www.cg35.cn房地产资料深圳市德思勤置业2006-1-18谨呈：深圳市大富铭投资发展有限公司大富铭投资振兴路项目营销策划报告www.cg35.cn房地产资料项目分析www.cg35.cn房地产资料项目位置项目印象www.cg35.cn房地产资料商业面积3500㎡住宅面积29500㎡————总用地面积：4882.5㎡建筑面积：33000㎡容积率：6.75覆盖率：40%车位数：150?????项目地块指标www.cg35.cn房地产资料项目四至东南西北??www.cg35.cn房地产资料商场：商业大厦裙楼。大多有展示橱窗，商业氛围好。项目街区商业概况物业类型街铺：工业区厂房、旧住宅楼一层改造；物业形态街铺面宽4-5米、进深3-8米，层高4米。经营规模小型居多；万佳百货规模较大。经营状况好。出租率高，无停业或转租。?——?——?——?——www.cg35.cn房地产资料服饰饮食日杂五金及其他银行电信35%13%20%21%4%7%街区业态分布比例www.cg35.cn房地产资料。街区价值分析街区商业气氛浓，内街商业得益、前景利好。业态丰富形成行业共荣，较具规模的商业业态集中，特色商圈逐渐形成，本项目商业发展条件成熟。商业联动住宅销售、投资前景增大???www.cg35.cn房地产资料拥有优越的商务、生活环境。项目SWOT分析优势（S）地段优势：成熟便利大区域，配套及交通资源丰富，规模优势：体量小、易消化。一期开发无后续工程干扰。地块优势：地块方正，商业和住宅易于规划布局。景观优势：东南向中高层户型有荔枝公园景观。商业优势：四面临片区次干道，商业价值提升前景好。?????www.cg35.cn房地产资料劣势（W）周边旧厂房陈旧，较为杂乱拥挤，影响低层采光及景观。次干道交通拥挤，车流不畅，有噪音影响。地块占地面积小，户型布局拥挤降低产品品质。???www.cg35.cn房地产资料价值提升，价格有提升空间。投资客和原住民购买潜力大。机会（O）发展前景：华强北商圈和工业区改造，区域形象和客户资源：紧邻华强北旺区和园岭、通心岭老生活区，市场竞争：与片区新物业状况迥异，回避区域竞争。???www.cg35.cn房地产资料威胁（T）深圳整体市场供应量放大形成压力。区域其他项目将分流客户。??www.cg35.cn房地产资料项目发展策略片区商务、生活环境成熟，本项目宜打造成小而精功能多元化物业。极大吸引区域小型商务和居住客户。规模小、体量少，清晰定位以求快进快出。树立品牌、争做片区物业新贵。?“”??www.cg35.cn房地产资料住宅定位www.cg35.cn房地产资料针对本项目地块特征本项目价值最大化参考区域物业发展现状定位原则图示www.cg35.cn房地产资料物业定位华强北·新复合型服务式公寓www.cg35.cn房地产资料住家服务酒店服务商务服务住宅功能商业功能商务功能投资功能功能复合华强北·新复合型服务式公寓产品创新定位分解技术复合服务复合www.cg35.cn房地产资料提高项目品牌创造项目的增值服务快速实现住宅销售增加商业售卖的品牌筹码导入导入价值服务理念投资商用\居住www.cg35.cn房地产资料住宅客户定位www.cg35.cn房地产资料投资型；商务置业型；自住型。???客户类型划分www.cg35.cn房地产资料投资型客户30岁以上；多次置业经历；付款方式多样；看中物业投资价值；对朝向、楼层关注少，对价格较敏感，希望付款方式轻松灵活；希望物业有基本装修。本区域小私营企业主、高级白领人士；其他片区的投资客（含港客）。特征：????????www.cg35.cn房地产资料商务置业型客户片区商务人士；成长型小公司、驻深办事处；自由职业者SOHO一族。??对物业位置、交通、服务等较为关心；与投资者同样关心物业的保值、增值性；智能化要求较高，管理要求好；希望建筑布局灵活，易间隔和组合。特征：?????www.cg35.cn房地产资料他们喜爱的办公空间?www.cg35.cn房地产资料自用型客户（一）过渡型置业购买中小户型的片区白领人士。特征：——25-35岁；首次置业；居住人口多为1-2人，有子女者较少；文化层次较高，受过高等教育者居多；月收入5000元/月以上；对价格较敏感，付款方式希望轻松灵活；较偏爱单身公寓、一房一厅。???????www.cg35.cn房地产资料购买偏大户型——自用型客户（二）特征：要求管理好，同样关注保值与增值。片区原住民；公务员、附近工作的企业管理阶层、高级白领、经商人士；为子女就读本区域名校的人士；外地驻深机构高层人士。