燕郊上上城商业部分定位策划报告400份消费者问卷调查涵盖燕郊中心区、密集住宅区燕燕郊地郊地区区消费人消费人群群调研调研及及分析分析任意商业项目的商业价值都是通过消费者在其项目内的消费行为实现的，因此，消费者的消费水平、消费习惯、消费需求直接影响商业项目的定位及经营状况Page1新兴十万平米以上大型住宅概况总建面售价项目位置入住时间（平方米）（人民币/平米）上上城迎宾路与神威北路交汇1,630,000均价50002009年6月（一期）星月云河迎宾路与神威北路交汇128,147均价27002003年紫竹园迎宾路88号150,000均价40002003年上上城燕郊行宫东大街1,700,000均价43002008年5月（一期）潮白人家燕郊102国道北侧1,000,000均价56002008年12月底夏威夷北岸燕郊京哈公路北侧燕顺路西370,000起价41002009年7月2007年10月（一期）威毕欧溪谷东临燕顺路，北临神威北路121,000均价62002008年底（二期）纳丹堡燕顺路西905,635均价60002008年12月（一期）星河皓月燕顺路西潮白河畔920,000均价62002008年2007年7月（一期）华泰忆江南燕高路东侧200,000均价42002008年10月（二期）美林湾燕顺路西神威北路与潮白河东,均价年月岸交汇处500,000600020098上京·壹世界神威北路与燕灵路交汇处1,200,000未开盘2009年（一期）意华·东贸国际花园102国道以北697,500均价55002009年风尚国际公寓102国道以南250,000均价55002009年Page2新兴大型住宅分布概况星月云河星河皓月上京·壹世界美林湾纳丹堡通往朝阳北路威毕欧溪谷神威北路紫竹园燕迎汉燕燕燕灵宾王昌高顺路路路路路路夏威夷北岸正在开发夏威夷别墅住宅区域上上城海油大街潮白河正在开发普罗旺斯汇福园住宅区域学院路潮白人家上上城华泰忆江南行宫路上上城意华·东贸京哈高速102国道京通快速风尚国际公寓成功大广场已入住未入住现有燕郊居住中心区Page3人口构成人口构成人口素质人口素质家庭状况家庭状况居民收入居民收入消费结构消费结构消费水平消费水平冲动型消费，愿意为消费习惯消费习惯新鲜事物以及休闲娱乐等付费消费需求消费需求注重商品价格注重商品品质、愿意尝试新事物Page4人口构成人口构成人口素质人口素质家庭状况家庭状况居民收入居民收入消费结构消费结构消费水平消费水平消费习惯消费习惯消费需求消费需求主要人群为消费力较强的18-34岁燕郊地区居民收入水平偏低Page5人口构成人口构成消费结构是针对消费对象而言的，分为精神消费和物质消费。人口素质人口素质消费结构及其变化是衡量居民生活水平的重要标志，它反映居家庭状况家庭状况民的消费特征及消费趋势居民收入居民收入消费结构消费结构比较休闲娱乐等业态而言，燕消费水平消费水平郊地区居民对日常的生活必需消费习惯消费习惯品消费比例仍较大消费需求消费需求18-34岁消费人群对服饰、餐饮娱乐等方面的消费最为活跃Page6人口构成人口构成人口素质人口素质家庭状况家庭状况居民收入居民收入每次到商场消费的平均消费水平200-500消费结构消费结构元的消费额度占有相当数量人群，说明燕郊地区居民具有一定的消费潜力消费水平消费水平消费习惯消费习惯25-34岁消费人群最具消费潜消费水平与收入消费需求消费需求力，消费额度水平成正比较其他年龄段具有相当优势Page7人口构成人口构成消费习惯是指消费者所生活的地域、国家、风俗、习惯、历史人口素质人口素质等众多因素综合作用形成的，是一种潜移默化的文化，他根植家庭状况家庭状况于消费者的潜意识中，影响消费者的消费行为居民收入居民收入消费结构消费结构消费水平消费水平消费习惯消费习惯消费需求消费需求公共交通仍为消费者首选的交通方式，而交通的便利对于消费者到达起着重要的作用商商品种类品种类购购物环境物环境商商品价格品价格因收入水平的提高，燕郊地区消费者的消费习惯也随之变化，对商业业态的丰富性和环境为主要选择因素，对一站式112233购物休闲的需求增加Page8人口构成人口构成人口素质人口素质家庭状况家庭状况居民收入居民收入消费者对燕郊神威消费结构消费结构环岛附近期望增加消费水平消费水平的商业类型消费习惯消费习惯消费需求消费需求通州可为燕郊消费者提供百货及商品种类更多的大型超市的消费可供燕郊消费者购物的商业项目数量极少，目前只有京客隆和商业街是消费者经常光顾的地方。但这两个消费场所从各方面来看相对落后Page9人口构成人口构成人口素质人口素质家庭状况家庭状况居民收入居民收入消费者调研总结消费者调研总结消费结构消费结构消费水平消费水平1.燕郊地区人口增长快速，且人口素质将有较大程度的提升，对居住环境及配套设施的需求也相应提升消费习惯消费习惯2.