郑州市郑东区商务金融地块可行性分析报告关于我们绿绿城建城建设设目录1.1.项项目目概况概况2.2.郑东郑东新新区区城市城市规划规划3.3.郑郑州市房地州市房地产发产发展背景展背景4.4.郑郑州市房地州市房地产产市市场现状场现状5.5.主要主要楼盘项楼盘项目目调研调研情情况况6.6.项项目分析目分析与构与构想想6.6.项项目目经济测经济测算算项目区域位置项项目目概况概况郑东郑东新新区区城市城市规划规划房地房地产发产发展背景展背景房地房地产产市市场现状场现状主要主要楼盘项楼盘项目目调研调研项项目分析目分析与构与构想想项项目目经济测经济测算算郑政东出（2010）066号地块位于金水东路北、东风东路西。具体四至范围是：东至东风东路，南至金水东路，西至众旺路，北至正义路。周边环境实景项项目目概况概况郑东郑东新新区区城市城市规划规划房地房地产发产发展背景展背景房地房地产产市市场现状场现状主要主要楼盘项楼盘项目目调研调研项项目分析目分析与构与构想想项项目目经济测经济测算算项目经济指标项项目目概况概况郑东郑东新新区区城市城市规划规划房地房地产发产发展背景展背景房地房地产产市市场现状场现状主要主要楼盘项楼盘项目目调研调研项项目分析目分析与构与构想想项项目目经济测经济测算算挂牌编号郑政东出（2010）066号地块用地性质商务金融出让年限40年容积率6.0绿地率30%建设用地面积（平方米）127128.47总建筑面积(平方米)762770.8地块招标信息项项目目概况概况郑东郑东新新区区城市城市规划规划房地房地产发产发展背景展背景房地房地产产市市场现状场现状主要主要楼盘项楼盘项目目调研调研项项目分析目分析与构与构想想项项目目经济测经济测算算1、该地块挂牌出让的详细资料和具体要求，见挂牌出让文件。但因挂牌出让文件需于2011年3月22日-2011年4月18日之间方能取得，故目前本报告中无法体现详细要求（已委托合作方购买，并快递给我公司）；2、挂牌起始价、保证金和增加幅度：本地块挂牌出让起始价为88960万元，竞买保证金为63000万元，增价幅度为500万元。可见，政府对该地块的重视程度及未来价格提升空间的良好预期；3、申请人可于2011年4月8日至2011年4月18日12时前，提出书面申请，交纳保证金的截止时间为2011年4月18日12时；对于符合条件的，将在2011年4月18日12时前予以确认；4、本次挂牌报价时间和地点：1）挂牌期限：2011年4月8日至2011年4月19日；2）报价时间：011年4月8日至2011年4月19日，截止时间为4月19日16时；5、挂牌时间截止时，有竞买人表示愿意继续竞价，转入现场竞价，通过现场竞价确定竞得人。6、特别注意事项：“价高者得”原则确定竞得人。郑东新区规划项项目目概况概况郑东郑东新新区区城市城市规划规划房地房地产发产发展背景展背景房地房地产产市市场现状场现状主要主要楼盘项楼盘项目目调研调研项项目分析目分析与构与构想想项项目目经济测经济测算算西起老107国道东至京珠高速公路南至机场高速公路北至连霍高速公路郑东新区总面积约150平方公里，规模相当于郑州市原有远期规划已建成市区实现日期在未来20～30年内建成?郑东新区主要包括中央商务区、商住物流区、龙湖区、龙子湖高校园区、科技物流园区等功能组团。?目前，郑东新区从行政区划上尚属于郑州市金水区，但实际为独立运营单位。郑东新区规划项项目目概况概况郑东郑东新新区区城市城市规划规划房地房地产发产发展背景展背景房地房地产产市市场现状场现状主要主要楼盘项楼盘项目目调研调研项项目分析目分析与构与构想想项项目目经济测经济测算算郑东新区的建设理念：打造一个“生态城市、共生城市、新陈代谢城市、环形城市”的现代化新城?截至目前，郑东新区景观绿化面积达1400万平方米，建设城市公园40多个，整体规划绿化率达到49.66%，人均绿地47.11平方米，其中CBD绿化率突破51%。?已有3000家企业在郑东新区注册，日本日立、荷兰马士基、美国强生、中石油、中石化等25家世界500强企业和47家国内500强企业在郑东新区设立了分支机构或参与项目投资、管理。仅2010年，就有近900家企业进驻东区。市场背景/国内生产总值项项目目概况概况郑东郑东新新区区城市城市规划规划房地房地产发产发展背景展背景房地房地产产市市场现状场现状主要主要楼盘项楼盘项目目调研调研项项目分析目分析与构与构想想项项目目经济测经济测算算4000?统观近几年的发展趋势可单以看出，郑州的国内生产总位：2000值一直维持较好的增长状态。亿2010年经济依然保持了快速元02002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年2010年增长。