谨呈:中钢国际置业有限公司中钢国际广场项目发展方向初步判断2007-05-22版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归世联地产顾问（中国）有限公司所有，未经世联地产顾问（中国）有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。项目规划指标中钢国际广场占地：26666.7平米容积率：8-12建筑规模：地下三层约7万平米，地上约25万平米塔楼A，高度320米，建筑面积约18万平米塔楼B，高度100米，建筑面积约7万平米本报告是严格保密的。本项目所在的滨海新区已纳入国家总体发展战略，担负了提升京津冀及环渤海地区的国际竞争力和协调全国区域发展的重任天津滨海新区位于天津东部临海地区，包括塘沽区、汉沽区、大港区三个行政区和天津经济技术开发区、天津汉沽区港保税区、天津港，以及东丽区、津南区的部分区域。天津经济技术开发区天津港保税滨海新区的城市定位东丽、津塘沽区区南部分区天津港依托京津冀、服务环渤海、域天津滨海新区辐射“三北”、面向东北亚，努力建设成为我国北方对外面积2270平方公里开放的门户、高水平的现代大港区海岸线153公里制造业和研发转化基地、北方国际航运中心和国际物流常住人口140万人中心，逐步成为经济繁荣、社会和谐、环境优美的宜居生态型新城区本报告是严格保密的。2000-2005年滨海新区生产总值及占比滨海新区三次产业结构1800（百分比%）1608.6350%8045%160040.9%42.6%7069.269.343.9%69.840%140067.940.0%67.81250.1868.4812006036.5%35%34.3%999.7530%10005040820.5225%800滨海新区经济发展迅速，是天津市经济的重667.14要构成部分，第二产业为区域主导产业562.43031.131.430.13029.620%31.04单位：亿元6002015%4001010%20000.90.90.70.70.65%0.4800%200020012002200320042005200020012002200320042005滨海新区地区生产总值第一产业占比第二产业占比占全市GDP的比重第三产业占比?2000-2005年滨海新区经济发展迅速，生产总值由2000年的562.4亿元猛增至2005年的1608.63亿元，?滨海新区产业结构一直以第二产业五年生产总值翻了三倍。为主，2000-2005年间，三次产业结?滨海新区的发展速度明显快于全市的经济发展速度，构变化不大，一、二、三产比例基其总量占全市的比重五年间不断上升，由2000年的本为0.5：30.5：6934.3%上升至2005年的44%，占比上升近十个百分点。本报告是严格保密的。2000-2005年滨海新区与浦东新区GDP比较250025%2108.7920001789.7920%1507.441608.63150015%滨海新区经济总量已接近浦东新区，但与浦东新区相比区域二产比例偏高；固定资产投资方向以第二产业为主亿元100010%562.4500?滨海新区六年来经济平均增长速度将近20%，5%达到19.4%，高出浦东近六年来平均经济增速（15.9%）3.5个百分点。0?滨海新区生产总值增长迅速，2005年生产总0%值已达1609亿元，比浦东2003年的生产总值高2000出100亿元，2004年的生产总值低不到2001200亿元。2002200320042005滨海新区GDP浦东新区GDP滨海新区GDP增速浦东GDP增速指标名称滨海新区浦东新区?2005年滨海新区工业总产值2005年绝对值亿元±％占比%绝对值亿元±％占比%近4000亿元，与浦东新区地区生产总值1608.6319.82108.7912.14241亿元十分接近，但滨海新区第二产业占比近70%：第第一产业7.7-4.80.56.09-40.3三产业占比仅为31%。第二产业1101.624.768.51070.9610.550.8?2005年固定资产投资中滨海第三产业499.3310.5311031.741448.9新区仍以第二产业为主，浦东工业总产值（现价）3996.7330.74241.0411.8新区则主要集中在第三产业发固定资产投资693.3122.6693.616.4展，近80%的固定资产投资在第一产业第三产业。2.04-12.40.30.06-86.4第二产业422.9934.161144.97-27.720.9第三产业268.288.338.7548.5821.679.1本报告是严格保密的。