合肥天下城市场调研和营销策划报告合肥天下城市场调研和营销策划报告2008年1月12日合肥xx地产投资咨询有限公司[专业地产营销机构]房地产资料大全www.cg35.cn-1-地产营销专业机构合肥天下城市场调研和营销策划报告市场调研部分目录一.项目概况………………………………………………………………………………21.1地理位置…………………………………………………………………………………21.2地块状况…………………………………………………………………………………21.3交通状况……………………………………………………………………………21.4地块概述………………………………………………………………………………3二.宏观市场分析…………………………………………………………………………42.12007年合肥房地产市场发展概况………………………………………………42.22007年合肥房地产市场总体运行状况………………………………………………82.32008年合肥房地产市场发展及预测………………………………………………10三.市场竞争分析…………………………………………………………………………122.1板块竞争分析…………………………………………………………………………113.1竞争物业分析…………………………………………………………………………12四.项目分析………………………………………………………………………………214.1项目地段特点…………………………………………………………………………214.2项目地理位置分析……………………………………………………………………214.3项目周边环境分析……………………………………………………………………214.4本案户型设计和面积配比建议………………………………………………………22五.项目SWOT分析…………………………………………………………………………235.1S-优势分析……………………………………………………………………………235.2W-劣势分析……………………………………………………………………………235.3O-机会…………………………………………………………………………………245.4T-威胁…………………………………………………………………………………24六.目标市场分析…………………………………………………………………………256.1目标客户特征及需求分析……………………………………………………………256.2目标客户信息来源分析………………………………………………………………27七.价格定位………………………………………………………………………………27房地产资料大全www.cg35.cn-2-地产营销专业机构合肥天下城市场调研和营销策划报告一.项目概况1.1地理位置本项目地块位于合肥市庐阳区板块，属一环内，北接一环路濉溪路，东接肥西路，西临西里河，毗邻南淝河。在整体方位上，项目位于合肥城西生态走廊带上，处于上风上水之地，具有天然的环境优势。本项目1.2地块状况项目地块规划总用地面积为xxxxx平方米，总建筑面积为xxxxx平方米。容积率为x.xx，建筑密度xx.xx%，绿地率xx.xx%。周边两条道路将地块围成一个不规则的梯形。地块现状为荒芜空地，视野开阔，南靠万家华庭，紧邻四里河，毗邻南淝河，生态环境较好。1.3交通状况本案地段处于位于合肥市一环线主干道沿线上，距合肥市中心5公里，距合肥骆岗机场15公里，距合肥火车站6公里，交通便捷。根据规划，本案项目沿接濉溪路正在建设一条由东向北至中环路，由东向南至合作路，一环路下穿亳州路桥已开始架设桥梁板，15日完成吊装，届时，该立交桥桥面将具备通车条件，并于春节前实现通车目标，而一环路下穿蒙城路则将在上半年完工。北环线上最大的一座立交桥建设——四里河立交预计在今年10月1日前完成。房地产资料大全www.cg35.cn-3-地产营销专业机构合肥天下城市场调研和营销策划报告从城区的可达性看，目前项目旁正新建一条快速通道——北一环高架桥，由此建成后将大大提高项目的交通价值，随着道路工程进度的加快便利、快速将指日可待。1.4地块概述本项目位于一环路与肥西路交汇处，东接肥西路、西接沿河路直面四里河、北接一环路，与森林公园一站之遥。占地面积约x.x万平方米，总建面约xx万平方米，其中x栋xx层超高层、x栋xx层、x小高层住宅约x.x万㎡，商业门面约x.x万平方米，地下建筑面积约xxx平方米，公建配套xxx平方米。配有中心景观、休闲广场、大型商业房等生活设施。无论是小区规模、建筑设计、景观设计及生活配套设施，都足以成为合肥的城市亮点。小区将会是合肥市不可多得的高档生活社区。