GDP926.81102.11375.01650.02001.52421.23004.03300.02753.3?2010年郑州市国内生产总增速10.9%14.7%15.5%15.8%15.7%15.6%12.2%12.0%13.0%值增速放缓，趋稳迹象明显60%。40%?二、三产业仍是郑州经济20%的支柱。第二产业一定时期0%内第占据主导地位，产业结2002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年2010年构显然有待调整，第三产业第一产业5.0%4.6%4.7%4.4%3.9%3.8%3.2%3.1%3.6%第二产业亟需发展。48.9%48.7%50.2%52.6%53.5%53.2%55.2%54.5%54.9%第三产业46.1%46.7%45.1%43.1%42.7%43.0%41.6%42.4%41.5%数据来源：CRIC截止（数据截止到10年3季度）市场背景/人均可支配收入项项目目概况概况郑东郑东新新区区城市城市规划规划房地房地产发产发展背景展背景房地房地产产市市场现状场现状主要主要楼盘项楼盘项目目调研调研项项目分析目分析与构与构想想项项目目经济测经济测算算城乡居民收入进一步提高，2010年前三季度郑州市城镇居民可支配收入达到14093元，同比增长了9.4%，相比上半年增速提高了0.1个百分点，增长速度有所放缓。2000020%单位1500015%：1000010%元50005%00%2002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年2010年城镇人均可支配收入7494.783469364106401182213692157321711714093增速18.5%11.4%12.2%11.1%11.1%15.8%14.9%8.8%9.4%地方重点政策项项目目概况概况郑东郑东新新区区城市城市规划规划房地房地产发产发展背景展背景房地房地产产市市场现状场现状主要主要楼盘项楼盘项目目调研调研项项目分析目分析与构与构想想项项目目经济测经济测算算此政策的出台，将遏制开发商通过打“擦边球”的增容方式来增加建筑面积。但同也限制了户型产品的“功能性及创意性设计”。户型设计将愈趋于同质化，户型在市场竞争中的优势将大大减小。郑州市关于《容积率指标计算规则》的通知规则规定：一、当住宅建筑层高大于等于4.5米时，不论层内是否有隔层，计算容积率时，建筑面积均按该层面积乘以1.5倍计算；二、当办公建筑层高大于等于4.8米时，不论层内是否有隔层，计算容积率指标时，建筑面积均按该层面积乘以1.5倍计算。三、当商业建筑层高大于等于5米，计算容积率指标时，建筑面积均按该标准层面积的1.5倍计算。四、计算有阳台建筑的容积率指标时，阳台部分建筑面积的计算值按照其水平投影面积的一半计算，其数值单列并计入地块容积率。五、当飘窗突出外墙的距离不大于0.6米、高度不大于2.2米、窗台高度不小于0.4米时，可不计入容积率等八项内容。地方重点政策项项目目概况概况郑东郑东新新区区城市城市规划规划房地房地产发产发展背景展背景房地房地产产市市场现状场现状主要主要楼盘项楼盘项目目调研调研项项目分析目分析与构与构想想项项目目经济测经济测算算从2011年2月起，小区地下室、地下车库等地下空间开发前，开发商需要按地价的20%缴纳土地出让金，才能拥有地下空间使用权及相关产权。?随着国家土地资源的日益紧缺，为了鼓励和提高开发商对土地地下空间的开发和利用，同时也为了使开发企业能为社区提供更加充足的配套（车位）资源，因此出台了此政策。?从政府角度：可以增加财政收入；可以提高土地利用率；可以引导开发商对地下空间的利用，加大社区的公共配套（车位等）可以鼓励开发商参与到社会地下公共配套的建设；可以对地下空间进行产权保护。?从开发商的角度：开发商会加大对地下空间的利用，增多地下车位的建设，以平摊地下成本；开发商的整体开发工期有可能会延长，前期整体投入会较大。?从市场的角度：有利于小区的配套设施增加；由于开发成本的增加，车位（储藏室）等地下空间和地上物业因此价格会上涨。地方重点政策项项目目概况概况郑东郑东新新区区城市城市规划规划房地房地产发产发展背景展背景房地房地产产市市场现状场现状主要主要楼盘项楼盘项目目调研调研项项目分析目分析与构与构想想项项目目经济测经济测算算2011年3月2日，郑州市人民政府关于贯彻落实国办发〔2011〕1号文件精神进一步加强房地产市场宏观调控工作的通知，明确房地产限购细则，扩大限购范围。?此限购政策的出台，扩大了限购范围（范围包含市内五区、郑东新区），严格限制了外地投资型客户（不能提供一年以上纳税证明和保险证明的客户），使居民对未来郑州市房地产的上升预期有所降低，从而影响到整个房地产市场的需求量，连续的针对住宅市场的调控，使得市场资金逐渐转向商业和办公物业市场，投资者的观念逐渐转变，商办