营销企划机构营邦地产PRODUCEBYENABLETOOORGANIZATION正准正准··凤凰阁凤凰阁营销策划方案营销策划方案www.cg35.cnPRODUCEBYENABLETOOORGANIZATION中国营销策划机构中国营销策划机构CIAF2006CIAF2006TOP10TOP1020年汗水辛劳，240月奋斗历程，7300天兢兢业业。“正准”以创业人的精神一路走来，从最初的经营，成长到现如今的先进私营企业、规模型示范企业、省内知名公司。凭借脚踏实地的作风、雄厚的资本、敏锐的市场洞察力，开始进军房地产行业。“正准·凤凰阁”是“正准”的转型首作，营邦公司与“正准”公司携手，共同创造崭新篇章，为城市建设添砖，为事业发展加瓦。www.cg35.cn广告篇广告篇产品产品篇篇营销篇营销篇市场篇市场篇企划篇企划篇壹壹伍伍叁叁肆肆贰贰本方案将从四个方面来阐述对本案的理解与操盘思路www.cg35.cn壹壹营销策划方案市场篇市场篇www.cg35.cnPRODUCEBYENABLETOOORGANIZATION中国营销策划机构中国营销策划机构CIAF2006CIAF2006TOP10TOP10综观大庆市房地产市场，东城区是具备吸纳全市新贵的城区，与西城区相比较拥有良好的生活环境与繁华时尚的氛围。进入2007年，东城区（未含龙凤区内）新开工项目，仅为维也纳音乐花园、大庆科技港、澳龙新城；06年后续开工项目仅为绿色家园Ⅳ，湖滨花园Ⅲ--尚品家；另外，还有06年住宅部分开发完毕但07年在售的沿湖城；和06年开始预热宣传，07年开始销售的巨鹰国际。www.cg35.cnPRODUCEBYENABLETOOORGANIZATION中国营销策划机构中国营销策划机构CIAF2006CIAF2006TOP10TOP10此七个项目中：澳龙新城，位于万宝南侧，属低价住宅，受地段影响，不具备与本案抗衡的实力；沿湖城、绿色家园Ⅳ，位于城市北侧新开发地带，虽有较好的生态环境，但区域配套还需有待完善；大庆科技港，位于大学城区域，项目以商务为主，商业为辅的，业态形式与本案不存在直接竞争；巨鹰国际、湖滨花园Ⅲ--尚品家，与本案的区位关系较近，但湖滨花园Ⅲ--尚品家仅能辐射至大学城区域，相对离区中心较远。巨鹰国际虽处于金融街区域，但产品形态与各案均有明显差别。www.cg35.cnPRODUCEBYENABLETOOORGANIZATION中国营销策划机构中国营销策划机构CIAF2006CIAF2006TOP10TOP10维也纳音乐花园，位于本案东侧，虽目前去化已接近80%，但仍与本案有较强的竞争关系。会在客户心理产生价值比较。因此，在价值观念上是否能产生超越，将是本案未来的重要工作。www.cg35.cnPRODUCEBYENABLETOOORGANIZATION本案与维也纳音乐花园对比表中国营销策划机构中国营销策划机构CIAF2006CIAF2006TOP10TOP101、毗邻新村黄金地段，街区功能配套比较完善，未来发展前景较好。2、面积适中、户型合理，主推80平米左右两居室。3、交通便利，周边公交路线较多，紧邻世纪大道及多条交通热线。4、业态丰富，扩大目标客群涵盖范围。5、邻近机关三小、祥阁小学、大庆69中学，教育配套丰富。1、本案虽然临近多条主路，但住宅与路间多了绿化带、水渠等隔离，较维也纳音乐花园相比更有曲径通幽的宁静。2、维也纳音乐花园临近批发市场，环境嘈杂，而本案与各商业场所距离适当，既可享受采购便利，又免去环境嘈杂的困扰。3、维也纳音乐花园与本案虽同位于黎明河东，但本案距新玛特、龙宫更近。4、相比较维也纳音乐花园，高压线距离本案更近。5、相比较维也纳音乐花园，本案地块分散，社区不够集中，整体形象受影响。6、本案由于部分住宅临近正大方盛，故影响视野开阔度及观景效果。7、本案无会所，影响项目品质。www.cg35.cn相同点不同点PRODUCEBYENABLETOOORGANIZATION中国营销策划机构中国营销策划机构CIAF2006CIAF2006TOP10TOP10理性认识到本案的优劣势，能让我们更准确地发挥优势，规避劣势，针对市场需求来迎合消费者。那么，“超越”维也纳音乐花园，才是使本案在市场中成为佼佼者的关键。无论是从推盘理念的高度上，还是从产品力的深度上、广告表现的角度上，均要有所突破。以下将从，企划篇、产品篇、营销篇、广告篇，来对本案产品进行概念设计、细节规划、资源整合、媒介传播、广告包装。www.cg35.cn贰贰营销策划方案企划篇企划篇www.cg35.cnPRODUCEBYENABLETOOORGANIZATION中国营销策划机构中国营销策划机构CIAF2006CIAF2006TOP10TOP10以本机构多年的操盘经验与对本区域各案的理解，本案具备诸多优势，但其并不是真正把高项目姿态的关键所在。