我们做什么档次？确定档次之前，深入了解项目，以及竞争本报告是严格保密的。在确定档次之后，在产品、形象等等各方面应该如何演绎？2005.4城市假日二期前期策划报告本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。谨呈:地业房地产有限公司2必须明确的个前提Q1：世联对地产宏观大势的理解？可支配收入定基指数住宅销售价格定基指数155.05123.551997年1998年1999年2000年2001年2002年2003年（深圳：2003年房价收入比为4.25）关于房地产泡沫：论据不足100120140160可支配收入与住宅销售价格增长比较（中国）定基指数：1997年=100商品住宅价格上涨幅度远远低于同期城镇居民家庭人均可支配收入增长速度年，我国城镇居民住房的房价收入比呈现下降态势1998-2003“”增长弹性增长弹性增长弹性=1.5=1.4=1.320072025202820312034美国40年来的稳定线地产行业前景：快速发展可持续数十年2004201020132016201920222022％％％％％％％％我国房地产业未来增长弹性与其占国内生产总值的份额5467891011年，我国房地产业增加值平均只占的年，我国房地产业增加值对增长弹性为，未来十几年，房地产业增长弹性将上升到，甚至（即GDP增长1%，房地产业产出增长1.3%或1.5%）1991-2003GDP1.8%1991-2001GDP1.091.31.524.420.517.842.527.532.522.5051015202530354045美国中国2000201020202030美国1940年1950年1960年1970年平方米/人微观视角下：房地产业的增长空间巨大我国人均住宅使用面积的未来增长空间仅平方米17.8年我国城镇居民人均住宅使用面积年我国人均住房使用面积可能达到的水平为平方米左右（建筑面积平方米左右）（深圳住宅人均建筑面积约25平方米，统计误差来自人口基数的口径）2003202024302必须明确的个前提房地产市场快速健康发展A1——Q2：对地产新政的解读？，要用政治干预来解决目前面临的房地产局势。我们认为开发商与房地产其他从业人员要清醒地认识到这次调控的政治意义，考虑问题和公众场合的态度要从大局出发，而我们建议开发商不要为了博取超额利润而盲目定位豪宅项目。政治高度。例如万科集团总经理郁亮早在4月初的一次公开论坛上表态：万科不参与抬高房价的行动，全额退还开盘前的认筹金额，积极参与政府对低收入者的社区开发。观点一：开发商应该以政治大局为重。我们建议保持与目前国家舆论一致的言行是十分正确的。这次对房地产的宏观调控，已经上升到不能以市场、局部利益和小企业利益来理解目前的国家对房地产的态度利率继续向上浮动：房价同比增长率小于5%。如果房价还继续上涨，国家的调控力度还会不断增加。我们估计会有如下的政策可能将用于下一阶段的调控：①个人按揭贷款（增加所得税、契税，恢复增值税等）；③进一步，定义豪宅界限为120平方米，开发户型面积70%超过120平方米。对于豪宅的开发贷款和个人按揭贷款给与严格限制。市场流转税国家调控警戒线打击高价商品房观点二：进一步的房地产调控措施还将继续出台，开发商谨慎面对开发项目的定位。我们建议开发商不要为了博取超额利润而盲目定位豪宅项目。；②加重房地产2、3及考虑到一季度的统计结果，全国房价同比上涨12%，我们认为更加严厉的调控措施会陆续出台，达到限制异地置业。我们估计国家有可能出台的套利行为是使得房价疯狂上涨的重要原因之一，将会成为本阶段观点三：短期炒楼将被严打，项目和企业的抗严打的对象风险能力是开发商本阶段生存和发展的关键。我们建议开发商在开发时对客户市场的研究要精准定位，主要考虑自用需求和长期投资市场。短期炒楼的政策来控制炒楼行为，这使得一些诸如上海、杭州、青岛、三亚等异地置业占过重比例的城市房地产市场短期崩溃，置业者结构会发生全面转化。信息不对称的房地产营销方式将全面失效，我们估计国家将在法律法规上出台更加严厉的政策控制房地产营销炒作，实现置业者的客观理性。因此，置业者会采取观望态度，市场的交易速度会迅速放缓，交易量也会萎缩。那些，依靠预售来回笼资金和滚动开发的项目将会不能生存。局部竞争市场的针对自用需求的产品核心竞争力，将会是市场的赢家。观点四：旧有营销方式将在新政下成为不可能，核心竞争能力将是市场胜出的关键。我们建议开发商在开发项目的时候要做好充足的资金准备，着力打造开发项目的市场竞争力，充分挖掘市场渠道，以实力赢得市场。预售前的认筹、分期销售、价格低开高走等利用-认筹解-筹开盘预售许可证新的游戏规则下如何解决本该是“认筹”发挥的作用?