：谨呈：复地武汉置业有限公司[2007]GW_SZ30复地武汉武重项目总体发展战略及定位2007-5-16本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。PDF文件使用"pdfFactoryPro"试用版本创建Cwww.fineprint.com.cn项目研究工作的阶段划分，目前处于发展战略和整体定位阶段，月底将提交产品建议及启动方案?做什么？?怎么做？第二阶段第一阶段物业发展建议整体发展战略及定位及启动期定位v市场调研v规划细化、功能细工作化、产品细化v竞争及消费者访谈内容v分阶段开发策略、开v成功案例借鉴发节奏v区域价值点分析v启动期客户、位置、v项目竞争力规模、产品、户型定位提交v整体战略、v总体规划及产品建议成果v总体定位v启动期定位本报告是严格保密的。2PDF文件使用"pdfFactoryPro"试用版本创建Twww.fineprint.com.cnê项目基本判断u项目建筑面积约107万m2，虽然是以住宅开发为主，但绝对不是一一、本项目开发必须以区域开发的角度来思考个普通的房地产项目，不能以开发小项目的经验来处理。二、本项目必须遵守大盘开发的一般规律u项目是武汉重型机床厂整体改造计划一部分。属于城市核心区都市重建体系。三、本项目开发属于都市重建的范畴，必须遵守都市重建的普遍规律基本判断：世联经验本报告是严格保密的。3PDF文件使用"pdfFactoryPro"试用版本创建!www.fineprint.com.cn?!都市重建案例研究提示性案例鹿特丹(荷兰)爱丁堡(苏格兰)传统与现代的融合是旧爱也是新欢单体建筑的魅力个性与传统的和谐保留与更新IBA新建内城（柏林）批判的重构增值举措标杆性案例六本木(日本)形象致胜规划领先单体厂房改造案例北京798工厂、上海8号桥、上海X2工程深圳康佳工业区改造、蛇口南海厂房改造本报告是严格保密的。4PDF文件使用"pdfFactoryPro"试用版本创建?www.fineprint.com.cn重建案例研究发现，保留与更新、增值举措是都市重建项目的增值核心1保留具有历史回忆的建筑，进行创新改造，并赋予新的功能，形成新的公共活动空间和标志场所，一般以酒吧、餐饮等公关活动中心、艺术中心和创意产业区为改造的主要方向2增值措施之一是通过具有强制性视觉冲击的标志性建筑物来打造3增值措施之一是打造具有人文特色、国际化的区域标识体系和步行系统4通过多层次、复合化的功能体系，形成城市生活新的一极，突破区域原有价格体系5在打造实体建筑和功能的同时，关注人的活动及心理感受，并形成精神归属中心和精神圈层本报告是严格保密的。5PDF文件使用"pdfFactoryPro"试用版本创建琀?www.fineprint.com.cn大盘开发案例研究提示性案例中海国际社区北京富力城重建区域价值高地价下的开发模式模式、定位、产品、营销、分期、容积率分布、节上海古北奏、盈利模式等开发理念标杆性案例华侨城开发节奏区域整合本报告是严格保密的。6PDF文件使用"pdfFactoryPro"试用版本创建?www.fineprint.com.cn大盘案例研究发现，区域价值界定、功能产品多元化、合理开发节奏是大盘成功的关键点1大盘必须营造区域价值，然后形成项目独特的核心价值主张2大盘功能配比必须是复合和分层级的，不同层级承担不同的功能，并在开发期的不同阶段发挥不同的作用3大盘产品相对复合和多样，通过标杆产品、回现产品、创新产品的组合搭配，整体实现项目目标4大盘需要营造自己专属的客户圈层，主流客户群，且客户群要复合而非单一5大盘的启动以立势为主，必须形象高端，以次高端产品做标杆，中高端产品回现，在此模式之下，保证后期的价格提升的潜力空间本报告是严格保密的。7PDF文件使用"pdfFactoryPro"试用版本创建琀?www.fineprint.com.cn以上规律是类似项目的成功法则，本项目必须遵守,下面分析本项目面临的具体问题本报告是严格保密的。8PDF文件使用"pdfFactoryPro"试用版本创建?www.fineprint.com.cnf报告基本思路案例借鉴市场核心项目发项目客户目标及解析项目界定背景问题展战略定位?区域状况?城市背景?区域价值重?客户定位?配套交通?区域背景新定义?功能定位?项目本体?客户状况?项目竞争力?功能布局?形象定位本报告是严格保密的。9PDF文件使用"pdfFactoryPro"试用版本创建www.fineprint.com.cn客户目标及解析本报告是严格保密的。10PDF文件使用"pdfFactoryPro"试用版本创建Twww.fineprint.com.cn客户目标本报告是严格保密的。