青化使需求呈现复杂的个性化。潜在的购房者绝大部分为非常住人口、非户籍人口，有限的收入使其难以实现近期购房，其置业计划必然是远期的，并且是理性谨慎的，从而增加了购房的不确定性。他们的户型需求更难把握。也许会选择过渡性的小面积户型，也许会一步到位，选择较大面积的户型。????????????????????68房地产商业管理营销系列丛书产品研发百宝箱锦囊六：产品设计管理工具箱客户户型选择的决定因素◆价格因素。客户买房时，单价仅是心理价位，而非决定取舍的价位，最终购买时，应该看的是总价。◆客户自身需求。人口多少，是丁克族，还是两代、甚至三代；是需要解决“有无”问题、还是改善住宅；是自用、还是投资（这两者很难分开，但在心理上会有所偏重）。◆必须具备的市场条件：三级市场活跃程度。这决定了买房后再交易的难易程度。随着三级市场的成熟，市区住宅小型化的趋势是一定的。2.3步骤C：确定户型大小这样的地段适合做大户型还是小户型？开发中最常见的问题是某个地块适合做大户型还是小户型？最普遍的说法是市中心的户型小的好，郊区户型可以做大。在北京有人还统计出以市区中心为