2007.7都江堰项目策划团队都江堰项目策划报告都江堰项目策划报告项目综合研究目标客户及市场定位规划产品策划营销策略工程策略成本策略财务分析第一部分第二部分第三部分第四部分第五部分第六部分第七部分亿亿4395元/㎡元）销售金额（亿1.881.52万元，现金正17011年㎡1/㎡㎡㎡㎡元////元元元元全区整盘均价：60004100410041004100：：：：，营销周期销售均价（元/㎡）商业：A1A2B1B2/m2季度达到资金峰值㎡㎡元1㎡年内容”435744544310411800顾认可都江堰优越的地理气候条件和悠闲舒适车库：3万/位2008住宅可售面积(㎡)住宅商业项目整体分两期开发万元，开高走，均价5000高商业：6000元/㎡竣工时间2008.12.102008.12.10●宽景●电梯洋房，走现代简约都市风格路线581元/㎡季度24.50%3,4200万元2,7250万元年2附加值，创造价值体验空间，形成差异化优势2008开工时间2007.11.102008.1.5住宅：4357元/㎡策划报告内容提要都江堰首席现代都市健康社区均价：一期开盘均价：4100元/㎡分期一标段二标段流入时间为本项目拟申请项目开发贷内部收益率：销售净利润率：13.6％单方面积净利：项目整体净利润：5195万元销售总收入：销售总成本：以都江堰中高阶层为核心目标客户，兼生活价值的、作为第二居所成都和三州区域客户品牌先行，强势进入，高附加值户型●薄板实现产品高“元/项目）开发策略资金组织经营目标市场定位项目核心价值提炼客户定位产品定位价格定位（㎡营销策略4项目概况分析SWOT板块及竞争分析项目综合研究市场环境研判第一部分5年达年都左右。082006亩年新增的土18002007亩，800年的市场理论新增供给相关数据来源于当地市场调研机构市场供需状况的增长速度高速发展，％——2007-200825则年面市的土地面积预计在平米。万亩，市区存量土地约4001002007-2008年开始以年平均约万平米左右。年上半年都江堰各区房地产个案去化情况，可预测072001都江堰房地产市场分析144平均容积率水平计算，亩。市区将于1.2600万平米，根据江堰商品房去化面积将突破商品房销售量自市场土地情况呈现供应量和土地价格整体上升趋势，前期已面市或亮相，尚未开发完毕的土地存量约为地拍卖约按照市场的体量为预计在76销售量与市场供应量快速增长6出,块15万元都江堰共拍卖土地,516145年相关数据来源于当地市场调研机构土地市场状况让总价2006,面积88亩,容积率1.5的居住用地在30——历年都江堰土地交易总量.38102006853.2买较量中,最终以124万每亩成交.800亩左右。55829.5200560.1140面积02土地交易总量统计(亩)5.8923购置200都江堰房地产市场分析13.770220006年都江堰土地851655.001-2200120000050土地价格日益攀升从最近的土地交易来看，2月8日,编号JY-07-009万元起拍后,在14位开发商38轮的竞土地供应大幅增加预计07－08即将面市的土地存量在1200150100土地管理进一步规范化，未来土地以拍卖形式出让的趋势不可逆转，开发成本上升导致整体市场价格将不可避免相应提高72及-2-6房以上4333-2-13-3-1%5-3-%14图及25%22--5-33-3.5%0套数统计3-2-2221%2-2-5-3-2%目户型－1%314-2-4-3-0.5%堰市区项39%6%3-32-24-2-都江4%1%6%相关数据来源于当地市场调研机构21市场需求状况3-2-0.5%4-2-及以下——10㎡10%96-115%㎡之间81-95㎡下数统计图4%13080㎡以27%上间－套－11-125㎡13%110220㎡以面积区都江堰房地产市场分析1%㎡00-220㎡2市区项目22%126-1403%1-200㎡㎡18都江堰10%5%面积集中在,141-160161-180㎡城区内以中小规模项目为主，产品品质逐步上升。户型以主导2％03－06年间，都江堰房地产市场价格年均增幅达2实现土地挂牌制度，都江堰开发成本持续上升都江堰房地产市场销售量呈现25％的年度增长幅度，市场发展潜力良好成都成为新特区，经济发展将进入新的阶段。都江堰正处于大成都都市圈层的紧密层范围内，在交通快速接连的背景下，都江堰将更多接受成都的辐射，进入跨越式发展的阶段。都江堰跨越式的城市发展规划，引进中信华南等大型开发商及与新加坡万邦集团合作打造都江堰国际休闲度假旅游区等措施，加强都江堰国际旅游城市地位。都江堰房地产价值将进一步得到体现阿坝与都江堰关系紧密，房地产市场对阿坝州消费者有独特的吸引力市场价格趋势??????——中观层面宏观层面微观层面???