观澜华庭群商招商定位方案（初稿）确认：合肥光明置业有限公司提报：合肥全智地产营销策划有限公司合肥全智地产营销策划有限公司前言首先感谢光明置业领导给我司这个机会，来一起参与观澜华庭商业项目的运作，我司会认真负责的从市场、环境、专业等角度出发，结合项目本身的特点，给出我司运作的建议，望贵司领导给予批评和指正。观澜华庭项目是有合肥光明置业有限公司投资建设的项目，其物业主要有住宅和底商，项目位于合肥南紫云路与清潭路交叉口，背靠经济技术开发区；东依现代化滨湖新城，紧密连接未来省会政务文化区，省级金融服务平台中心，整个项目交付预计2014年交付，一期共8幢约1300户预计2013年12月交房使用。合肥全智地产营销策划有限公司纲要一、项目状况二、定位规划三、招商策略四、招商执行五、经营管理合肥全智地产营销策划有限公司项目状况区项目所处的区域是合肥市重点打造的新城市中心，是省政府鼎力打造的位新城区——滨湖区，这里将是合肥未来新形象的集中展示区，未来潜力无限。项目地处紫云路和清潭路交口处东北角，其中紫云路是滨湖的主干道路。合肥全智地产营销策划有限公司商业环境项目属于金源商圈内，其商业有万商百货、永辉超市、金源国际大酒店、9号公馆、车巢汽车城和滨湖世纪城周边底商等，总体量超过30万方。项目周边无正规商业，除了滨湖前城的商业配套和附近的零散商家等基本再无商业。合肥全智地产营销策划有限公司人气项目周边有滨湖前城、江淮六村、前城芒果墅、江淮汽车厂、文华阁、46中学、新年村、合肥学院和回迁住宅等。交通方便，项目紧邻主干道路，其中有18路和26路公交车经过项目旁边。合肥全智地产营销策划有限公司物业条件观澜华庭商业部分所在整个项目的南部和西南部，沿着滨湖的主干道——紫云路，一期建设的正式商业部分，整个商业面积约19000平米；从层数上分：一共有四层，负一层到第三层；从楼栋来分：一栋是一体，从负一层至三层，十七栋和十八栋是一整体，从负一层至三层，其中负一层是连贯一栋、十七栋和十八栋；沿紫云路一栋、十七栋和十八栋三幢住宅1-3层商业共计约10000平方，其中十七栋和十八栋约8000平方；一栋约2000平方；负一层商业共8762平方，其中一栋约4903.2平方；十七栋和十八栋约3858.9平方；项目主打柱距7.8米，层高合肥全智地产营销策划有限公司总结?从区位看，虽然处在滨湖区域内，但是不属于滨湖发展的具体方向，滨湖的方向是沿巢湖建立新城。项目属于金源商圈，但离金源MALL有一定的距离，受其商业覆盖面的影响，项目的具体地位难度很大。?从商业环境看，周边基本没有什么商业，更不存在商业人流和氛围，商业基本集中于滨湖世纪城，被金源MALL一家垄断。?从人气上看，周边虽然有一定的常住和外来人口，但是其总量上很难支撑一个这么大底商商业集中区项目东边小区和人流相对较多，但是因合安高速横跨紫云，受其影响导致人群很难转移到此。?从物业自身上看，商业面积的组合相对不合理，负一层所占用的面积较大，而适合经商的地上面积相对较小，其商业体量又很难和金源相抗衡，合肥全智地产营销策划有限公司总结综上所述：项目周边消费市场不足，商业氛围欠缺，商业体量偏大，物业面积的组合不合理，商家资源不足，在这样一些相当不利的条件下，哪里才是项目定位的方向？我们的出路在哪里？如何来实现成功的招商？。。。。。。。。。。。。。。。。。如何很好的解决以上问题，是本案研究的方向，也就为项目的定位找到了出路！合肥全智地产营销策划有限公司SWOT分析优势（Strengthens）:劣势（Weaknesses）:1、项目周边没有规模商业。1、目前区域内欠缺商业氛围。2、交通便利。2、区域内无住宅小区，人气不足，3、项目自身有住宅物业，提供缺少随机消费。一定消费群体机会（Opportunities）：威胁（Threats）:1、地方政府的宏观政策扶持。1、商业物业市场供应，将从供小于2、滨湖新区的高速发展。求向供大于求转变。3、地区工业化进程的受益者。2、未来区域内竞争激烈。4、商业投资市场比较活跃。合肥全智地产营销策划有限公司定位规划定位解析项目定位必须遵循以下几大原则：?因地制宜（从四方面进行考虑，第一从消费市场，第二从商家资源市场，第三从竞争市场，第四从政府未来规划）?适度超前（从以下几方面进行考虑，第一消费市场需要适度引导，第二商业形象需要适度提升，第三经营特色需要适度创新，第三考虑市场未来发展趋势）?全面竞争（由于项目体量原因，需要建立商业品牌形象与影响，以及考虑项目后期长期、持续、稳定经营的需要，所以项目必须引进主力业态，利用主力业态对其他零散商业业态的带动与影响提升项目的商业集群效应，参与金源商业全面竞争）?