谨呈：安徽乐客来置业有限公司领导项目建议书上海蓝箭资产管理有限公司SHANGHAIBLUEARROWBUSINESSMANAGEMENTCO.,LTD目录壹城市解读贰招商定位叁运营管理肆商务合作壹城市解读?城市宏观环境?商业分析?城市解读合肥合肥发发展机遇展机遇“1+10江淮城市群”扩大合肥对周边城市的辐射，加快同步发展。?以合肥为中心，整合各城市核心资源，依托快速交通网路，形成2小时城市经济圈?面积65329平方公里，人口3115.5万?合肥、六安（部分）、巢湖、淮南、蚌埠、滁州、马鞍山、芜湖、铜陵、池州（部分）、安庆（部分）等11个省辖市?城市解读合肥城市合肥城市规划规划在城市发展战略指引下，合肥近期重点向南、向西发展，高新区正式进入发展快车道。近期城市发展方向：?近期重点向南、向西发展，建设滨湖新区、科技创新示范基地?适度向北部、东部和西南部发展发展现状：?合肥北部、东部、西南发展已基本成型，受土地、交通等因素制约，近年发展空间不大?滨湖新区“启动区”开发已基本完成，下一步将加大“沿巢湖区”的建设?西部片区正式进入快速发展期，基础条件好，且发展方向与城市宏观方向相契合，未来可作为空间大?城市解读高新区成为六安、淮南地区向合肥产业承接的门户区。高新高新区发区发展机遇展机遇淮南六安?城市解读小小结结在“皖江城市带”和“1+10江淮城市群”的带动下，凭借着人才、交通、资源等优势：1.合肥对周边城市的辐射力将进一步增强，辐射范围也将同步扩大!2.高新区进入发展的快车道，成为六安、淮南两地区产业战略转移的承接门户，并承担着金融科技中心和商务载体职能!3.本项目处于合肥城市发展的主轴线上，前景广阔，将成为未来城市商业中心!?商业分析合肥合肥综综合体分布合体分布商业分布多集中在二环以内，多数以综合体商业形式存在，随着城市的发展，二环以外商业有较好发展前景。?商业分析目前合肥市3万㎡以上体量的综合体达到91个！约1000万㎡，并且还在迅速增加，现在合肥市人均商业面积：2.17㎡。合肥合肥综综合体合体数数据据统计统计体量（万平方区域数目（个）项目米）蜀山区17161.9中环城、之心城、大唐国际购物广场、福乐门国际广场等包河区11123.1万达广场、新都汇国际广场、兴隆购物广场等庐阳区13115.5银泰中心、华润欢乐颂、明发商业广场等瑶海区8111.5坝上街环球中心、信地城市广场、太阳城莱迪广场等政务区1091.4绿地花花市街、天鹅湖万达广场、新地中心等滨湖新区10121.5滨湖世纪城、滨湖高速时代广场、万达城等经开区787港澳广场、百乐门购物广场、融科城广场等高新区458.5祥源城广场、太平洋森活城等新站区223元一时代广场、家天下生活广场北城区471润地新城、北城世纪金源中心等、肥东县326.5星光国际广场、世宏城市广场等肥西县213中街水晶城、百大拓基广场总计911003.9?商业分析通过对合肥商业的调研分析：目前合肥市商业发展迅速！体量过大！同质化严重！综综合体合体问题问题导致经营困难，许多综合体商业招商运营难!!就政务区：万达、新地等大型综合体商业经营情况不佳，银泰也同样面临开业压力!该如何突破？?商业分析北京大悦城是由中粮集团精心打造的“国际化青年城"北京大悦城的项目背景：该项目周边分布着美美、百盛、君太。中友、西单赛特、西单商场、109百货、西单购物地地铁铁商商业业成成功案例功案例中心等8家成熟的商业项目。1400米祥源城位置：北京地铁1号线西单站A出口?定位特点：每一层都主打一个概念，并由这些概念为她的年轻消费群体构筑了一个面向世界的全方位体验空间。?概念：趣味、炫目、优雅、性感、潮流、动感、冲撞、快乐、约会、童真、兴奋、梦想，每个概念都充分体现青春个性和独特性格。COCOPark是深圳市唯一的公园版情景式购物中心，是深圳最具时尚气质的购物中心?商业分析深圳COCOpark的背景：该项目区位上和本项目由于相似之处，位于地铁出口，周边依托周边的环境资源（公园），打造成为深圳最具特色主题的休闲娱乐中心。地地铁铁商商业业成成功案例功案例位置：1号线地铁购物公园C出口、3号线地铁购物公园G出口?特色定位：集餐饮、购物、休闲、娱乐多功能于一体。?商业分析小小结结个性化！差异化！的主题定位是本项目未来发展的唯一出路！贰招商定位?项目现状解读?周边市场分析?客群消费分析?项目定位?招商定位项目现状解读优势：1、便利的交通，长江西路与即将开通的地铁2号线。2、优美的环境，毗邻合肥市的后花园大蜀山。3、规模优势，超20万方的综合商业，区域内无竞品。4、品牌优势,月星家居、苏果驻场。其他：商业自持，保证运营力度。劣势：1、项目投放市场时间过久，有一定的负面性。2、项目处于相对较偏位置，人气有待提升。3、项目周边居住消费人群有待开发。