35岁以上；多次置业为主，理性置业；居住人口多为3-4人以上、有子女；文化层次较高，受过高等教育；经济基础雄厚，价格敏感度低；喜爱三房以上户型，室内功能布局要求高，对景观、朝向有要求；???????????www.cg35.cn房地产资料居家室内环境www.cg35.cn房地产资料华强北多功能服务式公寓·形象定位www.cg35.cn房地产资料优豪斯（）·U-house释义：1．楼盘珍贵地段、高品质形象与质素的综合表述，具有一定国际感；2．气势逼人，张扬楼盘个性。项目命名建议www.cg35.cn房地产资料1．新族·国际公寓2．环亚新都市3．嘉景·国际公寓4．柏仕晶舍项目备用命名建议www.cg35.cn房地产资料户型定位www.cg35.cn房地产资料///60%富怡雅居6.5%100%33.5%///12%62%26%玮鹏花园100%///9%70%21%航天立业100%//5%45%38%12%都会100100%////8%92%阁林网苑100%/2%5%26%34%33%群星广场100%在售项目户型比例一览表户型公寓一房两房三房四房五房总计www.cg35.cn房地产资料/35%35%20%10%100%富宁达项目/8.5%100%33.1%36.4%22.0%新亚洲中心广场//14%3.5%100%82.5%东方时代广场公寓一房两房三房四房总计待售项目户型比例一览表项目名称www.cg35.cn房地产资料本项目户型定位建议www.cg35.cn房地产资料以一房为主以两房为主9层以上平面布局建议北以商务办公间为主3-8层平面布局建议户型分布建议（两种）北www.cg35.cn房地产资料避免由于低楼层景观、视野、采光等因素带来的销售压力，整体提高项目的销售价格。开发要点：①框架结构、便于打通；②不设厨房、隐蔽洗手间；③智能化综合布线设施。1．商务办公间：3-8层www.cg35.cn房地产资料采光、通风较好，东南朝向有荔枝公园景观资源，售价可提高。①带景观方位安排偏大户型；②保证房、厅、厨、卫比例关系，实现均好性；③采光、通风良好，避免经过厨房进入洗手间；④避免排水、排气向公共走道；⑤开放式阳台、大凸窗设计，景观单位考虑落地窗；⑥户型设计考虑可拆合。开发要点：2．普通住宅：9层以上www.cg35.cn房地产资料8%19%37%35%100%套数比64146288277775套数402089183822面积127402950014%30%43%13%100%面积比）/225-3028-3535-5055-65面积区间（m本项目户型及面积定位户型总计商务公寓单身公寓一房一厅二房一厅www.cg35.cn房地产资料以单身公寓、一房为主的中小户型定位模式，符合片区市场的需求状况。考虑总价原则定位户型面积，价格提升空间大。项目周边建筑物密度较大，景观资源缺乏，中小户型的项目定位降低销售风险。定位阐述：???www.cg35.cn房地产资料住宅价格策略www.cg35.cn房地产资料产品分解定价策略——比较市场同类产品的价格，得出项目各种不同产品的价格，最终合成项目整体价格。即：针对本项目产品形式，价格定位策略www.cg35.cn房地产资料8%19%37%436%100%套数比64146288277775套数14%30%43%13%100%面积比）2/25-3028-3535-5055-65面积区间（m户型总计商务公寓单身公寓一房一厅二房一厅本项目产品形式www.cg35.cn房地产资料一房以上的户型占平分秋色；总面积的50%；销售主攻方向是公寓与一房单位。单身公寓与一房户数统计分析：结论：??商务公寓单身公寓一房一厅二房一厅商务公寓单身公寓一房一厅二房一厅项目不同户型套数比19%37%36%8%项目不同户型面积比14%30%43%13%www.cg35.cn房地产资料?同地域片区竞争?同品质竞争?同定位竞争（户型与客户定位一致）?同概念竞争（主卖点的推广）?同客户源竞争选择竞争楼盘做市场比较的原则www.cg35.cn房地产资料销售率已卖两年销售率90%已卖两年销售率97%卖一年多销售率75%卖近两年住宅售罄售罄100%已卖3月销售30%222222）2均价（元/m8000元/m9000元/m7600元/m7800元/m8000元/m8500元/m2、三房117m2、三房103-107m、一房42-56m22单房、62m2两房为主、46m两房、107m22两房，三梯26户2复式170m2、2、两房61-84m、五房167-204m22三房以上大户型，一梯两户、两房63-88m户型定位三房，3梯14户22一房为辅，4梯10户22三房、77-81m一房、69-87m22一房、60多m245m102m117-331m商务式公寓，36-53m住宅部分：公寓29-39m一房38-56m位置中航路东振华路东段振兴路/燕南路振华路东段、富怡雅居旁上步中路/振中路华强北路/红荔路比较楼盘列表都会100项目名称玮鹏花园富怡