谨呈：河南合一置业有限公司润翔时代商业广场营销策略报告简案2011-2报告结构项项目基目基础数础数据分析据分析项项目初步目初步认识认识项项目核心目核心问题问题提出提出当当前宏前宏观环观环境分析境分析商商业发业发展方向解展方向解读读市市场竞争环场竞争环境解境解读读项项目整体定位目整体定位塔塔楼发楼发展方向解展方向解读读项项目推售目推售组组合策略合策略项项目附件目附件项项目推广包装策略目推广包装策略项项目目营销营销策略分析策略分析项项目目资资金回款金回款计划计划项目位置与基本指标?位置：京广路与代庄南路交汇西北?土地性质：商业用地?占地面积：约28亩?建筑面积（地上）：102708m2?容积率：5.49本案项目基本属性认知商业+写字楼+公寓+酒店总建筑面积102708㎡中等规模的城市综合体核心问题界定：问题1：在当前房地产市场政策多变的情况下，政策未来走势将走向何方？政策的不断变化对项目有何影响？问题2：本项目在周边项目的整体竞争环境下，应该采用何种定位来确定市场的地位？本项目的定位是否符合当前的市场需求？问题3：多变的市场环境和政策下如何确定本项目在2011年的整体推售节奏？本项目如何能实现较为理想的资金流？当前宏观环境分析全国房地产形势分析郑州房地产形势分析发展趋势判断全国经济形势---宏观调控政策效果显现，但通货膨胀仍存压力调控成效有所显现，但是通胀压力并不会受此影响，相应的调控政策也不会因此而减缓出台。严防通胀走高依然是今年宏观政策的主要任务。CPI：1月份居民消费价格同比上涨4.9%PPI：1月份同比上涨6.6%环比上涨0.9%贷款：1月份人民币贷款增加1.04万亿元出口：1月份出口1507.3亿美元增长CPI：国家统计局发布1月份全国居民消费价格指37.7%进口：1月份进口1442.8亿美元增长51%数数据，1月份CPI同比上涨4.9%。因春节因素影响，CPI一顺差：1月外贸顺差64.5亿美元同比减般在1、2月份达到峰值，这是我国物价波动的总体特点。而少53.5%今年另有北方干旱与国际价格上涨对粮价形成的推升累加影响房价：1月100个城市住宅均价环比上涨，1月份CPI并未超越去年11月数据，货币政策猛烈收缩显现PPI：1月份，全国工业生产者出厂价格指0.95%数（PPI）比上月上涨0.9%，比了成效。去年同月上涨6.6%；工业生产者购进价格比上月上涨1.2%，比去年同月上涨9.7%，涨幅均有所扩大。PPI继续走高及其背后大宗商品价格上涨将给稳定物价带来较大压力。同时，在国家调控物价过程中，企业将承受来自原材料价格上涨及货币政策收紧的双重压力。新增贷款：通过差别准备金率动态调整等措施，2011年1月新增贷款数额终于被有所控制。中国人民银行（央行）发布的最新数据显示，截至2011年1月末，人民币贷款余额同比增长18.5%，增幅比上年末降低1.4个百分点；当月新增人民币贷款1.04万亿元，较上月多增5593亿元，但同比少增3182亿元，略低于市场预期。全国房地产形势---地产调控收效不明显，加大未来调控加重的市场预期2010年是调控年，但两次调控没有区的明显的效果，统计局的数据显示，2010年全国商品住宅创出历史新高。销售额达到4.4万亿元，同比增长14.4%，商品住宅销售面积达到9.3亿平方米，同比增长8%，销售均价为4850元/平方米，同比增长9.54%。　　就2010年12月单月来看，929调控的效果已经了然。12月销售增速超过1-11月整体，12月单月的商品住宅销售面积1.9亿平方米，同比增速达10.4%，1-11月仅为7.4%，2011年1月全国100个城市住宅平均价格为8645元/平方米，较上月上涨0.95%，其中涨幅在1%以内的城市数量共有69个；十大城市平均价格为15662元/平方米，环比上涨0.89%。去年12月全国100个城市住宅均价环比上涨0.9%、十大重点城市均价环比上涨0.75%，相比之下，1月环比涨幅继续扩大。微观上多个城市出现了抢购潮，二次调控已成为了“空调”。?2010年大量的货币及信贷供应，加上投资渠道有限，　从各个城市2011年1月份数据来看使得资金仍涌向房地产市场，这是造成虽然调控力度空，二、三线城市的价格涨幅明显大于一线前，但楼市量价齐升的重要原因；城市。1月住宅价格环比涨幅居前的城市?2011年是“十二五”开局年，房地产行业在整体经济结分别是：常州、广州、佛山、潍坊、吴江构比重的合理性，将直接影响中国经济能否完成经济发、新乡、天津、扬州、湛江、沈阳。其中展方式的转变，能否完成扩大内需，保证经济平稳的发常州、广州等六个城市涨幅在2%-3%之间展的目标，因此只有把房地产行业的问题解决好，才有，天津、扬州、湛江和沈阳涨幅在1%-2%调整经济结构，实现科学发展的可能；之间。涨幅居前的城市中除广州外，其余?住房问题是最重要的民生问题，能否解决好直接影响均为二、三线城市。