如何保证入驻商家，在项目未达到成熟前的良好经营是关键问题？?周边市场分析利基市场：市场消费最具影响力的1.5Km范围。3Km次市场把握利基市场，影响次市场1.5Km利基市场辐射周边市场!次辐射市场5Km大于5Km常驻人口13万利基市场乐乐客客来来次市场辐射周边市场辐射周边市场北1长住人口3.88万.5Km壹定位蜀蜀麓苑麓苑东1.8Km周边1Km小区调查住宅均价（元/小区名称住宅栋数（栋）住宅户数（套）开盘时间㎡）估计人数（个）商业均价（万）红皖家园1624912009-637005000山水间花园2319122013-85600-680040001.8博城香山丽舍3817582007-8560035001.4博威香槟小镇3617002009-8760034001.5拓基沃野花园1315502010-866323200西城山水居(在售)1214642013-7794830001.6山湖苑1928762007-536005600科学家园1617862010-969233500蜀新苑3737852006-526007600共计2101932238800利基市场范围内：回迁小区3个，中档小区6个，在售小区三个，高档小区1个（大富山庄别墅区）共计人口约3.88万，人均消费1万元，区域内年消费值为3.88亿元，预估2年内利基市场增加1.5万人。幼儿园、少年宫：9所、小学1所、中学1所。学龄前儿童+孕妇约9000人，按照人均2万/年的开销，年产值1.8亿元乐客来利基市场商业调研业态数量比例餐饮8932%休闲娱乐72%孕婴155%服装鞋帽83%汽修美容155%生活配套14653%总计280图表可以看出，周边范围以生活配套商业和餐饮为主。区域内永久性沿街商铺共326间、开业商铺为280间。区域内年消费值3.88亿元平均到280家店铺，每家年营业额应该为138.5万。多数商家无此营业额，商业产值大量外流！?周边客群分析客群消费分析“没有调查，就没有发言权”，为了更好的对目标客户的需求做出正确的分析。在周边3个小区：红皖家园、山水间花园、香山丽舍、一共做了90份问卷调查，旨在对周边儿童人群的消费有更进一步了解，回收有效问卷78份，具体情况调查统计如下问题一：您一一般般带带孩子去孩子去哪哪里里玩玩？？为为什什么么（（选择选择原原因）？因）？附近街道超麦当劳、地点市、公园、欢乐岛市区外地肯德基等商场等选择人数39915123所占比例50%12%19%15%4%原因价格距离环境服务选择人数1848366所占比例17%44%33%6%图标可以看出距离、环境是带宝宝游乐的两大主要因素！问题二：带孩子出去玩一一次次您您可以接消可以接消费费费费用是用是多多少少？？300以上，300以上价钱0-50元51-99元100-200元元得票数318516所占比例4%23%65%8%问题三：您您多多久久带带孩子孩子出出去玩去玩一一次次？？二周以上次数一周两次一周一次二周一次及其他得票数948129所占比例12%62%15%11%周边多数家庭消费能力在中等水平!问题四：您认为您认为我我们应该设们应该设置置哪哪些些项项目？（多目？（多选选））儿童膳食婴儿抚触游儿童主题儿童游泳儿童智力项目儿童服装儿童家具餐饮泳游乐馆开发票数43246930603318儿童曾用儿童日常用儿童摄影儿童新奇艺术培训儿童特色理项目成人餐饮中心品寄换品成长记录特用品班发票数16335145534532多数家长对孩子健康快乐、成长教育较为关注！问题五：我我们开业您会们开业您会不不会会去去？？选择选择我我们们的的原原因？因？开业会不会去，这个问题在调查的客户是全票选择会去进行消费，原因各开业到场比例100%！不相同，具体如下：项目齐全选择原因去看看没地方玩让宝宝成长距离近设施完善得票数151821159所占比例19%23%27%19%12%数据说明项目具有独特的优势性、周边居民对此处开设儿童游乐中心较为认可！?项目定位思路调查结果显示，周边区域内存在市场需求潜力，而且区域内无竞争产品！旨在全力打造区域内最大、最具影响力的儿童成长、娱乐中心！以幸福家庭为主题，吸引准妈妈、婴童人群休闲娱乐、带动小规模购物！?项目定位1方方案案一一无忧妈妈、健康宝宝、幸福家庭！方案项目主题定位：主力客群定位：次主力客群：一站式孕婴童主题·美赛亚幸福广场孕妇及学龄前儿童儿童家庭成员和亲属?项目定位方方案案一一业态业态细细分分一站式孕童主题·美赛亚幸福广场（暂定）楼层主题业态1F无忧妈妈孕妇化妆品、孕妇服饰、孕婴用品系列（亲子家园等孕婴店）、胎教中心、孕妇保健培训机构（孕妇瘦身）、甜品屋（冷热饮等）、孕妇特色休息区等；儿童服装、鞋帽、儿童摄影、儿童早教中心、儿童教育艺术培训机构、儿童家纺、宝宝图书馆、2F健康宝宝婴儿游泳馆+特色理发、成人休闲中