广东省惠州与河源两市房地产市场拓展报告广东省惠州与河源两市房地产市场拓展报告广东省惠州与河源两市－－区域选择与时机把握房地产市场拓展报告——区域选择与机遇把握××公司发展（控股）股份有限公司市场拓展部二ΟΟ八年一月市场拓展部&投资管理部I二○○八年一月广东省惠州与河源两市房地产市场拓展报告前言2007年9月至12月期间，市场拓展部与投资管理部在公司管理层的指导和大力支持下，对广东省特别是惠州和河源两市的房地产市场进行了重点调研和市场拓展。由市场拓展部和投资管理部共同组成的广东省房地产市场拓展工作小组，通过认真的项目考察和市场调研，对惠州、河源两市的社会、经济、文化、城市空间发展结构以及房地产市场情况，都有了一个相对深入的直观认识。与两地的地方政府及与房地产开发相关的国土资源、规划、建设等主管部门建立了密切的工作联系和顺畅的沟通渠道。实地调查了惠州、河源两市共四十多个意向地块，经过深入分析和专业研讨，从中筛选出了具备一定介入条件的九个项目上报公司，作为工作组前一阶段在广东进行市场拓展活动的小结，听取公司的具体指示，以明确下一步市场拓展工作的重点和策略。I广东省惠州与河源两市房地产市场拓展报告目录前言.....................................................................................................I第一部分阶段性工作总结....................................................................11.1惠州市场...........................................................................................11.2河源市场...........................................................................................11.3目标和任务.......................................................................................1第二部分惠州和河源城市发展分析....................................................42.1惠州城市概况..................................................................................42.2河源市城市概况..........................................................................12第三部分惠州和河源房地产市场研究..............................................213.1惠州市房地产市场......................................................................213.2河源市房地产市场......................................................................36第四部分重点项目汇报......................................................................444.1惠州市重点项目..........................................................................444.1.1××公司（惠州）孵化产业园项目.......................................454.1.2××公司（惠州）信息大厦项目...........................................764.2河源市重点项目..........................................................................774.2.1河源人民公园商住项目...........................................................784.2.2河源益和花园二期商住项目...................................................904.2.3河源钓鱼台项目.......................................................................984.2.4河源恐龙遗址公园项目...........................................................99I广东省惠州与河源两市房地产市场拓展报告第一部分阶段性工作总结1.1惠州市场　市场拓展部在公司领导的安排部署下，以“※※地产”为战略指导，重点在惠州市开展了一系列市场拓展工作，完成了“东平半岛综合商住项目”、“惠州老商业街”、“数码工业园”、“三栋工业园”、“大亚湾国际物流园”、“汝湖中心城镇改造”、“庙滩水库”、“淡水沙田住宅项目”、“淡水沙田温泉度假村”、“淡水渡头河专家村”等项目的摸底和接洽。与仲恺高新区就合作建设××公司（惠州）孵化产业园达成战略合作协议。与惠州信息产业局就合作建设惠州信息大厦达成初步合作意向。1.2河源市场在对惠州市场进行重点考察的同时，我们发现河源市房地产市场近期表现活跃。在调研河源市房地产市场中，得到了当地合作伙伴的大力支持，获得了一些重要市场信息，在恐龙遗址公园项目、钓鱼台项目、人民公园东侧占地13万平方米的商住项目、益和花园二期项目上有进展。1.3目标和任务?拓展以广东为核心的泛珠三角地区的房地产市场。以惠州为切入地区，站稳脚跟后，再谋求对周边城市区域的渗透和扩张。?推广“××公司”品牌，宣传“※※地产”理念。?深入研究目标区域宏观经济发展及房地产市场，力争实现低成本进入、短期投资与战略投资相结合，控制宏观和微观市场风险。?建设一支专业团队，巩固和加强与项目所在地政府等相关部门合作关系，在区域局部市场打造具有影响力的项目。?在2008年实质性启动1～3个※※地产或与之相关的项目。第1页/共101页广东省惠州与河源两市房地产市场拓展报告表1惠州市场拓展大事记年月日期××公司惠州市政府洽谈事项黄总市委书记黄业斌就××公司投资惠州进行战略交07.096许总市长李汝求换意见9市场拓展部成立批示签署××公司与仲恺战略合作协议19许总批示尽快成立××公司（惠州）地产有限公司24许总07.10在“××公司（惠州）孵化产业园概念性项目建议书”作出批示：“送严曙光同志阅，加强与对方衔31黄业斌接，务求取得实质性进展”双方签署“合作建设孵化产业园战略框架协议”1周总仲恺高新区听取惠州市市场拓展情况汇报许总周总07.116明确孵化产业园项目四块用地，并15项目小组仲恺高新区商定先期启动总部经济区听取惠州市房地产市场项目情况7许总汇报双方就合作建设××公司（惠州）信息产业大厦达成原则性意向12项目小组信息产业局就中关村“※※地产”与※※部火炬中心梁桂主任交换意见07.12许总周总18就孵化产业园的方案、机制、制度、19项目小组仲恺高新区运营模式、盈利体制等提出研究课题××公司（惠州）孵化产业园及总部经济区批准立项4惠州市发改委听取广东惠州房地产项目进展情况汇报08.01许总周总14第2页/共101页广东省惠州与河源两市房地产市场拓展报告表2河源市场拓展大事记年月日期××公司河源市政府洽谈事项常务副市长黄建中就××公司、鹏润地产投资河源07.1030周总市府秘书长黄民强房地产交换意见听取河源市市场拓展情况汇报许总周总607.11双方讨论钓鱼台、恐龙公园、人民公园东侧13万M29周总市长刘小华听取河源市房地产市场项目情况汇报2商住项目许总周总7益和花园项目董事就益和花园二期项目转让情况进行协商07.1221项目小组长张坤光土地储备中心主任推介人民公园商住地块，并建议与政府签署意向书22项目小组傅有光听取河源市房地产市场项目进展情况汇报许总周总08.0114第3页/共101页广东省惠州与河源两市房地产市场拓展报告第二部分惠州和河源城市发展分析广东省珠三角地区作为中国改革开发的门户城市，凭借得天独厚的区位优势和自然禀赋，经过改革开发后20多年的发展，已经成为“泛珠三角”区域经济的领头羊和中国国民经济的重要一极。图1广东省在全国区位分布示意图惠州市作为广东省东南部的重要次中心城市，虽然总体水平不如深圳、广州等城市，不过近年来经济发展势头强劲，展现出强烈后发优势，市场机遇和潜力巨大。河源市作为广东省东北部的地级城市，是广东进入内地的“粤北门户”，作为广州、深圳、惠州的后花园地位，区位优势逐渐显现。。图2惠州、河源两市在广东省区位分布示意图第4页/共101页广东省惠州与河源两市房地产市场拓展报告2.1惠州城市概况2.1.1城市简介惠州地处广东省东南部，珠江三角洲东北端，属珠三角经济区。惠州南临南海大亚湾，毗邻深圳、香港，北连河源市，东接汕尾市，西邻东莞市和广州市，素有“粤东门户”之称。陆地面积1.13万平方公里；海域面积4520平方公里；海岸线长2