拟建项目的主要技术经济指标项目指标参数项目指标参数总用地面积xxxxx㎡地下车位xxxx辆总建筑面积xxxx㎡容积率xxxxx住宅面积xxxx㎡建筑密度xxxxx%公建面积xxxxx㎡绿地率xxxxx%房地产资料大全www.cg35.cn-4-地产营销专业机构合肥天下城市场调研和营销策划报告地下建筑面积xxxxx㎡总户数xxxx户地上停车位xxxx辆小结：项目地块具有极强的稀缺性，紧邻城市快速发展通道---一环线，处于城市经济带，适于打造具备市政功能的高尚社区，项目有望成为合肥市房地产市场的风向标；根据地块现有条件：本项目规模的适中、区位的特殊性、地段绝佳性等条件，项目不是普通房地产项目概念，整个项目开发必须采用城市开发的思路，站在市政的高度看待整个项目的开发；地块现状与周边、其他区域及其他项目区别不明显，建立区域形象，界定区域成为定位工作中的主要组成部分；二.宏观市场分析2.12007年合肥房地产市场发展概况2.1.12007年年度新建商品住宅均价为3489元/平方米，比去年上涨6.73%。360033003000270024002100180015002002年2003年2004年2005年2006年2007年从02~07年的年度均价走势来看，虽然从2007年6月份以后，合肥市新建商品住宅的销售价格出现了大幅上扬的态势，但是从全年成交均价来看，2007年与2006年相比来看，上涨幅度为6.73%，全年均价达到了3489元/㎡。造成合肥市新建商品住宅价格上涨的原因有这么几个方面：一线城市跟合肥周边城市在2006年以及2007年上半年都完成了一次价格大幅上涨；随着下半年成交量的不断放大，供求关系出现了一定变化，而且这种供需紧张的局房地产资料大全www.cg35.cn-5-地产营销专业机构合肥天下城市场调研和营销策划报告面将会在一定时间内持续；在2007年9、10年份新拍卖的土地成交价格上未来较高的成本代表了开发企业对合肥后市的强烈信心；宏观调控对房地产业发展的影响合肥城市面貌、经济水平不断提高，也促使了合肥的房价的增长。2.1.2从2007年6月份以后，合肥新建商品住宅展开第二轮价格上涨，半年涨幅接近15%。03年-07年新建商品住宅价格走势图（元/平方米）40003500300025002000150010002003年1月5月9月2004年1月合肥市新建商品住宅销售价格主升期在5月03年9月04年9月，涨幅较快；04年99月月份以后，合肥的楼市进入高位盘整阶段，涨幅放缓。2005年1月随之，由于国家的宏观调控，分别在5月2005年以后及2006年出台了“国八条”、“国9月六条”，以及以往土地规模供应较大，合肥市2006年1月的新建商品住宅的销售住宅的销售价5月格，出现了新一轮的上涨势头，半年内上涨幅度接近9月15%；2007年1月5月9月2.1.3高层住宅持续增加，占总体比重的50%以上，未来24层、32层的高层建筑将成12月为主流。房地产资料大全www.cg35.cn-6-地产营销专业机构合肥天下城市场调研和营销策划报告100%80%60%高层小高层40%多层20%0%2003年2004年2005年2006年2007年从最近合肥市新建商品住宅的建筑类型所占比重的变化情况来看，高层的比例不断增加，到2007年11月底其比重已经达到了55.3%；而多层以及小高层的比例则不断下降，其中多层下降最为明显，从2003年的接近80%比重一直下降到2007年11月份的22.4%，并有进一步下降的趋势。从近期的土地供应情况来看，由于容积率的基本上维持在2.5以上，因此未来主要仍要是以高层为主，而且层数也在不断的上升，总层数为24层、32层的高层项目也不断出现；2.1.4户型供应比例有所增加，购房者消费观念有所转变，二室户最为热销2007年合肥市新建商品住宅成交套数户型比例56%三室户二室户四室户及以上一室户24%8%12%2007年合肥市新建商品住宅供应成交套数户型比例房地产资料大全www.cg35.cn-7-地产营销专业机构合肥天下城市场调研和营销策划报告53%19%三室户二室户四室户及以上一室户17%11%与去年相比，2007年中小户型的供应比例有所增加，70%90政策效果有所体现，但是距离总体70%的比例有相当差距，可以预计在2008年中小户型的比例将会不断增加；“70%的90平方米以下的占比”的硬性规定，导致合肥开发企业为了避免小户型的同质化竞争，在中小户型的设计上将不断创新。一梯两户的板块不断减少，同一平面层的户数将不断增加，将增加到三户、西户甚至更高。在整体供应和成交比例来看，二室户最为热销，而大户型销售相对较差。2.1.52007年全年成交量较2006年增加一倍左右，新建商品住宅销售呈现井喷行情2007年合肥市新建商品住宅销售图（单位：平方米）16000001400