谨呈：扬州市安厦正太房地产开发有限公司扬州安厦正太项目物业定位与发展战略技术经济指标规划用地面积：13.2万平方米容积率：1.6总建筑面积：21.2万平方米建筑高度：188地块不大于36米建筑日照间距：不小于1：1.35配套商业：避免沿城市道路带状布置我们的工作都必须以现实条件为基础，以共同的目标为导向我们的目标?打造扬州样板性示范项目?控制投资风险、实现投资利润的可兑现和最大化?塑造企业品牌?实现房产与地产、近期与中期项目运作良性互动项目背景与约束条件?所在版块形象好?认知程度较高的城西房地产版块，区域整体档次较高?住宅市场供大于求?政府大量出让土地，2005年市场供应量显著增加，导致市场供大于求。?地块控规政策导向性?政府主导的CLD新区，规划的配套设施有待于政府的持强续投入?市场局部泡沫?就在住宅市场供大于求的局面出现时，价格却背离价值曲线稳步上升，而这种上升趋势仍在延续，在城市房产需求人口相对有限的大势下，扬州某些区域房地产市场发展已经进入相对虚假繁荣本报告的研究思维导图项目界定宏观分析项目界定宏观分析基地价值分析基地价值分析市场分析市场分析项目定位项目定位整体发展战略整体发展战略扬州地处苏中沿江经济带苏南经济辐射苏北的关键传承点扬州城市经济定位长三角地区的许多城市都在利用上海对外辐射的资源来发展自身的经济，特别是上海周边的一些城市，苏州、无锡、宁波、嘉兴等地的经济发展轨迹和态势与上海有着千丝万缕的联系。由上海向外所产生的经济梯度中，扬州位列第二梯队，经济实力较苏州、无锡、常州等稍逊一筹。区位：地处苏中区域，承接苏南、苏中与苏北经济活跃度：在苏中城市中较好定位：长三角经济、物质积聚基地，承南启北服务型城市弊端：自身造血功能一般扬州城市发展板块西部发展关键词：行政副中心：在西部分区城市中心区附近预留市级行政中心区一处商业服务副中心：文化风景区分别设置西部分区和河东分区市级文化、体育中心：市级展览中心、博物馆、市体育中心等大型休闲设施城市CLDCLDCLD中心扬州布置在西部分区新城西区老城区教育中心：西部建设扬大职大、电大新校区沿江工业区项目区域备注：2004年沿江开发区占全市GDP的78.8%；财政总收入80.1亿元，占全市的85.3%；出口11.75亿美元，占全市的87%；扬州市域经济社会发展指标年份序名称单位号200120022005201020201国内生产总值亿元5055599221380(12%)3330(9%)2市域户籍总人口万人451.6452.24564584623市域外来人口万人1215204人均国内生产总值美元/人135014902468350082505市区居民可支配收入美元8409451404200048006产业结构比__13.2:48:3812.7:48.8:389.3：56.2：34.58:53:395:47:487城市化水平%47.048.351.056.066.0备注：经过城市化进程发展,扬州市区（主城区）人口约60万人左右扬州市域经济社会发展指标与周边城市数据类比分析：与周边城市经济发展指数与房价指数类比经济发展：苏州：50%上海：20%南京：60%镇江：100%淮安：120%房价指数：苏州：80%上海：30%南京：70%镇江：110%淮安：200%?人均GDP2468美元/人，根据国际惯例，健康房地产高速发展时期人均GDP（美元/人）在3000—8000之间?市区人均可支配收入11379元/年，每个家庭按照3人计算，每年可支配收入为34137元扬州城市化发展2005年城市规模：城市人口规模：64万用地规模：77平方公里左右中期（2010年）：75万人用地规模：90万平方公里远期（2020年）：100万用地规模：120万平方公里特别关注：扬州扬州市区土地投放量每年约在5平方公里左右，主城区其中1-1.5平方公里左右用于住宅建设2005年,市区出让供地10800亩，通过土地市场公开招拍挂出让供地3106亩（南京2005年出让土地6900亩）未来扬州城区扬州市宏观特征小结扬州的地理位置优越，是长江三角洲重要的承南启北服务型城市，得天独厚的综特征1合条件为房地产业的发展提供了有力的支撑，扬州是沿江“城市带”上一个重要的城市。扬州土地市场供应强劲，在“卖地发展城建”思想的引导下，扬州市房地产发特征2展竞争将越发的激烈。扬州房地产价格与经济发展指数相比较其他城市已经出现了失衡，说明扬州房特征3地产价格已经出现了局部微度泡沫化的趋势。本项目所在区域是扬州的热点城建板块，其发展前景已经得到了市民广泛的认特征4口，但同时也存在目前人气不够旺、配套不够完善的现实不足。