11PDF文件使用"pdfFactoryPro"试用版本创建?www.fineprint.com.cn目标及限制条件ll企业企业层面层面目目标标：树立：树立复地复地在在武汉市武汉市场场的的形象形象，，通通过此过此项目项目进进客户目标入当入当地地高高端物业端物业开发开发领领域域ll项目项目层面层面目目标标：内：内部部收益率收益率IRRIRR≧≧2020％％；；ll土土地地出出让让程序程序对对支付支付条条件要件要求求比较比较严格严格，，20200707年年底交底交付付1616亿（亿（3535亿亿地地价价中中2525亿亿交交付给付给武重武重集团）集团）l2007年底土地交付量为120-300亩，可办证量为300亩，剩余400亩地限制条件l2007年底土地交付量为120-300亩，可办证量为300亩，剩余400亩地块块交交付付时时间截至间截至20200909年年ll武武重大重大门门、现、现状绿状绿化化带等带等规规划方划方面面的的特殊特殊要求要求ll22007007年年底底为为项目工项目工程程节节点点（领（领取四取四证）证），，售楼售楼处及处及会所会所建成建成时间时间约约在在22008008年年1010月月ll地地块块有有9900//6060的的政府政府规规划划限制限制限制条件ll武重武重机机床床厂用厂用地，地，3535亿亿地价地价获取获取，，与华与华润润、、福福星星惠誉惠誉、和、和黄黄等等共同共同抢夺抢夺本报告是严格保密的。12PDF文件使用"pdfFactoryPro"试用版本创建?www.fineprint.com.cn复地对于项目的困惑点ll量量与价与价如何平衡如何平衡ll商商业业的的配配比比和开发和开发模式模式ll持续持续开发的开发的问题问题ll9900//6060规规划划限制限制的的问题问题本报告是严格保密的。13PDF文件使用"pdfFactoryPro"试用版本创建Fwww.fineprint.com.cn?目标解析本报告是严格保密的。14PDF文件使用"pdfFactoryPro"试用版本创建?www.fineprint.com.cn客户目标解析ll企业层面企业层面目目标：树立标：树立复地复地在在武汉市武汉市场场的的形象形象，，通过此通过此项目项目进入当进入当地地高端物业高端物业开发开发领领域域企业层面目标是通过项目目标实现达成的ll项目项目层面层面目目标：内部收益率标：内部收益率IRRIRR≧≧2020％％；；u项目的净现值等于零时的折现率，是指项目投资实际可望达到的收益率，是项目期望的结果之一作为一个评判性指标，而非u有多种组合实现方式，但当经营期大指导性目标量追加投资时，又有可能导致多个IRR出现，或偏高或偏低，缺乏实际意义重新明确本项目的核心目标及在此基础上存在的核心问题本报告是严格保密的。15PDF文件使用"pdfFactoryPro"试用版本创建Fwww.fineprint.com.cn隖困惑点解析l量与价如何平衡——价格实现和开发节奏问题l商业的配比和开发模式——配套问题l持续开发的问题——项目核心驱动力和节奏问题l90/60规划限制的问题——技术解决或策略问题现有困惑点的解决是建立在对项目核心问题解决的基础上本报告是严格保密的。16PDF文件使用"pdfFactoryPro"试用版本创建Fwww.fineprint.com.cn?项目界定本报告是严格保密的。17PDF文件使用"pdfFactoryPro"试用版本创建Twww.fineprint.com.cn区位指数-----项目位于武汉三镇之一的武昌区城市中心地带u行政区划分上位于武汉市武昌区汉口长江u南距武昌核心区中南路约5分钟车程；北距徐东商圈约2公里汉江武昌汉阳本报告是严格保密的。18PDF文件使用"pdfFactoryPro"试用版本创建Fwww.fineprint.com.cnì区位指数-----水果湖片区是省委省政府所在地，自然景观优良,人文气息浓厚u东湖2000年成为国家首批AAAA级旅游景区,面积73平方公里，其中湖面面积33平方公里，是中国最大的城中湖。u作为楚文化腹地,区域经过多年建设,拥有如行吟阁、屈原纪念馆，楚市、楚才园、楚城与楚天台等了楚文化游览景点，展示了八百多年楚文化的博大与辉煌。u武昌起义纪念馆和烈士陵园等爱国主义教育基地结合周围林立的大学,拥有良好的历史人文氛围。本报告是严格保密的。19PDF文件使用"pdfFactoryPro"试用版本创建隖www.fineprint.com.cn交通指数-----项目地块周边南北向主干道通达良好，东西向贯通不足，属于内环线东端u东西向三大干道：u徐东大街u洪山路+东湖南路u珞狮路长江二桥u南北向两大干道u中北路+中南路u东湖路徐东大街u中北路与中南路联通武昌两大商业区，东湖路为汉口核心区景区迎宾大道中北路中南路东湖路u地块以北三号门将修建一条新的市政规划路u地块以南武重仓库紧邻长江一桥洪山路东湖南