中原出品www.cg35.cn地产资料大全SINCE1978市场的总体分析改规划推迟推向市场。在半年左右时间内市场供应将出现短暂的停滞在短时间内难以解决总体价格水平上升使得成交量下降国六条使得３０多个项目重新修天津房地产市场产品结构性失衡问题今年将拆迁万平方米刚性需求强劲高性价比产品将供不应求$$$$$“”500,www.cg35.cn地产资料大全双港片区双港片区//奥运板块宜兴埠奥运板块宜兴埠柳林卫国道沿线瑞景居住区张贵庄沿线中北镇板块柳林卫国道沿线瑞景居住区张贵庄沿线中北镇板块板块分布图套价值471140510790661943349805均面积103.57118.18118.92100.434549432255663483均价6338356743257388499105建筑面积61256521784197套数年外环板块销售情况05项目西部东部奥运瑞景www.cg35.cn地产资料大全大地城12－－大地１２城万平方米的总体建设规模包含了各种建筑形式客户选择空间较大万隆集团一贯的营销策略以低价强占市场将使该板块的成熟程度及区域配套更加完善规划缺乏创新产品品质一般万隆已有的后期管理水平降低了品牌可信度导致客户的忠诚度不足土地与开发成本压力巨大亟待期盼销售成果?100,,?:??,?,?,姗姗来迟的大盘www.cg35.cn地产资料大全－－假日风景中北镇开发的第一炮强势品牌吸引了众多客群其对市场的压迫式宣传获得了较好的销售业绩强大的宣传攻势带动了整体区域的开发潜力产品创新及整体品质，比较受到客群认可后续推广将会受到市场大势以及万隆金厦项目的阻击国六条将会使得中心城区的项目供应结构性问题逐渐缓解则该案原有的产品优势将相对萎缩?,.?,??\?””,www.cg35.cn地产资料大全－－水语花城平凡的没落贵族整体规模有一定优势能够很好的借市整体规划比较呆板资源整合力较差项目的总体客群定位比较混乱营销推广的力度气势，与其品牌规模不相匹配产品缺乏创新较为陈旧难以适应市场需求国企性质的运作水平，使得客户对今后的项目升值潜力信心不足?,””?,??\?,,?www.cg35.cn地产资料大全产品战价格战成本战时间战信息战配套战规模战品牌战????????全方位的竞争我们如何应对残酷的竞争www.cg35.cn地产资料大全中原的市场战略建议?采取“市场追随者”的策略，利用项目总体规模不大的特点，充分发挥产品的市场竞争力，集中宣传产品的综合性价比优势,利用区域集聚效应吸引大量客流的机会，迅速消化.?与水语花城项目相比，本项目将可具备产品方面的强烈差异性，以及优异的综合性价比?借势宣传----尽量能够借助假日风景、大地12城等项目的宣传效果，节省推广费用可视为增加经营利润?假日风景、大地12城属大盘性质的规模性开发,价格的不断提升是大盘价值体现的重要标志。而本案是区域内入市最晚的项目,价格水平的灵活性优势将日益明显,将具有无法比拟的优势.城市低密度南派风情融入式洋房现代时尚住区项目的总体定位www.cg35.cn地产资料大全抢抢市场的切入点我们开盘销售了我们已经是准现房了我们进入市场认购了抢什么???当对手正在修改规划时当对手进入市场认购的时候当对手开盘销售的时候???,我们抢的是市场抢的是客户我们总比别人快一步,,www.cg35.cn地产资料大全销售三步曲买不买房看环境选不选房看总价掏不掏钱看房型本项目住宅将选择此时入市入市时机此时万科项目与金厦项目均已进入持续销售期，其内部的多层楼座应已大部分实现销售，板块范围内客户购房的选择余地逐渐减小。而万隆项目又尚未进入市场销售,——月中旬或者提前到2006.9(2006.9.8)此开盘时点，可以占据九、十月份的传统销售旺季中原观点：建议：年～月间建议开盘时点：2006910www.cg35.cn地产资料大全南岭雅舍美景天域花好月苑尚达雅筑案名建议体验私享洋房的感觉主推广语建议1小户型大景观天津有哪个项目这么干过2优越自然天成，领袖时尚之都3南岭雅舍4我的家，在岭南www.cg35.cn地产资料大全突破重围我们从主题景观上突围我们从市场声势上突围我们突围！…………——我们从价格方面突围因为各种因素的集成使得我们占尽了优势获得了最大的性价比我们从产品的设计理念舒适度合理性方面突围不买贵的就买最合适的,,,,,,人居理念舒适生活成熟社区景观特色巨大的升值空间?????我们要主张……www.cg35.cn地产资料大全随施工的进度和销售进展情况，每到一个调价时点（参考市场的价格趋势），按确认的幅度调高一次售价的策略，也就是价格有计划提高的定价策略。定价原则策略原则：低开高走小幅快跑制定项目均价2.确定垂直价差及水平价差3.形成价目表4.作相应调整5.制定折扣方案6.形成调整后价目表1.