我们不能像巨鹰国际那样，简单直白的诉说产品特性，不给消费者预留想象空间；也不能像湖滨花园Ⅲ那样简单的罗列卖点，平铺直叙的公关市场。如今的市场已不是当年的“井喷”时代。为了更好的适应未来市场，预防突变因素的出现。主题化、概念化，将是振动市场、提升消费者兴趣的有力法宝。www.cg35.cnPRODUCEBYENABLETOOORGANIZATION中国营销策划机构中国营销策划机构CIAF2006CIAF2006TOP10TOP10维也纳音乐花园，有其自身的音乐主题会所，并且在建筑风格上“定义”为奥地利风格。因此“维也纳音乐花园”有其自身的主题性。而本案，除地段以外，在案名、建筑、景观规划、社区配套等方面并无足够打击竞争各案的特殊性和唯一性。因此，本案的概念主题将从市场上的稀缺性与消费归属性上入手，寻求适合于本案的理念。www.cg35.cnPRODUCEBYENABLETOOORGANIZATION中国营销策划机构中国营销策划机构CIAF2006CIAF2006TOP10TOP10将是我们在未来推案时的表现主体国际性·文化特色www.cg35.cnPRODUCEBYENABLETOOORGANIZATION中国营销策划机构中国营销策划机构CIAF2006CIAF2006TOP10TOP10一个主题概念的成功运用，体现在以下三个方面：第一级.产品层面第二级.营销层面第三级.广告层面www.cg35.cn叁叁营销策划方案产品篇产品篇www.cg35.cnPRODUCEBYENABLETOOORGANIZATION中国营销策划机构中国营销策划机构CIAF2006CIAF2006TOP10TOP10产品层面的提升包含：?外立面?施工管理?社区环境?物业管理?安防系统www.cg35.cnPRODUCEBYENABLETOOORGANIZATION中国营销策划机构中国营销策划机构CIAF2006CIAF2006TOP10TOP10在产品层面上，外立面至关重要。既然外立面线条已进入规划定本，无法更改。那么只有从立面的材质与颜色入手。本机构建议开发商，采用高档项目所采用的赭石面砖，提高项目的色调气质。例如：北京的名盘项目CLASS，就是采用此种色调打造了一个地产神话。www.cg35.cnPRODUCEBYENABLETOOORGANIZATION中国营销策划机构中国营销策划机构CIAF2006CIAF2006TOP10TOP10施工管理是一门学科，很多开发商在设计规划方面注入了很多心思，但在施工管理与细节表现上却差强人意。因此，在施工过程中给人以脏乱差的感觉；在后期入住交房时，产品的工艺细节又处理的不够仔细，最终导致交房困难。打造“花园式”的施工现场，是烘托项目气质的不可缺少的因素，且成本不高。例如：万科地产、中海集团，所开发项目的施工现场均采用此标准。www.cg35.cnPRODUCEBYENABLETOOORGANIZATION中国营销策划机构中国营销策划机构CIAF2006CIAF2006TOP10TOP10社区环境，包罗万象。建议，开发商应有效利用宅间绿地，打造良好的园林景致，并配合景观小品，突出项目的文化气质。①②www.cg35.cn从园林环境到小品设置；从潜意识的文化环境塑造到外在的社区形象。均能让人从不同的角度去理解、认知项目品质的差异。PRODUCEBYENABLETOOORGANIZATION中国营销策划机构中国营销策划机构CIAF2006CIAF2006TOP10TOP10在塑造潜意识的文化环境塑造和外在的社区形象这两个方面上，不用过多的投入成本就能达到良好的效果。人性化的休闲设施建设，和原有地块上成年大树的再移植，将是开放商人文关怀与国际化理念的重点体现。www.cg35.cnPRODUCEBYENABLETOOORGANIZATION中国营销策划机构中国营销策划机构CIAF2006CIAF2006TOP10TOP10现代人居理念已经越来越离不开优良物业管理服务的支持。名牌物管是人们所崇尚的。本案如有国际化物管公司的加入将会大大提升项目的知名度与气质。建议聘请诸如“第一太平戴维斯”或“戴德梁行”做物业顾问（可在入住一、两后撤离），协助本地知名物业公司提供完善的服务。www.cg35.cnPRODUCEBYENABLETOOORGANIZATION中国营销策划机构中国营销策划机构CIAF2006CIAF2006TOP10TOP10安防系统，如同建筑品质一样备受关注，是产品层面不可或缺的重要部分。目前大庆市场的中高档项目均采用六级安防措施。本案在此基础上，可进行细节提升，以在未来销售中提供给客户备受关怀、与众不同的尊贵感受。可配备：一卡通全方位出入系统、防盗