永顺·北辰天都项目营销推广策略案xx地产·合肥2011年5月报报告体系告体系前言区域发展及市场分析价值挖掘及项目定位营销策略万事开头难！永顺·北辰天都为安徽永顺集团在合肥开发的第一个房地产项目项目的开发成功与否，关系到永顺集团长期发展战略！案名阐释1、北极星；2、喻指帝王；3、代指帝都。北辰天都帝王的都城由案名想到的！中国故宫美国白宫俄罗斯克里姆林宫英国白金汉宫法国凡尔塞宫我们想到了什么？精粹权势榜样核心政治威严的标志历史政治恢弘的华丽的精致的尊贵的非凡的气势磅礴统领优越的环境高不可攀皇家服务在建筑和生活上，我们能汲取那些要素？小结我们的北辰天都是不是具有这样的要素？一个提前的设想——代言北城人居的项目进一步北城第一府邸报报告体系告体系前言区域发展及市场分析价值挖掘及项目定位营销策略?从城市发展中寻找市场空间?从区域竞争中寻找市场机会城市宏观发展城市规划/大合肥以建设具有全国影响力的区域特大城市为目标，按照“中心集聚，组团拓展，区域协同”的思路，深化“141”空间发展战略合肥“141”战略规划一核心图?将建设由滨湖新区、老城区和政务文化新区构成的中心城区；四副心?以店埠为核心，包括合肥循环经济示范园、肥东经济开发区、撮镇、桥头集，加快形成东部城市副中心；以北部新城为核心，包括双墩、三十头、双凤，形成北部城市副中心；?以国家创新型试点市示范区为核心，包括南岗科技园、蜀山经济开发区、柏堰科技园、小庙，形成西部城市副中心；?以上派为核心，包括桃花工业园、新港工业园、桃花、严店，形成西南部城市副中心。城市规划/形象展示北城依托区域原生态环境——五湖连珠，成为展示生态合肥的一张名片。2+1城市新名片——一条金廊，北含明珠，南缀宝石、中衔翡翠?明珠：双凤湖和张桥水库是北部组团核心区两颗耀眼的明珠本?宝石：滨湖新区核心区是镶嵌在巢湖岸边一颗璀璨的宝石案?翡翠：老城区环城公园是一条夺目的翡翠项链?三者共同打造合肥市面向21世纪的城市新名片。——合肥层面：合肥市生态型城市形象的集中展示区之一?——北部组团层面：合肥市北部组团的形象示范区?——核心区层面：庐州北翼明珠——玉带串珠、城湖一体、水绿相间、三翼组团、环湖七岛、珠落玉盘、城市T台、生态U廊城市规划/北城新区依托北部原生态自然景观资源，走生态城市之路，打造休闲旅游的现代化新城。北部组团将依托区域自然生态环境资源，把组团打造成：?创造高品环境人居新生活——塑造“宜居之城”?推进都市城郊农业园区化——做优“生态之本城”案?发展健身休闲观光旅游业——构建“休闲之城”成为国内具有示范意义的宜居的、休闲的、旅游的现代化生态新城。并依托庐阳产业园、双凤经济开发区等，做强地区新型加工制造业——打造“制造之城”，依托生态农业和商贸物流业——打造“商贸之城”。城市规划/交通规划蒙城路连接中心城区、北部新城、两淮地区，成为大合肥的中轴线。阜蒙阳（1）依托外交通放射线向五个方向伸展，形成星形的空间形态”的城市空间发展战略，带动蒙城北路（长丰城路路段）周边的地区的开发建设、景观优化以及生态品质的提升，推动合肥北部组团的快速发展。本（2）塑造蒙城北路沿城市形象和提升城市品位，打造合肥北部门户的迎宾景观大道。案（3）蒙城北路连接城市的中心和环城高速，直接衔接合肥新桥机场和两淮地区，城市主干道之一。从城市现状及发展来看，长江路以及金寨—蒙城路作为城市的中轴线，具有不可替代的地位。城市规划/发展机遇合肥市北部组团位于合淮发展轴，属于合肥未来市域次中心。合淮同城化地区包括合肥中心城区、淮南中心城区、长丰县、凤台县、以及肥西县和肥东县北部。辐射影响区包括肥西县、肥东县、寿县、定远县，区域总人口约500-550万人。合淮同城化空间发展战略要点：?交通体系一体化?产业经济一体化本案?城乡功能一体化?生态环境一体化在安徽省经济圈规划中，将形成“一区五轴，五极多点”的区域空间组织结构。一区五轴：以合肥、六安为核心的城镇密集区，五洲指合巢芜发展轴、合安发展轴、合淮发展轴。本案位于合淮发展轴，属于城市发展方向之一。小结?北部组团是合肥“141”发展战略的重要组团部分，是未来合肥的重点区域?合肥市北部组团位于合淮发展轴，属于合肥未来市域次中心?围绕“五湖连珠”发展房地产休闲旅游业，是北城重点发展的行业?本案位于北部组团核心区域的启动区，交通十分便利：蒙城北路快速公交通道及阜阳路核心区域，北连接高速路直达新桥机场及两淮地区“南有滨湖，北有北城”，北城处于发展上升阶段，在大发展中，房产开发建设也需要一个标杆！市场竞争区域市场分析处于北城竞争版块的核心地段，世纪金源等大型开发商进驻提升区域品质和市场关注度双墩版块本与全市楼盘价格相比，本区域是案双凤版块住宅价格相对较低的区域，属于合肥楼市的价格洼地，版块内楼盘开发水平相对市区水平落后，给本案提供了广阔的市场空间北二环版块双墩板块分析?