上海环比涨幅为到政府的信誉，直接影响到社会的稳定。0.74%，北京为0.51%，深圳为0.41%。全国房地产形势---第三轮调控出拳，2011年房地产调控走向深入4.17国务院令1.26“新国八条”2011年1月26日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，会议确定了8各直辖市、计划单列市、省会城限购商品住房价格过高、价格上涨项调控措施(简称“国八条”)。各界猜测已久的市和房价过高、上涨过快的城市对象过快、供应紧张的地区。“第三轮调控”终于来临。通过对比分析历年房地。产调控政策可以看出，房地产政策一般在春节后的两会前后出台，但本轮调控于春节前一周出台对不能提供1年以上当地纳税有1套住房的当地居民、能够提供，实属少见。究其原因，第三轮调控的启动时点证明或社会保险缴纳证明的非纳税证明或社保证明的非当地居和近期房地产市场的表现有直接的关联。且此次限购本地居民暂停发放购买住房贷民限购1套住房；对已有2套及以限购政策调控范围更广、调控力度更强等特点。措施款。地方人民政府可根据实际上住房的当地居民、有1套及以上央行自2月9日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存贷款情况，采取临时性措施，在一住房、无法提供纳税证明或社保基准利率分别上调0.25个百分点。定时期最新存贷款基准利率一览内限定购房套数。证明的非当地居民暂停购房。央行于2月24日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。项目调整前利率%调整后利率%调整幅度配合房地产调控这是央行今年以来第二次统一上调存款准备金率，也是去年以来第八次上调存款准备存款　　?活期存款0.360.400.04货币政策紧缩金率。上调之后，大中型存款类金融机构存款准备金率达到19.5%的历史高位。整存整取定期存款　三个月2.252.600.35近期存款准备金率上调情况一览新国八条主要内容半　年2.502.800.30第一条：地方政府要确立房价控制目标一　年2.753.000.25二　年3.553.900.35第二条：加大保障房供应三　年4.154.500.35第三条：加强交易税收征收，将不满五年住宅交4.555.000.45五　年易营业税从差额征收改为全额征收贷款　　六个月5.355.600.25第四条：二套房首付比例提高一　年5.816.060.25第五条：土地双限，加大土地供应力度，要求不一至三年5.856.100.25三至五年6.226.450.23得低于前两年年均实际供应量五年以上6.406.600.20第六条：全国范围内的限制购房套数个人住房公积金贷款第七条：约谈地方政府五年以下(含五年)3.754.000.25五年以上4.304.500.20第八条：加强舆论导向全国房地产形势---住宅市场的严厉调控为非住宅商品房带来发展机遇在通货膨胀压力下，投资客将目标瞄准房产市场都是看中其高保值的特性。房企转型：左手住宅，右手商业然而新政出台后，普通住宅在政策调控下开始失去投资价值，投资门槛提高。而限购政策对于40、50年产权的物业是利好消息，因此类物业不受贷款、限购政策的制约，甚至首付出现倒挂现象，且商业地产投资价值保持稳定，投资客如今普遍看好商业地产。物业可贷款可否使用投资首付贷款利率类型最长期限公积金贷款回报率一套30%基准利率的1.1住宅30可以2%-3%二套及以上60%倍基准利率的1.1商铺50%10可以8%-10%倍投资转向：住宅黄了，商业地产红了基准利率的1.1写字楼50%10不可以5%倍?与住宅市场相比，投资商务、商业项目，能获得稳定的租金回报，国家政策并未限制商业地产发展，住宅政策紧缩，反而对商务、商业项目起到明显促进作用；?目前金融机构对于商业项目提供的信贷政策不变，5成首付，利率维持以往指标，也没有增加投资者的投资成本。郑州城市发展---中原城市群竞争力不断提升，郑州首位度提升，中心效应明显第一层次是郑州都市圈，包括郑州下辖的中牟以及郑汴一体化区域；　　第二层次以郑州都市圈为中心，以洛阳、开封、焦作、新乡、许昌、平顶山、漯河、济源、巩义、禹州、新郑、新密、偃师等中心城市为结点，构成中原城市群紧密联系圈；　　第三层次为外围带。?郑州作为中原城市群的“火车头”作用日益重要，按照规划郑州将建设成为：全国区域性中心城市，全国重要的现代物流中心、区域性金融中心、先进制造业基地和科技创新基地。?中原城市群链接9市，以郑州为主中心，提升洛阳的副中心位置，发展壮大其他节点城市，实现中原城市群内各城市组合有序，达到城市间的优势互补。初步形成以郑州为中心、东连开封、西接洛阳、北通新乡、南达许昌的十字形核心区，奠定区域经济协调发展的基础。郑州经济发展---进入大量消费期介段，第三产业发展空间较大?2009年