科学规划（必须分析项目物业的优势与劣势，将优质物业部分规划为形象最好、利润最高的商业业态与业种，将非优质物业部分规划为大众性消费、目的性消费或特色消费，以提高该部分物业人气与商业价值）合肥全智地产营销策划有限公司定位解析项目定位必须遵循以下几大原则：?价格合理（不管怎样规划，项目始终都脱离不了现有周边大众流行性消费需求，所以在品牌选择及价格定位方面必须慎重，主要以大众流行品牌或成长性品牌为主，价格以满足80%以上主流消费市场的消费需求）?资源充足（必须考虑合肥和滨湖市场最大量的商家资源市场，必须考虑该部分商家所能接受的合作方式与合作条件，只有商家资源丰富且愿意进驻，项目招商才可能取得成功，经营才可能取得成功）?形象高端（大众流行MALL并非就做不出时尚商业的形象与特色，反之则更应注重对项目品牌形象的投入与维护，项目形象包括商品形象、价格形象、服务形象、外观形象）?理念领先（必须利用国内知名主力商家的品牌形象及经营理念提升项目的经营理念，提升商家及消费市场对项目的认同与接受，形成忠诚度）合肥全智地产营销策划有限公司总体定位根据上述思路，现对项目整体进行一下定位：项目案名：观澜购物天地（GLshoppingmall)总体定位：观世澜城摩行天下规划定位：大众流行时尚百货+连锁品牌超市+休闲娱乐+餐饮商务为一体；合肥全智地产营销策划有限公司总体定位经营定位：以“日常便利性、大众流行性消费”为主，以“流行时尚类、时尚前沿类”消费为辅；市场定位：超市部分满足项目周边3公里全客层消费需求；百货部分满足滨湖18-40周岁“一站式大众流行性”消费需求；形象定位：观澜购物天地——滨湖城市商业新型综合体！推广定位：一个Mall万千感受价格定位：50-300元/件单品管理定位：统一规划、统一招商、统一管理、统一推广、统一形象、统一服务合肥全智地产营销策划有限公司业态规划楼层规划区域规划主题规划业态规划品牌面积食品/居家用品/生鲜/蔬菜/水果整-1F整层连锁超市苏果/华联/合家福等5000/日用百货摩登百货/太阳城/尚街1F整层百货服装/鞋帽/书籍/数码/饰品小吃2600等二栋百货摩登百货/太阳城/尚街2F整层服装/鞋帽/书籍/数码/饰品小吃2600连等体休闲/娱商务会所/咖啡/简餐/主题餐饮3F整层E家/格林/上岛等2600乐等1F整层生活配套美发/小吃/洗车等————660网吧/宾馆/咖啡茶楼等单2F整层生活配套————660栋宾馆/咖啡茶楼等3F整层生活配套————660合肥全智地产营销策划有限公司招商原则观澜购物天地招商实行“两个重点、四个优先”的总招商原则具体为：二个重点：?重点引进合肥本土具有较强经营实力、成熟经营理念、良好市场经营前景、创新经营特色、高成长性、高知名度、质优价廉的百货类商业品牌；?重点引进著名商家、著名企业、著名品牌；四个优先：?主力项目优先：对符合本项目总体商业规划与经营定位，且经营面积在100平米以上的主力商家实行优先签约；?著名品牌优先：对国际、国内著名品牌商家实行优先签约；?独家经营优先：在本区域市场内独家经营之优势品牌优先签约；?特色项目优先：有显著经营特色之独特品牌优先签约；合肥全智地产营销策划有限公司招商对象?所有符合商场规划与定位的各类品牌生产商、代理商、经销商、分销商、加盟商、厂家驻合肥办事处等；?所有合肥及周边地区之国内百货品牌生产商、代理商、经销商、分销商、加盟商；?热忱欢迎合肥本土具有较高知名度、美誉度、诚信度、市场经营状况良好、有较强经营实力、良好企业经营理念之百货类品牌生产商、代理商、经销商、分销商、加盟商积极商洽进驻！合肥全智地产营销策划有限公司服务对象?本土市场：滨湖城区常住人口（城市居民、城市工薪阶层、时尚一族、工业园区职工、公务员、大学城教职人员、外来投资者、经商者、私营业主）；合肥全智地产营销策划有限公司招商范围?百货类：香水、化妆品、黄金珠宝、名表眼镜、皮鞋皮具、箱包、品牌男装、时尚女装、女性饰品、内衣、运动休闲、牛仔装、居家饰品、玩具礼品、文体用品；?生活类：咖啡西餐、糕点甜品、IT数码、连锁通讯、连锁药房、美容美发、鲜花礼品、移动/联通、银行邮政等；?主力商家类：超市、百货、餐饮、娱乐、休闲、IT数码、家电等合肥全智地产营销策划有限公司招商策略1、主力商户招商在进行招商时，应对主力商户、半主力商户采取优先招商的策略。一方面，主力商户、半主力商店的招商谈判通常需要一个较长的时间，需要应付繁琐的拉锯式谈判。另一方面，不同的主力商户、半主力商店对商店的建筑规模、建筑结构会有不同的要求，提前招商确定主力商户、半主力商店，有利于项目的施工建设，避免建筑物以后的翻修改动，节省建设成本。因此，对项目的主力商户、半主力商店应优先招商，并在项目施工建设期间，就开展对主力商户、半主力商户的招商活动。合肥全智地产营销策划有限公司招商策略2、品牌商户带动招商大型知名品牌的主力商户可以为项目带来大量的商业人