从宏观、中观、微观层面对都江堰市场发展趋势进行分析都江堰房地产市场价格具有快速增长的空间都江堰房地产市场分析9。月份20077㎡/年元07％的增长速，22㎡年全市销售均价4150/元2006，价格大幅提升。可㎡年都江堰市区中高档住宅2900/元每平米。根据调研，元2008相关数据来源于市场调研2600都江堰市区中高档住宅销售均价约预测销售均价可望突破住宅销售价格以年均度高速发展，达年四月份都江堰市区中高档住宅销售均价约3400市场价格趋势——390008年年整体均价08、7年3198070预计262206年都江堰房地产市场分析5年21500175804年都江堰商品房销售均价销售价格快速增长0500400035003000250020001500100010元元////元元元元340034003100270031002700套房源去化套房源去化200200套房源开盘一周内多套房源在热销中套房源开盘一周内多套房源在热销中日开盘，均价日开盘，均价88％以上200200％以上200相关数据来源于市场调研200月月开盘，均价月开盘，均价市场去化状况月月开盘，均价月开盘，均价74490，74490，，一周内约％，近㎡，一周内约％，近㎡//㎡㎡去化——90二期四期一期㎡㎡去化年上半年各开盘项目均在开盘当90二期四期一期07都江堰房地产市场分析％以上，竞争并不激烈，房地产开发前景看好天源佐岸一期天源佐岸二期90天源佐岸一期天源佐岸二期都市美丽州四期都市美丽州四期项目销售快速短期去化情况明显，周即去化11，从近为子女“46.6%%,的占与二次置业改３””“26.三州客户比例,，三州客户比例%为父母购房２.“，占总体样本的占总比例近”,.首次置业解决居住“，再次”.相关数据来源于当地市场调研机构消费者的购房目的主要是善居住条件其次是购房消费者大多是都江堰本地居住，占总体样本的５７也相对较高期楼盘成交调查上看呈上升趋势本地为主，三州、成都客户为辅二次置业改善居住条件为主22.4%业.4%22首次置%2.其它6.9%57都江堰10.3%投资2.2%为父母购房%8其他4.购房6%%8.7.%3成都为子女客户问卷统计分析.12凉、阿、26甘49.6%二次置业12而对是否,相关数据来源于当地市场调研机构价格敏感，品牌认知有待挖掘价格敏感，关注小区环境临河和开发商品牌关注较少，现状楼盘自然水景价值挖掘不足及缺少品牌开发商进驻的局面，使得消费群体对这些指标显得有点茫然。对河资源的重视，对品牌开发商的品牌运用将成为本项目重要突破点。职业以公务员及国企员工为主以国家机关单位（42.２%）为主，仅次于它的是国企员工（25.７%）及私营业主(1６.８%).具有较为稳定的长期性收益和具有高收入收益的群体依旧是都江堰购房置业的主力群体。80.0%73.8%5%%70..245%42%70.0%40%7.4%557.435%0.0%%6.8%.7162530%45.9%.0%50%25%.337.7%114%0%20%0.0%44.34.15%.0%3010%0%16.4%5%20.客户问卷统计分析11.5%%00%位者业业4.9%10.退休事业单工商业私营企国营企0.0%个体价格机关及商品牌域规划否临河型设计业管理套设施通状况理位置区环境区是户物配交地小开发国家13平米130到101个面积跨度占到了总样本数3中大户型最受市场认可中大面积舒适户型和适中面积厅户型为主流户型格局相关数据来源于当地市场调研机构2室50%,3室2厅的户型以超过半数的比例位居第一，另外有30％的消费群购买的是套二户型，经济型三居及实用型两居市场空间仍然较大。3客户需求最集中的区间在的区间，近的实用型户型仍然是最受市场追捧的。101-13032.8%35.0%20.0%18.0%18.2%18.0%30.0%16.0%25.0%14.0%12.4%19.7%11.5%19.7%.0%12.0%0210.0%6.8%%15.08.0%6.6%11.5%4.2%9.8%4.9%6.0%4.9%10.0%客户问卷统计分析3.3%3.3%4.0%3.3%5.0%1.6%1.6%1.6%1.6%1.6%2.0%%米米米米米米米米米米米米0.0%0.03卫3卫2卫2卫1卫2卫1卫其它50平00平80平60平50平40平30平20平10平00平90平80平3厅3厅2厅2厅2厅2厅2厅平米以上平米以下000-21-21-11-11-11-11-11-11-11-181-71-57922018161514131211105室4室4室3室3室2室2室14）随着收在居家生活中的”52.5%）、周全的物业阳台%“.760）和购物超市（%关注度较高”59相关数据来源于当地市场调研机构消费者对内部设计的选择是客厅带观景阳