本报告的研究思维导图宏观分析宏观分析基地价值分析基地价值分析市场分析市场分析市场分析市场分析项目定位项目定位整体发展战略整体发展战略房地产投资（亿元）商品房供应房地产市场交易扬州2005年市场发展概况类别类别类别指标名称指标名称指标名称市区数据市区数据市区数据同比增幅同比增幅同比增幅?供需关系略微失衡，42.21(其中住宅交易面积仅是施工面积房地产投资（亿元）房地产投资（亿元）房地产投资（亿元）20.0532.55)一半。施工面积（万平方米）420.1434.04竣工面积155.2911.4?住宅市场持续火爆，商业地产供给充足，办商品房供应商品房供应商品房供应住宅131.30公房市场尚未形成。其中商业21.14办公1.5?扬州2005年虽然受到面积（万平方米）136.67国家宏观调控不同程度增量房的影响，但房地产仍然金额（亿元）53.76经历了跨越式发展房地产市场交易房地产市场交易房地产市场交易面积（万平方米）64.2存量房金额（亿元）20.77全市住宅板块扫描——————各板块已经形成明显差异化的价值分级?扬州目前的房地产市北区板块场已经形成以西区强势西北板块的价值标杆区，各区域价值属性对在售代表楼盘有着非常大的强势限制性；老城区板块西区板块东区板块?受政府政策引导，房产开发倾西发展集中特征逐渐显现。房地产市场分析之-----板块研究城北板块区域城西板块城东板块老城区（不包括西北片区）区域范围产品（主要物业类型）多层、小高层、别墅多层、小高层多层、小高层多层、小高层价格（元/平方米）公寓3000—3900、别墅460036003100—39002800—33001、开发集中区域1、物流商业集中区域1、土地供应稀缺1、配套相对成熟市场短评2、政府重点打造区域2、住宅楼盘相对稀缺2、市民认可度低3、市民认可区域3、开发重点区域发展趋势今日热点相对稀缺开发成熟熊市依旧备注：1、由于西南区域属于科教以及部分工业板块，离主城区较远，不属于政府重点住宅板块，普通住宅发展较为低迷。2、扬州老城改造基本结束，同时扬州在保护老城环境的大政方针引导下，老城基本不会有大规模地块用于房地产开发。3、北区瘦西湖西边由于紧邻西区，受西区发展影响，也带动了西北片区房地产发展。房地产市场分析之-----板块研究?2005年,市区出让供地10800亩，通过土地市05年全市各区土地供应比例场公开招拍挂出让供地3106亩，其余主要通过东区招商引资出让。老城区12%北区5%42%南区?从05年土地供应来看，西北区土地供应比2%例超过了西区，一方面说明西区土地随着前几年大幅供应，在西区中心区域土地逐渐减少。另外一方面说明政府均西区衡发展的目标。远期来39%看，随着西区发展，政府通过地块转让带动北老城区东区南区西区北区区发展，西北区也将成为政府重点发展区域。房地产市场分析之-----西区板块?西区作为扬州楼市的领头羊，作用非常明显?05年住宅成交面积66.13万平方米。份额金都汇占据全市50%京华城中城保集半岛?西区房地产受政策引导性大，05年新政曾经对市场形成巨大冲击。香格里拉富丽康城?总价较低的楼盘受到了市场的追捧，控制面积是楼盘销售关键所在?整个西区板块，以西区中心区域成交最为活跃。西区板块重点楼盘扫描案名京华城中城地理位置外观户数1862户（楼盘总户数）售价：3600元/平方米（小高层）456户（在售户建筑风号称艺术古典主义建筑风格数）主力户型图（在售）格景观实景图销售情况在售的二期高层、小高层是06年4月开盘，主打套型为两房两厅和三房两厅，面积在85-135平方米。由于项目超大体量和强大宣传攻势，吸引了来自周边城镇的异地客户群扬州本地客户为主，部分扬州周边城镇和其他外地置业置业者。者西区板块重点楼盘扫描案名保集半岛保集半岛保集半岛地理位置外观建筑风格：新海派建筑户数户数户数770户（楼盘总户数）售价：3500元/平方米（小高层）191户（在售户数3700元/平方米（多层，二期仅1）主力户型图（在售）幢）景观实景图在售是二期7幢小高层和1幢多层，主打套型为两房两厅销售情况和三房两厅，面积在90-120平方米，“朝南双卧室”户型赢得消费者口碑。由于面积控制较好，销售情况良好。客户群中、青年人置业者为主导，公务员、教师等为主力富丽康城390户（楼盘总户数）元平方米（小高层）户（在售户建筑风格：现代简约数）西区板块重点楼盘扫描案名富丽康城富丽康城富丽康城地理位置外观户数390390390户（楼盘总户数）户（楼盘总户数）户（楼盘总户数）售价：3300元元元/平方米（小高层）平方米（小高层）平方米（小高层）97户（在售户户（在售户户（在售户建筑风格：现代简约建筑风格：现代简约建筑风格：现代简约数）数）数）主力户型图（在售）景观实景图销售情况两房两厅和三房两厅主力户型，面积在90-135平方米也有少量60平米。130平米以上套型销售速度缓慢，户型较大项目整体特色不显著成为滞销主要原因。客户群中、青年人置业者