项目定价流程www.cg35.cn地产资料大全最适宜的居住空间产品的实用性最具投资价值的房产???产品卖点与项目分析客群定位www.cg35.cn地产资料大全本案交通较为便利，通达性比较良好，未来将进一步改善住宅单元面积控制得当，户型设计精致合理，项目整体素质良好本案体量较小，且为纯住宅项目，营销推广工作容易展开；西部新城的整体规划比较完善，并已逐步被市场接受????“”优势本案开发商品牌优势有待进一步确立；本案原为金厦项目的一部分，需要重新树立本项目形象；项目南侧紧邻锅炉房的不利影响；???劣势www.cg35.cn地产资料大全我们面临的威胁周边项目均为大品牌开发商大规模实力操作，竞争激烈；周边在建项目对周围环境有一定影响；地处外环线外，仍有一定的心理障碍；???动整体市场；的发展趋势；基础配套设施的日益完善；市场竞争机会分析国六条政策形成的整体市场空档；天津市政府计划年内拆迁放量，将带周边大盘的快速兴起，将会带动区域本项目所处位置符合城市住宅郊区化?“”???www.cg35.cn地产资料大全投资客户群的定位投资投资核心客群核心客群私营企业主党政机关公务员金融与科研系统员工高级教师企事业单位管理层投资群体部分因拆迁改善需求???????目标客户职业分布www.cg35.cn地产资料大全现在在天津可能不太好找推广核心这么适合的产品，速度决定效益、能力决定成败建立消费者对其认同感接受项目的生活理念推广目的赋予产品附加值，认同产品的品质www.cg35.cn地产资料大全推广步骤先推神后推形，虚实结合神——较为虚幻的理念宣传形——较为具体的产品宣传07.5清盘期07.2持续期持续期06.11强销期强销期推广阶段06.9引爆期引爆期06.8预热期www.cg35.cn地产资料大全精致高性价比现代时尚围绕以下四个要点进行整合推广项目推广内容开始入市宣传开盘.10.8２００６.８２００６.９２００６.９.下旬秋季房交会２００６.１０.１国庆节２００６.１２.２５圣诞节２００７.１.１元旦２００７.２.春节重要的时间节点提示www.cg35.cn地产资料大全销售节奏控制销售推广手段和价格策略相配合，追求利润的最大化，顺利完成项目的整体销售。销售节奏www.cg35.cn地产资料大全销售推广计划预热期06.8月～06.9月48号楼32号楼引爆期06.9月～06.10月48号楼32号楼100套23%强销期06.11月～07.1月31号楼35号楼43号楼180套65%持续期07.2月～07.4月34号楼42号楼47号楼14096%清盘期07.5月尾房19100%销售阶段时间段开售楼座销售套数累计销售围点打援各个击破营销战术全面进攻www.cg35.cn地产资料大全全面进攻---在项目开盘前，将围绕既定的推广主线展开全面的宣传攻势。大量的多角度媒体宣传、以及强有力的事件引爆，将是使消费者关注本项目并且停止、暂缓购买其它楼盘的有效手段，最终将使消费者在这段时间里产生被动的强制性记忆接受我们的项目。——营销战术---各个击破在进行项目的全面宣传之后，对已经积累的客户资源将进行有效筛选，并采取各个击破的战术尽量获得更多点的战术成功。这里我们要在做好推广宣传的同时，加强媒体工具、宣传网络的有效宣传，加强现场销售的实力，做好样板区域的设计和施工，认真做好对销售人员的培训以提高成功率等。“”“”营销战术www.cg35.cn地产资料大全---围点打援本项目特点鲜明，客户人以群分的特点将比较突出，因此对成交客户的链接式口碑宣传渠道的销售工作就显得尤为重要了。为此我们将重视围点打援的战术，亦即在完成一个客户的销售后还要重视其周围的人，重视整个销售过程中对客户的持续服务和人性化关怀，将每一位客户都作为我们项目的一个宣传窗口。同时还将开展的互动式的活动营销予以配合，在以后的物业服务中应强调并体现星级服务。“”“”“”营销战术品位南国风情项目卖场包装社区的公建设施、样板示范区域及标志性建筑应该充分展示本案特质，烘托气氛比如：售楼中心时尚、华贵、高雅的大厅、播放优雅音乐、和谐温馨的洽谈室以及溪水环抱的现代建筑等，每个细节都体现着现代人居韵味让客户步入本案卖场即可进入角色，并感受精神自由的舒适生活体验???www.cg35.cn地产资料大全地盘包装做出强力轰炸市场的势态，引起社会关注的同时，使每一个人都被迫地接受我们的理念。“”借助公关活动及事件营销制造亮点，提升项目整体形象，加强市场认知。PR广度宣传：户外、每日新报、交通电台、手机短信形象楼书、产品楼书、房型资料及沙盘模型。有效支撑：、写字楼、汽车店、高档消费场所和银行卡户“”“”DM4S网络营销媒体选择宣传力度宣传道具媒体组合推广???www.cg35.cn地产资料大全委托国际级物业管理公司负责项目的后期管理顾问工作组合提升本项目的品牌优势