意隆滨江项目营销报告前言首先感谢贵司对我司的认可，让我们能参与意隆滨江项目销售代理提案的机会，对贵公司的支持我司十分重视，专门安排了地产营销专家、项目营销策划小组，对该项目进行了专案分析；随着杭州区域内消费市场的日趋理性化，买方市场的形成，如何客观、全面的看待市场现状，展望市场未来；如何在项目先天优势的基础上再塑造出后天的优势；如何使项目在未来的市场中特色尽显；如何使贵司快捷地回收投资，赢取超期望的回报等等，我司提出具有市场针对性、建设性的建议；在项目整体运作中，以专业分工，保证项目具强有力的市场竞争策略广为应用，专业的代理公司则为其中重要的一个环节，贵司能够清楚地认识到这点，邀请我司参与本项目，使本项目具有了成功的条件之一；我司提供的《意隆滨江项目营销报告》包括市场调研及营销推广报告书，本报告书的资料是我司通过对滨江的房地产动态的理性分析、实地的考察以及略微超前的对市场的预测，相信本报告书的资料全部属实，为保障意隆集团的利益，本报告书只为贵司所有，他人不得传阅、翻印；希望通过双方的通力合作，力求本项目以最小的投入，获取最大的社会效益和经济效益，实现多赢的局面！编制：梁晓恩审核：韩巍审定：高宏-1-意隆滨江项目营销报告【壹】宏观市场调查与分析编制：梁晓恩审核：韩巍审定：高宏-2-www.cg35.cn房地产资料意隆滨江项目营销报告第一篇宏观市场调查与分析一、关于07年的地产新政策2007年是房地产行业最不平静的一年：调控政策重磅出击、国务院24号文引领住房体制第三次变革、国土部39号令直指囤积土地的众"地主"、5次加息、第二套房贷首付上调、地王频现，小产权房叫停、楼市拐点出现、上海深圳广州北京部分楼盘开始降价……因此如何把握行业政策的现状及趋势，是进行房地产项目开发时，规避政策性风险的有力保证。1、贷款利率上浮名称：央行五次加息出台时间：2007年3月~2007年9月内容点击：自2007年3月18日至2007年9月15日，金融机构一年期存款基准利率不断上调，一年期贷款基准利率从6.12%逐步提高到7.29%。央行决定从9月25日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，各方猜测年内将再次加息。凡泽解读：08年元旦起，新的贷款利率将会执行。业内人士分析，目前加息的影响没有太多的体现，不过加息这个事情关键是其本身的延续性，此次加息的影响很有可能会在明年更多地体现出来。就现在来看，真正会受到影响的购房者主要有以下三种，一类是首付比例偏低的人群；一类是贷款期限相对较长的人群；还有一类就是购房资金成本较高的人群。不少购房者为了减轻新利率标准下所产生的高利息负担，已经纷纷向银行提出还贷申请。编制：梁晓恩审核：韩巍审定：高宏-3-意隆滨江项目营销报告2、减少土地出让环节的优惠政策名称：《关于取消部分地方税行政审批项目的通知》出台时间：2007年6月27日内容点击：《通知》宣布取消《国家税务局关于印发〈关于土地使用税若干具体问题的补充规定〉的通知》第四条和第六条，即取消涉及基建项目以及房地产开发商的土地使用税优惠规定。同时，有关负责人也表示，对于土地转让环节的征税管理将加强。凡泽解读：减少土地出让环节的优惠政策无疑将加大房地产开发商的开发成本，对我国目前房地产市场投资过热的情况会有一定的抑制作用。同时可以完善房地产的税收制度，加强监管力度。但是，本政策可能会产生更多的土地隐形转让并使开发商将该部分费用转嫁到房价中。3、首付提高至40%名称：《中国银行业监督管理委员会关于加强商业性房地产信贷管理的通知》出台时间：2007年9月27日内容点击：《通知》规定，对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以下的，贷款首付款比例不得低于20%；对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的，贷款首付款比例不得低于30%；对已利用贷款购买住房又申请购买第二套(含)以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍，且贷款首付款比例和利率水平应随套数增加而大幅度提高，具体提高幅度由商业银行根据贷款风险管理相关原则自主确定。凡泽解读：此次出台房贷新政目的主要有三：降低银行房贷风险，缓解流动性过编制：梁晓恩审核：韩巍审定：高宏-4-www.cg35.cn房地产资料意隆滨江项目营销报告剩，保护各商业银行利益，防范金融风险；打击房地产市场的投机行为，保障自住性需求，平抑房价；降低房地产投资热度。首付门槛提高、利率上调，投资房地产的利润空间进一步被压缩，风险加大，对炒房者起到震慑作用，一定程度上抑制了投机性需求，短期内购房总需求可能出现下降，从而起到打压房价的作用。4、物权受法律保护名称：《中华人民共和国物权法》实施时间：2007年10月1日起内容点击：物权法规定：“国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。”