优化产业结构，十一五期间天津滨海新区在继续发展优势工业以外，将重点发展商务、物流以及滨海休闲度假等第三产业天津滨海新区七大功能区规划面积规划面积９７平方公里，重点发展电子1、先进制造业产业区信息、现代冶金等高新技术产业和加工②②⑦制造业⑥①①①规划面积３６平方公里，突出自主知识④⑤2、滨海高新技术产业园区产权的研发培训和科技成果转化⑤③规划面积８０平方公里，重点发展石油3、滨海化工区化工、海洋化工和精细化工③规划面积１０余平方公里，重点发展金③4、滨海新区中心商务商业区融保险、商务商贸文化娱乐、会展旅游规划面积１００平方公里，重点发展海5、海港物流区洋运输、国际贸易现代物流、保税仓储和分拨配送及与之配套的中介服务业规划面积１０２平方公里，重点发展航6、临空产业区空运输、加工物流民航科教、研发与产业化、航空设备制造和维修规划面积７５平方公里，重点发展滨海7、海滨休闲旅游区旅游、休闲度假和湿地生态旅游本报告是严格保密的。汉沽区8.5%大港区24.5%建成区7%目前滨海新区建成区面积仅占其行政规划面积195未建设区7%，未来的建设周期漫长，发展空间巨大19092%建成比例小1852005年滨海新区建成区面积?滨海新区行政区划面积2595.88平方公里，塘沽区但建成区面积仅为188.65平方公里，仅占18067%总面积的7%。?行政区划面积中大港区面积最大，为1041175平方公里，占总面积的45%。170?建成区面积中塘沽地区占比达2/3，2020年规划建成区面积在1367平方公里165建设周期长近三年滨海新区建成区扩散状况160?滨海新区2003-2005年建成区年均复合增长率为6.5%（浦东新区建成区每年扩张8平155方公里左右）?根据滨海新区纳入国家发展战略将加速滨150海新区发展，以年均复合增长率为10%估算，滨海新区仍需20年左右的建设时间200320042005本报告是严格保密的。滨海新区总体发展布局：“一轴、一带、三个城区”的“T”型结构“一轴”：沿海汉沽新城河和京津塘高速建设成为环渤海地区的滨海旅公路的城市发展游、休闲、度假基地；积极发主轴，重点发展展新兴海洋产业（包括现代海高新技术产业发洋渔业），逐步成长为中等海展轴滨城市“一带”：东部滨海新区核心区滨海城市发展带，科技研发转化为重点，大力发展高新技术产业和现代制造业，增重点发展海洋经强为港口服务的职能，积极发展济商务、金融、物流、中介服务等现代服务业，提升城市的综合功“三个城区”：能，发展成为特色突出的海滨城市。塘沽、大港、汉沽三个生态城，在轴和带的T型结构中，建设以大港新城塘沽城区为中心、国家级石化基地。重点发展石大港城区和汉沽油化工产业，建设成为现代化城区为两翼的宜石油化工基地和原油、成品油居海滨新城集散中心；高等教育及产业技术研发基地，努力建设生态可持续发展的中等海滨城市。本报告是严格保密的。本项目位于滨海新区中心商务商业区的核心地带——泰达CBD区1.先进制造业产业区2.滨海高新技术产业园区3.滨海化工区4.滨海新区中心商务商业区5.海港物流区66.临空产业区7.滨海休闲旅游区⑦⑥②①①①④工业区⑤⑤③住③宅目前核心区区③（行政、商务、商业、金融）新CBD天津港保区税区本报告是严格保密的。根据滨海新区的规划，泰达CBD将成为滨海新区的商务、金融、办公中心中央商务区(效果图)中心商务区建筑规划滨海新区中心商务商业区的核心—泰达CBD规划占地2.5平方公里，将成为滨海新区的商务、金融、办公中心。竣工和在建项目：滨海国际会展中心、滨海金融街、泰达投资服务中心、海关大楼以及市民广场、政法大楼等设施。规划项目：建设摩天大楼、传媒大厦、博物馆、滨海金融街效果图歌剧院、少年科技馆、高级写字楼、五星级宾馆、()大型零售百货等。标志性摩天大楼：将包括3个塔楼，高度分别为300、200及100米，总建筑面积35万-45万平方米，定位是在环渤海地区乃至中国北方具有极大知名度和高度认同感的滨海新区地标。本报告是严格保密的。目前泰达经济技术开发区已经聚集了一定的商务商业设施，与本项目隔岸相望塘沽文化体育中心区（塘沽体育馆、文化馆、大剧院等）已建成一定的商务商业设施未建设区蓝鲸岛（规划高尚住宅区）本报告是严格保密的。项目界定城市新兴区、地标性的、综合体项目CBD?位于成熟产业区规划中?物业的档次和价值?发展方向存在多种可能的新兴商务商业区感应当与产品的形象和区位价值相符合?周边尚未有大规模的建成区，缺乏人气思考点：1.基于区域价值2.基于开发目标3.基于综合体项目自身的特点本报告是严格保密的。?Part1：发展模式建议?Part2：规模配比建议?Part3：开发策略建议?Part4：物业分布建议本报告是严格保密的。综合体的四种发展模式与成功关键要素功能组合模式成功要素案例CBD/城市中心；主干道沿线/地铁口；香港太古广场均衡发展建筑面积20万㎡以上；北京华贸中心开发商强劲的实力和丰富的经验专业的物业管理/经营管理客户（产业）支撑，产业簇群深圳信兴广场Co