区域内的就近便利消费为消费者本地化消费奠定基础，同时消费者对商业业消费需求消费需求态的丰富性、商品种类的多样性、购物环境等需求强烈3.高品质的服装服饰较其他业态的需求大，而原有商业街等商业物业因自身硬件及定位原因，品牌档次低，无法满足消费者更高的需求。可提供丰富业态及较可提供丰富货品可提供专业服务高档次品牌百货及购物中心百货及购物中心大型仓储式超市大型仓储式超市高品质专业卖场高品质专业卖场Page10燕燕郊地郊地区区商业市商业市场场调研调研及及分析分析针对消费者的消费需求，现有及未来的商业市场是否可以满足消费者不断提升的消费需求？对现有及未来商业市场的分析显示出重要的作用Page11现有商业市场分析全称：步行街地址：燕郊经济技术开发区行宫西大街与学院街之间经营规模：几百家个性店面特色：服装、鞋帽、装饰、游艺、餐饮等全称：京客隆超市地址：燕郊经济技术开发区迎宾路与102国道交叉口经营规模：大型超市特色：日用百货、烟酒糖茶、主副食品、水果蔬菜等全称：行宫市场地址：燕郊经济技术开发区行宫西大街（中海油燕郊基地对面）经营规模：近万平米的开放式大棚和几百家个体商户和店面特色：各种肉、蛋、奶、蔬菜、水果等农副产品全称：金山电器（手机、电脑）城地址：燕郊经济技术开发区102国道南（燕郊人民医院斜对面）经营规模：近万平米的四合院式建筑和近百家商铺特色：各种家（商）用电器、手机、电脑等Page12未来可比较竞争项目分析成功成功((中国中国))时时代代广场广场项目目前仍在建设过程中，商业部分招商尚未启动，但开发商：马来西亚成功时代广场有限公司项目整体定位以娱乐为主，总建筑面积：121万平方米目的性消费较为明显商业面积：约20万平方米项目组成：由7栋物业组成，地上3-6层，地下一层（含车库）项目定位：将建成一个室内主题公园，成为集旅游观光、休闲、游玩、购物、餐饮于一体的高科技、大型综合国际性休闲娱乐中心?室内主题公园：10万平方米，其中首层为水上乐园，层高80米，共3部电梯；2/F-3/F为适合7-12岁儿童游乐的游乐场?电影院+保龄球场?拥有23000平米的会展中心?室内商业步行街：层高7米停车位：地面6000个，停车楼共13400个预计开业日2009年期：Page13栈桥幼儿园下沉广场温室/泳池S型镜湖意华意华··东贸东贸国国际际花园花园四季会所占地面积:150000平方米总建筑面697500平方米复合型社区积：商业面积：时尚商街71000平方米（底清水木平台商）商场28000平方米项目组成：精品公寓为主导，将大型商业、五星级酒店、商务中心特色叠冰公寓：总户数6394户,一期1926户停车位：约2148个（地面297个，地下1851个）时尚商街其他：3000平米“四季会所”，为业主提供各项主题服务及完善的银杏大道休闲设施。酒店式公寓预计交房：公寓：2009年5月大型商场写字楼目前该项目只建设公寓部分，时尚商街以售为主，大型商场、写字楼及酒店目前只停留在规划阶段酒店Page14风尚风尚国国际际公寓公寓位置：北临102国道，东距迎宾路200米，西距行宫市场及燕郊人民医院（二级甲等）300米占地面积:43.5亩总建筑面25万平方米积：商业面积：24000万平方米项目组成：一栋３２层高的商务写字楼两栋34层的酒店式公寓购物中心。停车位：近1100个预计交房：公寓：2009年6月商业位于A座写字楼下面，为写字楼配套商业，目前尚无具体定位。公寓B、C两座正在销售中Page15东东杉淘宝杉淘宝广场广场商业面积约6000平方米，1/F-4/F建筑，目前正在招商进行中。项目所处地理位置较为优越，上盖文化大厦为写字楼办公用途物业。项目不具规模优势，最终成为小商品市场的可能性较大4/F美食街3/F玩具、玩意、科技电子产品、游戏、工艺礼品2/F化妆品、美容美发用品、饰物1/F鞋、箱包皮具、钟表眼镜、文化用品福福成购成购物物广场广场约8000平方米，其中规划地上两层为超市，地下一层为韩风购物街，预计6月份营业；因前期招商不利，现正在自行招商阶段（前期麦当劳和苏宁电器已基本达成意向，但后来客户再次考察燕郊市场，认为仍不够成熟，重新选址三河）。本项目能否在预期开业需拭目以待。Page16夏威夷北岸夏威夷北岸威毕欧溪谷威毕欧溪谷星河皓月星河皓月纳丹堡纳丹堡10,000平方米区域内拥有60,000平方米商业唯一的多功能数字影街，目前京客隆已宣布城。商业街主要以底进驻商形式存在，部分区域硬件较灵活。美林湾美林湾开发商为兴达房地产开发公司，自身拥有20,000平方米开发式兴达超市且商业街为项目分5期开发，主要商业街，主要为底商其开发项目，拥有客为底商形式，52000平形式米,其中规划一个独栋户资源，为日后招商拥有10,000平方米欧式奠定基础商业建筑可满足