凡泽解读：物权法的颁布对于房地产行业的影响主要有以下六个方面：一、住宅70年产权到期后自动续期，提高了住宅类物业的内在价值。二、实行严格的土地管理制度。三、土地出让方式上有严格规定。四、拆迁补偿的规定维护了物权拥有者的利益，但可能会增加房地产开发的成本，延缓拆迁开发的速度。五、明晰小区公用部分的产权为规范房地产市场提供依据。六、为物业税的征收提供了法律依据。5、停止返还开发商土地出让金名称：《关于清理国有土地使用权出让收支优惠政策有关问题的通知》发布时间：2007年10月23日内容点击：该《通知》废除了关于土地投资的诸多“优惠”政策。凡泽解读:这一规定旨在遏制地方政府在土地出让上的权利寻租以及为提高政绩变相压低成本吸引外资等行为从而防止国有土地贱价出让。同时，这一规定进一步增加了房地产开发商拿地的成本，提高了市场准入“门槛”。编制：梁晓恩审核：韩巍审定：高宏-5-意隆滨江项目营销报告6、商品房销售受监控名称：《商品房认购管理办法》实施时间：2007年11月1日内容点击：10月31日杭州市房管局就《商品房认购管理办法》的正式实施以及认购管理系统的启用召开新闻发布会。按照该办法，开发商要按照要求在售楼处设置和杭州房地产网上销售动态表一致的销售动态板，更加方便市民了解楼盘的销售状况。对于已拿到预售证的违规销售者，将被停止联机备案，而那些没有预售证的违规者，房管局将协调规划处等部门联合对其进行处理。凡泽解读：《商品房认购管理办法》出台和认购管理系统启动之后消费者可以在杭州房地产网上查到商品房认购情况，一定程度上防止了制造楼市虚假热销供应紧张的恶意炒作行为，使得商品房的销售更加公开、透明，市场信息的对称性进一步加强，有助于引导消费者理性消费。二、关于自留用地的政策1、国家政策1)、不符合规定的，不得批准农用地转为建设用地。[摘自：中华人民共和国土地管理法实施条例第五章]2）、依法改变土地所有权、使用权的，因依法转让地上建筑物、构筑物等附着物导致土地使用权转移的，必须向土地所在地的县级以上人民政府土地行政主管部门提出土地变更登记申请，由原土地登记机关依法进行土地所有权、使用权变更登记。土地所有权、使用权的变更，自变更登记之日起生效。[摘自：中华人民共和国土地管理法实施条例第二章]编制：梁晓恩审核：韩巍审定：高宏-6-www.cg35.cn房地产资料意隆滨江项目营销报告3）、农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。公民是不能将自留山、自留地、宅基地作为遗产继承的，而只享有使用权。[摘自：中华人民共和国土地管理法实施条例第二章]4）、农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”。单位和个人不得非法租用、占用农民集体所有土地搞房地产开发。[摘自：07年12月30日《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》]凡泽解读：严禁农村自留用地搞房产开发一直是国家命令禁止的，面对近来不断涌现的“小产权”售卖事件，国务院在07年最后一天又颁布了《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》，目的就是压制“小产权”买卖现象。当然。目前这份通知只对未来的出让现象进行了杜绝，并没有对已经出让的自留用地做如何处置，杭州具体新的政策还没有出台，具体的地方政策还主要依据《关于完善杭州市区留用地管理的补充意见》。2、杭州政策1）、10%留用地指标应优先用于原村属二三产企业项目,土地出让金按杭州市人民政府《关于贯彻国务院国发〔2001〕15号文件进一步加强国有土地资产管理的若干意见》(杭政〔2001〕15号)规定计缴,全额返还给村集体经济组织,并按规定予以办理“两证”,但不得上市交易。2）、市规划局应做好10%留用地的规划布点工作。原村级集体经济组织按杭政函〔2005〕128号文件规定获取10%留用地指标,因项目建设需要指标数量存在缺口的,可在不超过该村预测留用地指标总量的前提下,由原村级集体经编制：梁晓恩审核：韩巍审定：高宏-7-意隆滨江项目营销报告济组织提出书面申请,经区政府同意并出具书面意见后,按项目需要预支留用地指标,但最多不得超过20亩。3）、原村级集体经济组织确有困难,不能自主开发建设或通过招商引资合作开发建设10%留用地项目的,经村民(代表)会议多数以上成员同意(原村级集体经济组织如已改制为社区股份经济合作社,按股份经济合作章程规定的程序处理),并由街道办事处(镇政府)、区政府出具同意合作建设的书面意见后,可将留用地项目所占用地予以出让。准予出让的用地应具备基础设施配套等基本出让条件,由原村级集体经济组织委托市土地储备中心进行相关土地整理的前期手续申办(征