物业类型：多层、小高层、高层为主，别墅、洋房为辅?主力户型：87-124㎡两房三房为主?市场均价：3800-4400元/㎡（不含半岛一号）世纪金源?主力客户：双墩区域客户，长丰客户占60%，40%来自合肥市区及外地客群?市场存量：区域总建面约400万平米，未来可售约楼盘名称总建面（万容积率物业类型主力房型后续供应均价㎡）300万平米（万㎡）新慧金水岸722.3多层、高层106、125544003科瑞北郡102.99多层、高层70-11034200半岛一号760.89小高层、别墅140-300405500世纪金源2003.5综合体200国强幸福彼岸151.8多层、小高层89、9611多层4200高层3800双凤板块分析润地星城?物业类型：多层、小高层、高层为主，公寓为辅?主力户型：58-127㎡一房两房三房为主?市场均价：4000-5000元/㎡?主力客户：周边区域客户，长丰客户，市区客户，外地客户?市场存量：区域总建面约250万平米，未来可售约100万平米。楼盘名称总建面（万容积率物业类型主力房型后续供应均价㎡）（万㎡）群盛共和城721.78多层、高层86、89355000北城明珠182.57高层44-84104000恒泰城品252.3高层89-12455000恒泰风格城市352.3高层60-7035预计5000润地星城302.8多层、高层75-13530预计5000区域客户分析区域客户多来自长丰，以双墩、双凤为主，外地客户占据相当的比例，以两淮为主，同时也吸引力市区年轻的购房群体长丰双墩版块及周?双墩区域客源，长丰客群占边客60%，40%来自合肥市区及外群本地客群。案双凤版块?双凤区域客源，长丰客群占50%，合肥市区客源占30%，外地客户占20%。阿奎利亚对合肥市区客群的影响力是市区域中最突出的。区?北二环版块客源，合肥市区客客50%户源占，长丰客群与外地客北二环版块户占50%。竞争对手分析润地·星城北城核心?30万平米都市优尚生活位置蒙城北路与金梅路交口西北规模300000M2容积率2.8绿化率40%物业类型住宅、商业、公寓、写字楼建筑形式多层、小高层、高层、公寓建筑风格新古典主义户型面积81-109销售价格预计高层4700多层5200销售情况6月份推3栋多层2栋高层约250套后期供应尚未开盘，新盘入市项目卖点区域、产品、品质、国际化综合体户型分析户型亮点?以两房三房为主?户型舒适?通透户型较多92.02㎡三房两厅100.43㎡三房两厅81.16㎡两房两厅?格局方正?面积控制较好户型不足创新不足，赠送面积较少82.47㎡两房两厅91.03㎡两房两厅104.45㎡三房两厅竞争对手分析群盛·共和城72万平米超大国际生态住域位置蒙城北路与金梅路交口西北规模72万平米容积率1.78绿化率43.6%物业类型住宅、商业建筑形式多层、小高层、高层TOWNHOUSE建筑风格现代简约户型面积81-102销售价格5000元/平米销售情况三期在售后期供应35万平米项目卖点规模、生态、园林、区位户型分析户型亮点?以两房三房为主?有一定赠送面积?面积控制较好89.9382㎡两房两厅92㎡两房两厅㎡两房两厅?部分户型双阳台户型不足塔楼式，部分户型全朝北格局不方正浪费面积较多85㎡两房两厅99㎡两房两厅102.85㎡三房两厅市场小结?合肥城市版块变迁，北部组团区域将是城市未来热点区域?合肥市处于城市快速发展阶段，区域住房市场供需两旺?区域内项目规模普遍较大，后续供应量大，竞争激烈?产品主要以80-120平米两房三房自住型产品为主?各开发项目开发及营销水平较合肥市区项目落后区域市场产品同质化十分明显，卖点相同；本案需突破现状，饱和中制造稀缺，抓住市场机会点，实现差异化定位！竞争分析　本案润地星城恒泰城品群盛共和城新慧金水岸地段　　　　　规模　　　　　自然环境　　　　　周边环境　　　　　未来配套　　　　　教育配套　　　　　目标产品　　　　　红色营销　　　　　价格　中　高　中　低　目标高好　中　差　市场金字塔模型市场机会点世纪金源？高档本案阿奎利亚中档群盛共和城润地星城北城明珠低档瑞龙花园科瑞北郡报报告体系告体系前言区域发展及市场分析价值挖掘及项目定位营销策略项目分析项目基本概况?位置：蒙城北路与金梅路交口?总占地面积：64600㎡?总建筑面积：200200㎡?容积率：3.1本案项目四至项目西至：蒙城路西侧项目北至：金兰路北侧在建小区(润地星城）主要为空地项目东至：凤巢路东侧项目西南：金梅路南侧神行太保文武学校在建小区（群盛共和城）项目南至：金梅路南侧在建小区（群盛共和城）安康医院区域价值成长价值?远期100万人生活区域、180平方公里规划建设用地、合肥城市发展副中心?合