的销售模式被打破登记认筹选房销售2005.3.31政府封杀无证认筹，常规的预售证登记销售预售证BeforeAfter项目运作进程认筹的功效：1、开发商信心2、定价依据3、开盘储客选房转化时间）—认筹—（什么因素可以提高解筹率）（登记（从认筹客户转化为成交客户的比例）不同物业类型登记客户转化为认筹客户的比例、解筹率的研究解筹率影响因子研究转化时间/周期研究特征研究123[]世联研究//寻找适合项目的登记方式提升相关活动客户维护的有效性2必须明确的个前提A1——大势：房地产市场快速健康发展A2——政策：谨慎且积极应对政府新政化提升项目品牌知名度利润最大世联理解的项目目标是什么？持续旺销迅速形成轰动效应——世联理解：代理公司价值突破现状，寻找最大价值2（市场平均价格）（高价）Price1Price2项目指标：总建筑面积：8.62万总套数726套容积率:2.2建筑限高:40米mPrice12个前提大势：房地产市场快速A1——A2——政策：谨慎且积极应对健康发展政府新政关内关外11-04年关外供量为主体关外供量为主体1%%6874.967784.527799.56年86140402关内房价稳步上涨关内房价稳步上涨）3003年089%11%26481.896948.487543.24平方米02价（元/01.741.724.4387%13%2均02年590725742山%%01罗湖福田南0594120.008000.006000.004000.002000.0010000.00%%%%0%0%8060402010近四年土地供应量关内外对比分析罗湖福田南山4200西丽片区是深圳特区内土地储备最多的区域之一西丽片区是深圳特区内土地储备最多的区域之一关内土地稀缺带来关内房价稳步上涨，片区）3发展前景良好。00本报告是严格保密的。方米2万平关内供应量呈下降趋势关内供应量呈下降趋势002面积（2工开西丽新1年历南山2000002000000503025201510号线南坪快速11北环大道轻轨广深高速号线交通极其便利5西丽地铁沙河西路西部通道交通：西部通道、南坪快速和地铁轻轨的开一期：二期：年下半年全线通车2005.122008竣工日期年月年下半年067-2008——一期：二期：2003.12.282004.5开工日期已开工预计近三年内开工年上半年2006起止路段香港跨海大桥到南山，北上深圳机场、连接滨海大道和沙河西路蛇口码头通至西丽利用平南铁路和平盐铁路既有通道，连接南山、龙华、坂田、横岗和盐田，途经深圳西部、大学城、龙华车站、上李朗、塘坑等，全线长约公里西起南山大学城，东到坪地56道路名西部通道地铁号线轻轨号线南坪快速干道片区崛起三大优势通将改变片区的时间和空间概念，城市边缘变成城市中心。511塘郎山森林公园塘朗山森林公园总面积约塘朗山森林公园总面积约方公方公里，规划了里，规划了大景区：塘朗峰景区、大景区：塘朗峰景区、深云谷景区、望天螺景区、红花岭景深云谷景区、望天螺景区、红花岭景区。公园建成后，年接待游人可达区。公园建成后，年接待游人可达万人次万人次西丽湖为特区三大旅游区之一，是西丽湖为特区三大旅游区之一，是西部旅游区的重点。西部旅游区的重点。年年初，深圳旅游集团已与香年年初，深圳旅游集团已与香港新世界股份有限公司签订了港新世界股份有限公司签订了亿元亿元的合作西丽湖度假村开发大型旅游公的合作西丽湖度假村开发大型旅游公寓等项目，寓等项目，年将全面动工年将全面动工年年月份决定引进法国月份决定引进法国未来未来乐园乐园落户，并已被列为市政重大建落户，并已被列为市政重大建设项目，拟投资设项目，拟投资亿引进其亿引进其个项个项目，选址西丽湖度假村目，选址西丽湖度假村??101044100100????200320036620042004??200320031111||““””551616。。高尔夫球俱乐部本项目市野生公园西丽湖渡假村西丽湖水库——片区崛起三大优势稀缺自然资源：高尔夫球会、野生公园和未来开发的塘郎山森林公园和西丽湖景区龙珠医院本项目大学城宜家南山体育中心留仙洞城IT深圳大学城总体规划面积为深圳大学城总体规划面积为平平方公里方公里计划用计划用年时间分两期建成。年时间分两期建成。清华、北大、哈工大等几所高校正清华、北大、哈工大等几所高校正式迁入式迁入留仙洞集成电路产业园，建成后留仙洞集成电路产业园，建成后将成为南山又一高新技术产业带。将成为南山又一高新技术产业带。我国南方地区最大的一家合资医我国南方地区最大的一家合资医院，也是我市第一家肿瘤专科医院院，也是我市第一家肿瘤专科医院南山体育中心面积达南山体育中心面积达万平方米。万平方米。建设标准的足球场、篮球场、排球建设标准的足球场、篮球场、排球场、游泳场馆、乒乓球场馆、田径场、游泳场馆、乒乓球场馆、田径运动场地及附属设施、设备等。运动场地及附属设施、设备等。世界上最大的家居商品零售商世界上最大的家居商品零售商瑞典